תשובה מממש: נחתם מכתב כוונות למכירת אלעד קנדה

איש העסקים יצחק תשובה ממשיך לפעול למימוש נכסיו הפרטיים בתחום הנדל"ן (במקביל למימוש הנכסים שמבצעת קבוצת דלק שבשליטתו) וזאת כדי לשרת את התחייבויותיו הפרטיות. לאחר שסיכם על מכירת אלעד מגורים ופרויקט בבלי בישראל, עובר שלב המימושים גם לפעילות הנדל"ן בצפון אמריקה, שמרוכזת בחברת אלעד גרופ.

אלעד גרופ (באמצעות חברת ECO שבבעלותה) דיווחה כי חתמה על מכתב כוונות לא מחייב למכירת חברת אלעד קנדה בתמורה לסכום של עד 608 מיליון דולר קנדי (1.54 מיליארד שקל). לאלעד קנדה הון עצמי בהיקף דומה של 605 מיליון דולר (1.53 מיליארד שקל), אולם העסקה אינה כוללת בשלב זה חלק מפעילות הדירות להשכרה בארה"ב, ולכן משקפת לכאורה פרמיה של כ-18% על ההון העצמי.

הרוכשת בעסקה מוגדרת כקבוצת משקיעים המורכבת מחברת הנדל"ן הקנדית פלאזה פרטנרס ומחברת ההשקעות ארג'נט ונצ'רס. פלאזה פרטנרס היא חברת ייזום וניהול נכסי נדל"ן, המתמקדת בתחומים של פיתוח ושינויי ייעוד במרכזים אורבניים באזור מטרופולין טורונטו. ארג'נט ונצ'רס היא חברת השקעות ופיתוח נכסי נדל"ן, המתמחה בהשקעות בתחומים אלו בארה"ב.

העסקה בין הצדדים כוללת כמה שלבים. בשלב הראשון תרכוש קבוצת המשקיעים 37% מהזכויות בחברת אלעד קנדה, וכן את הבעלות המלאה על שני מתחמי דירות להשכרה בפלורידה - סאן מישל וקולונייד את סאוגראס, בתמורה כוללת של 225 מיליון דולר קנדי. במקביל, יקבלו הצדדים אופציות הדדיות על יתרת 63% ממניות אלעד קנדה בתמורה ל-187 מיליון דולר קנדי.

לקבוצת המשקיעים תינתן אופציית call לרכישה המניות במשך 30 חודשים מיום השלמת העסקה. לאלעד גרופ תיתן אופציית PUT, שתחייב את קבוצת המשקיעים לרכוש ממנה את אותן מניות בשלוש פעימות רבעוניות, החל מ-18 חודשים לאחר השלמת העסקה ולאחר פירעון אג"ח א' של אלעד קנדה.

העסקה מחריגה פרויקטים יזמיים של אלעד קנדה

העסקה מחריגה כמה פרויקטים יזמיים של אלעד קנדה, שהשלמתם צפויה להגדיל את התמורה לאלעד גרופ. כך למשל, עם השלמת מסירת הדירות בבלוק C של פרויקט אמראלד סיטי ופירעון אג"ח א' של אלעד קנדה, יועבר לאלעד גרופ סך התמורה נטו שתנבע מפרויקט זה ושנאמדת בכ-36 מיליון דולר קנדי.

בנוסף, תזכה אלעד גרופ לקבל את הזכויות על החלק המסחרי של בלוקים 1, 2 ו-5 בפרויקט גלריה כנגד תשלום עלות הבנייה, ולמכור אותן לצדדים שלישיים. תמורה נוספת זו נאמדת לדברי אלעד קנדה בכ-60 מיליון דולר קנדי נוספים. כמו כן, תהיה אלעד גרופ זכאית לסכום נוסף של עד 100 מיליון דולר קנדי, אם יצליחו הרוכשים להגדיל את זכויות הבנייה והרווחים בפרויקטים היזמיים גלריה ולאנסינג. סכומים אלו לא יוגבלו בזמן והם ישולמו עם קבלת זכויות הבנייה העודפות או השלמת השלבים בפרויקטים ברווחיות עודפת.

