דעה: את השפעת הקורונה על שוק הדירות נרגיש רק בעוד שנים

בימים אלה מופנית עיקר תשומת-הלב הציבורית אל מערכת הבריאות ואל שוק התעסוקה ובצדק רב - השלכותיו המיידיות של משבר הקורונה הן תחלואה המונית, עומס על בתי החולים וזינוק חסר תקדים של שיעור האבטלה. את המשבר הכלכלי המרכזי של העשור שעבר, הלא הוא משבר הדיור, איש אינו זוכר.

בניגוד למרבית ענפי הכלכלה, שדעיכתם בעקבות המשבר היא מיידית, אך גם שיקומם עשוי להתבצע במהרה, את ההשלכות על ענף הבנייה והנדל"ן לא נרגיש באופן מיידי. מדובר בתחום שמתאפיין בתהליכים ארוכי-טווח, כאשר מרגע תחילתו של ההליך התכנוני של שכונת מגורים ועד לאכלוסה, חולפות שנים. המשמעות היא שעם תום המשבר וייתכן שלתקופה של שנתיים/שלוש נוספות, אנו צפויים להרגיש כי הכול מתנהל כשורה, והעסקים חזרו למסלולם. אך זו תהיה אשליה.

בתקופת הקיפאון שהחלה בסוף פברואר השנה ושאת סופה אנו עדיין לא רואים באופק, לא נחתמות עסקאות לרכישת קרקעות, משאים-ומתנים אינם מתנהלים, לא מתוכננות תוכניות חדשות, לא מתקיימות ישיבות עם ועדות התכנון או בקיצור - לא מקודמים פרויקטים. את תוצאותיה של התקופה הזו אנו צפויים לחוש בשוק הדירות רק בעוד שנים מהיום, בתקופה שבה אמורות היו הדירות של אותם פרויקטים שאינם מקודמים להגיע לשוק. אז ימצא עצמו הציבור מתמודד עם "בור" פתאומי בהיצע.

הדברים מקבלים משנה תוקף בענף ההתחדשות העירונית - פינוי-בינוי ותמ"א 38 - שצמח באופן דרמטי בשנים האחרונות וכבר כיום מניב כרבע מכלל הבנייה החדשה למגורים בישראל. פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מתאפיינים במורכבות גדולה בהרבה מאשר פרויקטים רגילים ולקידומם נדרש שיתוף פעולה של מספר גדול של גורמים, אשר לעתים מגיע עד כדי מאות, בייחוד כשמדובר בבעלי דירות במקרה של פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף. קידומם של פרויקטים נרחבים מסוג זה, המהווים את עתודת הדירות לשנים הבאות, הפך לבלתי אפשרי בתקופה זו, והתחום מצוי בהשבתה מוחלטת. זמן ההבשלה הממוצע של פרויקט פינוי-בינוי מיום תחילת ההתארגנות ועד להתחלת בנייה הוא 5-6 שנים, כך שאת השלכות הקיפאון בהתחדשות העירונית נרגיש באזור 2025.

כדי למזער נזקים על הממשלה הנכנסת לדחות בשנתיים לפחות את מועד סיומה של תמ"א 38, המתוכנן כיום לאוקטובר 2022. אמנם תוספת הדירות שמעניק פרויקט תמ"א לשוק מצומצמת יחסית ונעה בטווח של דירות חדשות ספורות לכמה עשרות דירות במקרה של פרויקט גדול, אך זמן ההבשלה הממוצע של פרויקט תמ"א קצר משמעותית מזה של פינוי-בינוי ועומד על כשנתיים. כך תוכל התמ"א לדאוג להמשך "טפטוף" דירות לשוק באזורי הביקוש, ולפצות על הירידה במספר הדירות שמניבים פרויקטי פינוי-בינוי.

לצד זאת, על הממשלה הנכנסת להמשיך במאמצים בהם החל משרד המשפטים בסוף ימיה של הממשלה הקודמת להסרת חסמים והפחתת ביורוקרטיה בתחום הפינוי-בינוי, כגון הורדת שיעור ההסכמות הנדרש כיום בבניינים משותפים לשם קידום פרויקטים, וזאת על מנת לנסות ולקצר את זמן ההבשלה הממושך של הפרויקטים בתחום. בהתנהלות נכונה, תצליח הממשלה הנכנסת לצמצם למינימום את השלכות משבר הקורונה על היצע הדירות בשנים הקרובות. 

הכותבת היא שותפה בכירה במשרד עו"ד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בעסקאות התחדשות עירונית