בדרך לעליית מחירים? עיריית ת"א מסדירה את הבעלויות בשכונת התקווה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב-יפו צפויה לדון בישיבתה מחר בתוכניות להסדרת הבעלויות ורישום המגרשים בשכונת התקווה. מדובר בצעד משלים שהחל בעבר, ושצפוי להביא בסופו לבשורה של ממש עבור בעלי הנכסים בשכונה שישאירו מאחוריהם תסבוכת ביורוקרטית ארוכת שנים. זאת, כיוון שנכסים רבים בשכונה רשומים בשיטת "מושע", כלומר, ללא פרצלציה וללא רישום בעלות או שיוך חלקות.

מגבלת רישום הבעלות על נכסים מוגדרים בטאבו הרתיעה רוכשי דירות ויזמים מלרכוש נכסים בשכונה, והיא מהווה את אחד החסמים המשמעותיים לפיתוחה. כמו כן, אי הרישום של הנכסים בטאבו מגביל את האפשרות לקחת משכנתה על הנכסים, ולכן מפחית מערכם. התוצאה היא שמחירי הדירות בשכונת התקווה נמוכים משמעותית ממחירי הדירות ביתר חלקי העיר. הכאוס הרישומי והיקף הזכויות הלא ברור, אף מרתיע יזמים מלרכוש מגרשים לבנייה בשכונה.

"לפרק את הבית המשותף העצום הזה"

בישיבה שצפויה להתקיים מחר תדון הוועדה בשישה מתחמי משנה בשכונה שמיועדים לעבור את התהליך. זאת, אחרי שבחמישה מתחמים הרישום יצא לדרך בעבר. המשמעות המיידית של ההחלטה היא הכרזה על סעיף 77-78 לחוק התכנון והבנייה, כלומר, הודעה על תחילת תכנון והגבלה על מתן היתרי בנייה לתקופה של שנתיים. המטרה היא להבטיח שלא תתקיים בנייה במגרשים ריקים ושלא יתבצע איחוד חלקות. וכך ניתן יהיה לממש במקומות הללו את זכויותיהם של בעלי זכויות שאינם נוכחים. יצוין, כי בעבר יצאה העירייה למהלך דומה בחלק משכונת שפירא - אף היא בדרום העיר.

ראש צוות מזרח במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב-יפו, אייל רונן, הסביר ל"גלובס" כי ברמה התכנונית-נדל"נית מדובר במהפכה של ממש. "המהלך התכנוני שאנחנו יוזמים מטרתו לחבר בין הבעלים הנוכחיים לבין אלה שאינם נוכחים, לבעלות בפועל. וכך לפרק את הבית המשותף העצום הזה ולשייך את הבעלות, על מנת שכל אחד יוכל לקבל משכנתה על נכס, להוציא היתר בניין מסודר, או להוריש נכס בצורה ברורה".

רונן מסביר שלצד ההכרזה על הכנת התוכניות והגבלת היתרי הבנייה, מקדמת העירייה הכנה של 11 תוכניות בניין עיר מפורטות בשכונת התקווה. "מדובר בשטח של 440 דונם שנמצאים תחת הליכי תכנון, מה שלא נעשה עד היום. התקווה שלנו היא שכבר ב-2020 נביא את חמשת המתחמים שכבר התחלנו בעבודה עליהם לדיון בוועדה מקומית. יש כאן מהלך היסטורי שבו הקרקע מוסדרת ביוזמת המדינה והרשות המוסמכת. מבחינה חברתית, המהלך הזה מאפשר לאנשים להסתדר: להוריש נכסים, לקחת משכנתה, למכור. בהקשר הכלכלי/נדל"ני, אנחנו מזהים תנועה ערה של רכישה ומכירה וספקולציה, כי המשמעות היא עצומה, ברמה שקשה לתאר. אי-אפשר שלא להכיר בעובדה שמדובר במהלך דרמטי".

ולאיזה כיוון תכנוני השכונה הולכת?

"המגמה התכנונית היא לשמור על הקיים על מנת שהשלב הראשון של רישום הקרקע ושיוך המגרשים יתממש. אני מניח שבשלב השני יהיה איחוד חלקות ומגרשים".

"משקיעים לא מגיעים כרגע לשכונה"

בניגוד לרונן, המתווך אביחי מור שמנהל את סניף אנגלו סכסון בנחלת יצחק, נשמע סקפטי. "אני מכיר את הסיפור על הסדרת הפרצלציה כבר שנים רבות. הבעיה היא שיהיה קשה לעשות את זה בשכונת התקווה, כי הרבה מאוד אנשים השתלטו על שטחים לא להם. מניסיוני, אי-אפשר לראות משקיעים שמגיעים כעת למקום. גם קונים של דירות למגורים וגם משקיעים מבינים שזה מסובך ושזה לא יקרה בטווח השנים הקרובות. באופן כללי, בגלל המושע, המחירים בשכונה זולים בכ-10% ממחיר דירה רשומה בטאבו", אומר מור. לשאלתנו לגבי רמת המחירים בשכונה הוא מסביר כי יש חוסר אחידות: "מחיר של מ"ר משתנה כי יש טווח גדול של גדלים. ניתן להעריך שהמחיר הממוצע עומד על כ-17 אלף שקל למ"ר".