התמורות בגין עסקה זו אינן כוללת כאמור את החזקותיה של אלעד קנדה בתאגיד נשיונאל (פעילות הדירות להשכרה בארה"ב), המסווגות בדוחות הכספיים של אלעד קנדה כנכס פיננסי, ושיועברו לאלעד גרופ לאחר השלמת מכירת מלוא הבעלות על אלעד קנדה לידי קבוצת המשקיעים. זאת, כמובן, למעט שני הנכסים סאן מישל וקולונייד את סאוגאס שיירכשו כאמור במלואם.

לאלעד גרופ חוב של כ-676 מיליון שקל (במונחי קרן) למחזיקי איגרות החוב הפרטיות שלה, שהונפקו לגופים מוסדיים באמצעות שתי חברות בנות, אס.פי.סי אל-עד ואלעד גרופ יו.אס. במקביל, נסחרות בבורסה שתי סדרות אג"ח נוספות בהיקף של 763 מיליון שקל (במונחי קרן) שהנפיקה לציבור חברה בת שלישית, אלעד קנדה.

בחודש שעבר פנתה אלעד גרופ למחזיקי אג"ח אס.פי.סי אל-עד בהצעה להעניק להם ביטחונות לתשלום החוב, תמורת הסכמתם לוותר על העמדת החוב כלפיהם לפירעון מיידי. זכות זו קמה למחזיקים לאחר שחברת S&P מעלות הפחיתה את דירוג החוב של אלעד גרופ והחברות הבנות שלה אל מתחת לרמה של A מינוס.

באותו מועד, גם חשפה אלעד גרופ את המקורות האפשריים לפירעון התחייבויותיה למחזיקי האג"ח, ובהם מכירה של נכסים ו/או החזקות בחברות בנות כדוגמת סטאר ואלעד קנדה. אלעד קנדה, בהובלתו של המנכ"ל רפי לזר, עוסקת ברכישה והפעלה של נכסים מניבים וקרקעות בארה"ב ובקנדה. כמו כן, עוסקת החברה גם בפיתוח, בנייה ומכירה של דירות מגורים בקנדה.

הקורונה גדעה את חלום ההנפקה

השנה הייתה אמורה אלעד קנדה לצאת להנפקת מניות בבורסה בת"א (בנוסף לאג"ח שלה שכבר נסחרות), במסגרת מהלך שהיה אמור לספק מקור מזומנים משמעותי לאלעד גרופ. עם זאת, משבר הקורונה הוביל לגדיעת חלום ההנפקה וכן לירידה בפעילות מכירות הדירות בניו יורק של אלעד גרופ, לירידה בהיקף הדיבידנדים הצפויים לה מחברת סטאר, וכן לעלייה בהיקף פירעונות החוב השנה.

אלעד קנדה סיימה את הרבעון הראשון של 2020 עם צמיחה של 36% בהכנסות לעומת הרבעון המקביל ל-25.7 מיליון דולר קנדי. עיקר הצמיחה יוחסה לתוספת ההכנסות שהובילה רכישת חברת אג'לן במהלך חודש פברואר 2019.

הרכישה הגדילה את הרווח הגולמי ברבעון הראשון ל-13.7 מיליון דולר קנדי, לעומת 6.5 מיליון דולר קנדי ברבעון המקביל, כאשר ה-NOI (הכנסה נטו מהשכרת נכסים) צמחה ב-128% ל-14.8 מיליון דולר קנדי. בשורה תחתונה רשמה אלעד קנדה ברבעון הראשון הפסד נקי של 25.6 מיליון דולר קנדי, וזאת בעיקר בגלל התחזקות השקל מול הדולר הקנדי, שיצרה הפסד (נטו) מהפרשי שער ועסקאות הגנה בסך של 18.3 מיליון דולר קנדי.