שוק הדיור | ראיון

"אנו רואים את עוצמת השוק בעסקאות של עד 2 מיליון שקל, בדירות שמיועדות לציבור הרחב ולא לעשירים"

מנכ"ל אזורים, רון אבידן, טוען כי "גם אם השנה הקרובה לא תהיה טובה מבחינת המחירים או המכירות, הצפי הוא שהביקושים והמחירים יעלו בעתיד היותר רחוק" • "לאחרונה אנו רואים יותר ויותר התעניינות במרפסות ובחדרי עבודה. אנשים מבינים שהם ימשיכו לעבוד מהבית במשך תקופה ארוכה"

רון אבידן / צילום: ליאת פדרמן
רון אבידן / צילום: ליאת פדרמן

שוק הדירות למגורים התאושש כך נראה בחודשים מאי ויוני מהשפל העמוק אליו נקלע מוקדם יותר השנה, על רקע הסגר שהוטל על המשק בחודש מרץ בעקבות התפשטות וירוס הקורונה. גם מניות חברות הבנייה, שצנחו בעשרות אחוזים עקב המשבר הבריאותי-כלכלי, התאוששו לאחרונה, גם הודות לכוונת משרד האוצר להוריד את מס הרכישה למשקיעים על דירות למגורים בישראל. 

על פי נתוני משרד האוצר, לאחר השפל ההיסטורי באפריל, שבו נרשמו בסך הכול 2,100 עסקאות בשוק הדירות,  מספר העסקאות במאי זינק פי שלושה ל-6,500 (ועדיין, מדובר בירידה חדה לעומת כ-9,000 עסקאות במאי 2019). נתון בולט במיוחד הוא חלקם של הזוגות הצעירים בשוק, שרכשו לא פחות מ-3,500 דירות בחודש מאי - רק 900 מהן בוצעו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

בטווח הארוך הביקושים לדירות ימשיכו לעלות מן הסתם (כל עוד האוכלוסייה גדלה מדי שנה בשיעור של 1.8%-1.9%). השאלה - שאף אחד לא יכול לענות עליה בוודאות - היא אם שוק הדיור המקומי ימשיך להתאושש, או שבשנים הקרובות אנו צפויים לביקושים  נמוכים, אפילו נמוכים מאוד.

"ברור שרמת האי ודאות היום גדולה כשהדאגה לכלכלה בכלל ולשוק הנדל"ן בפרט גוברת, עם העלייה ברמת התחלואה בקורונה", אומר בראיון ל"גלובס" רון אבידן, מנכ"ל חברת הבנייה אזורים, ומציין כי "ברבעון השני היה 'בום' של מכירות, כי למעשה נוצר לחץ של ביקושים שהתפרק ברגע שמשרדי המכירות נפתחו. השוק לא חיכה להכרזה ש'מחיר למשתכן' מתה והקונים חזרו לשוק ובגדול.

"כשאני מנסה להבין את התנהגות הצרכנים בעת הזאת, ברור שיש להסתכל על מותה של תוכנית מחיר למשתכן, אבל גם על זה שיותר ויותר אזר חים מבינים שיש בעיית היצע. המחסור בדירות בארץ הוא אמיתי ורק יילך ויחריף בחודשים ובשני ם הקרובות. וזה עוד לפני הפרסומים על הורדת מס הרכישה למשקיעים". 

לדבריו, "אנו רואים את עוצמת השוק כיום בעסקאות של 1.5 עד 2 מיליון שקל, כלומר בדירות שמיועדות לציבור הרחב ולא לעשירים. במקומות כמו באר שבע או נהריה, בשוק האמיתי ולא הספקולטיבי".

עוד הוא יודע לספר כי "לאחרונה רואים יותר ויותר התעניינות במרפסות ובחדרי עבודה. אנשים מבינים שאנחנו צריכים ללמוד לחיות עם הקורונה ושהם ימשיכו לעבוד מהבית במשך תקופה ארוכה.

"יש גם התעניינות חזקה מאוד מצד יהודים שגרים בחו"ל, כולל ארה"ב ואנגליה, מה שלא ראינו בשנים האחרונות. בגלל זה אנחנו הולכים חזק על ירושלים ורכשנו קרקע בשכונת בית הכרם, על תוואי הרכבת הקלה. ירושלים מעניינת אותנו גם בגלל שאנחנו צופים ביקושים ערים לדירות שם מצד יהדות ארה"ב וישראלים חוזרים".

"הפיתוח העסקי שלנו עובד בכל הכוח"

אבידן (51) נכנס לתפקיד מנכ"ל אזורים במרץ אשתקד, לאחר שכיהן במשך 7 שנים כמנכ"ל חברת הנדל"ן עופר השקעות. קודם לכך הוא שימש כמנכ"ל פעילות הנדל"ן של סקורפיו (שבבעלות בני שטיינמץ) ברוסיה ובסלובקיה במשך ארבע שנים. לפני כן עבד כסמנכ"ל המכירות והשיווק של חברת מבני תעשיה (היום "מבנה"), העוסקת בנדל"ן מניב.

