הפחתת שיעור ההיוון של נכסי מליסרון הניבה לענקית הקניונים רווחי שיערוך של כמיליארד שקל

רווחים עצומים משיערוך נדל"ן הביאו לקפיצה של 118% ברווח הנקי של ענקית הקניונים מליסרון  בשנת 2019, לרמה של כ-1.3 מיליארד שקל. הסיבה העיקרית לזינוק ברווחי מליסרון הייתה עלייה בשווי הנדל"ן שלה, בעיקר ברבעון הרביעי, בהיקף של כ-975 מיליון שקל. זאת, כתוצאה מהפחתה בשיעור ההיוון המשוקלל של נכסי החברה (Cap Rate) מ-7.2% בסוף 2018 לכ-6.8% בסוף 2019. 

שיעור ההיוון הוא שיעור הריבית, או שיעור התשואה, שבאמצעותו מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי יחיד, שהוא שווי הנכס. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, יורד ערכם הנוכחי של התשלומים העתידיים - וכך יורד גם שווי הנכס. לפיכך, הפחתת שיעורי ההיוון מגדילה את שווי הנכסים. הצפי להמשך סביבת ריבית נמוכה גורם בימים אלה למעריכי השווי של חברות הנדל"ן המניב להפחית את שיעורי ההיוון שבהם הם משתמשים, וכתוצאה מכך נוצרים לחברות רווחי עתק.

מליסרון, שנמצאת בשליטת היו"רית ליאורה עופר, הציגה ב-2019 בשורה העליונה יציבות בהכנסות השנתיות, ברמה של כ-1.56 מיליארד שקל, ונהנתה גם מירידה של 29% בהוצאות המימון שלה, שהסתכמו בכ-333 מיליון שקל. ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) של החברה נותרה יציבה בשנה שעברה לעומת 2018, ברמה של כ-1.1 מיליארד שקל, ואילו ב-NOI מנכסים זהים (הפועלים יותר משנה) נרשמה עלייה של 0.8% לכ-1.17 מיליארד שקל. בתזרים הנקי מפעילות (FFO) נרשם אשתקד גידול של 3.2% לעומת 2018, לרמה של כ-717 מיליון שקל.

את הרבעון הרביעי של 2019 סגרה מליסרון עם עלייה של 1.2% ב-NOI לעומת הרבעון המקביל ב-2018, לרמה של כ-273 מיליון שקל, בעוד ה-NOI מנכסים זהים גדל ב-1%, לרמה של כ-291 מיליון שקל. ה-FFO עלה ברבעון הרביעי ב-4% ל-181 מיליון שקל.

בשורה התחתונה הציגה מליסרון רווח נקי של כ-624 מיליון שקל ברבעון האחרון, לעומת רווח של 168 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2018. עליית ערך הנדל"ן תרמה כ-580 מיליון שקל לרווח.

צמיחה בפדיונות השנתיים בקניונים

עוד דיווחה החברה כי שיעורי תפוסה במרכזים המסחריים שלה עמדו בסוף 2019 על כ-98%, ובמשרדים שבבעלותה ברמה של כ-93%. מליסרון ממשיכה להתמודד בצורה מוצלחת עם עליית נתח הקניות באינטרנט, ובמהלך 2019 נרשמה עלייה של 2.6% בפדיונות בקניונים שמפעילה החברה.

במקביל לפרסום הדוחות, הודיעה מליסרון כי דירקטוריון החברה החליט לשנות את מדיניות הדיבידנד - והחל ב-2020 החברה תקבל החלטה בנוגע לחלוקת דיבידנד וסכומו מדי רבעון, ולא בתחילת השנה. עבור רווחי הרבעון הרביעי של 2019 תחלק מליסרון לבעלי מניותיה דיבידנד בהיקף של כ-60 מיליון שקל במהלך החודש הבא. 

 למרות השמיים הפתוחים והאונליין

נכון לסוף 2019, בבעלות החברה ובניהולה 24 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-833 אלף מ"ר. בין השאר, מפעילה החברה את קניוני עופר ברמת-אביב, הקריון, גרנד קניון באר-שבע, גרנד קניון חיפה, רחובות, גרנד קניון פתח-תקווה, בילו סנטר outlet, ופארק עופר בפתח-תקווה. 

במליסרון מציינים כי במהלך 2019 התחילה החברה בבניית פרויקט הדגל שלה במתחם שרונה בתל-אביב, פרויקט Landmark. כמו כן, אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תוכנית להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט זה בכ-50 אלף מ"ר נוספים לשימושי משרדים, מסחר ומגורים - כך שהתוכנית תגדיל את השטחים לכ-161 אלף מ"ר. במקביל, ממשיכה החברה בהקמת בניין נוסף בפארק עופר שער הכרמל ובהקמת בניינים C ו-D בפארק עופר פתח-תקווה שלב ב'.

בסך הכל נמצאים בייזום 131,700 מ"ר (חלק החברה), שעם השלמתם ובתפוסה מלאה צפויים להניב לחברה NOI שנתי של 140 מיליון שקל. נוסף על כך, בימים אלה יש לחברה חמישה פרויקטים הנמצאים בשלבי אכלוס שונים, שבתפוסה מלאה צפויים להניב NOI שנתי של 30 מיליון שקל.

 מליסרון תוצאות 2019

המניה ירדה יותר מ-2% בתגובה לדוחות

במהלך 2019 פרש מתפקידו המנכ"ל הוותיק של מליסרון, אבי לוי, שהוחלף על ידי אופיר שריד בתחילת נובמבר. שריד מסר היום כי "במהלך השנה ביצעה החברה כמה מהלכים עסקיים משמעותיים, ובהם רכישת חלקו של המיעוט בקניון רמת-אביב (כיום מחזיקה החברה 100% בנכס), הנפקת הון בסך כ-556 מיליון שקל והנפקות אג"ח שנועדו למחזור חובות והארכת מח"מ בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל, תוך הקטנת עומס הפירעונות לשנת 2020 וחיסכון משמעותי בריבית".

מניית מליסרון הגיבה לדוחות ולשינוי במדיניות חלוקת הדיבידנד בירידה של 2.3% היום בבורסת תל-אביב. בשנה האחרונה רשמה המניה עלייה של כ-30%, ושווי השוק של החברה הגיע לכ-10.5 מיליארד שקל. 

בתגובה לדוחות פרסם האנליסט שי ליפמן מבית ההשקעות ווליו בייס עדכון לסקירתו על מליסרון. ליפמן מעלה את מחיר היעד למניית מליסרון מ-306 שקל ל-359 שקל (אפסייד של 60%), ומציין כי "פעילות הייזום של החברה תבטיח את המשך הצמיחה בשנים הקרובות, ואנו מעריכים כי היא אף תורחב לשם הבטחת הצמיחה גם בטווח הארוך. להערכתנו,  הפחד מהקנייה המקוונת מתחיל להתפוגג, שינויים בטעמי הקהל מוטמעים בנכסי החברה, והתמהיל הולך לכיוון של הגדלת ההסעדה, הפנאי והבידור. מליסרון נמצאת כל הזמן עם היד על הדופק, יודעת להשתנות ולהתאים את עצמה לשינויים בטעמי הקהל. מניית מליסרון חייבת להיות עוגן בתיק המניות ולייצג בגאון את סקטור הנדל"ן המניב, שהוא בהחלט אופציה על כלכלת ישראל, שמפגינה חוזקה".