בשבוע שעבר הציג שר השיכון החדש, יעקב ליצמן. את התוכנית שלו לאושש את ענף הבנייה. התוכנית מקדמת ארבעה מהלכים עיקריים: הגברת התחרותיות והגדלת הכנסות מדינה מאזורי הביקוש; השקעה בפיתוח ותשתיות במרכז ובפריפריה; ייעול ושכלול כלי הלוואות ומענקים בפריפריה; ורפורמות מבניות.

מה אתה חושב על תוכנית השר? אתה מרוצה מתפקוד הממשלה החדשה עד כה?
"אני מברך על עצם זה שיש ממשלה. זה שיש דרך, זו בשורה לשוק. הטריו הזה של ישראל כ"ץ, ליצמן ושר הפנים דרעי, אלה אנשים שלפני הכול הם ביצועיסטים. ברור לגמרי שהם מבינים את הבעיה ואת הצורך, וככל שתישמר היציבות השלטונית הם יביאו פתרונות שיגרמו להאצת הביקושים, אחרת יהיה ציבור גדול מאוד שלא יקבל פתרונות למצוקות שלו. התמיכה בפריפריה מבורכת. צריך לתמוך בפריפריה גם מבחינת תשתיות, מערכת החינוך, תעסוקה ועוד".

לדבריו, "צריך גם לבצע חקיקה שתכניס לוחות זמנים מחייבים לוועדות השונות, רישום תב"עות, הוצאת היתרי בנייה. ברגע שיכניסו יותר ודאות, ויקצרו לוחות זמנים, אפשר יהיה לתפקד הרבה יותר טוב, וזה גם יוזיל כמובן את מחירי הדירות".

אילו פעולות עשיתם בחברה בחודשים האחרונים כדי להבטיח את איתנותה? 
"אנחנו עורכים מבחני נזילות אחת לשבוע, כפי שמתחייב בניהול של חברה ציבורית. אזורים היא חברה מאוד מאוד נזילה. המשבר הזה תפס אותנו עם יכולת לתפקד גם בתרחיש פ סימי ביותר. אנחנו מודעים לשיעורי האבטלה הגבוהים ולמצוקות של ציבור רחב במדינה, אבל כשאני לוקח את כל הפקטורים, יש בהחלט מקום לאופטימיות מצד הביקושים. הריבית, אגב, תמשיך להישאר מאוד מאוד נמוכה בשנים הקרובות וזה כמובן יתמוך בשוק".

פיטרתם עובדים בחודשים האחרונים?
"לא פיטרנו ולא הוצאנו לחל"ת. אנחנו בונים ב-25 אתרים כיום. הפיתוח העסקי שלנו עובד בכל הכוח, ואנחנו עומדים להוציא לפועל עוד כמה פרויקטים גדולים בשנה הקרובה.

"אנחנו מתקדמים עם פרויקט עלית ברמת גן, מגדל דירות בגובה 60 קומות, ומקדמים גם בנייה של 700 דירות בבת ים, 400 דירות בגבעת שמואל ו-500 דירות בנתניה, כולן בפרויקטים של פינוי-בינוי.

"בימים אלה אנחנו מסכמים בהרצליה עם העירייה על פרויקט פינוי בינוי בשיכון ויצמן, בהיקף של 1,800 דירות, כך שהתחום הזה מאוד מתפתח אצלנו. הנושא של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית זה העתיד. אנשים ימשיכו לרצות לגור במרכזי הערים, ושם אפשר לבנות רק בפינוי בינוי".

אזורים, הנמצאת בשליטת איש העסקים הרשי פרידמן, דיווחה כי ברבעון השני של 2020 נמכרו על ידה 210 יחידות דיור, בהיקף כספי כולל של כ-347 מיליון שקל (כולל מע"מ), לעומת 153 יחידות דיור בהיקף כספי כולל של כ-315 מיליון שקל (כולל מע"מ) ברבעון הראשון של השנה.

בסך הכול במחצית השנה הראשונה מכרה החברה 363 דירות בכ-662 מיליון שקל, לעומת מכירות של 498 יחידות דיור בהיקף של 835 מיליון שקל בחצי הראשון של 2019. התפלגות המכירות ברבעון השני הייתה באופן הזה: 6 יחידות דיור נמכרו במהלך חודש אפריל ו-204 יחידות נמכרו במהלך מאי-יוני. בקופת החברה היו בסוף חודש מרץ מזומנים בהיקף כ-243 מיליון שקל, והונה העצמי הסתכם בכ-1.3 מיליארד שקל.

בתחילת פברואר השנה, רגע לפני המפולת הגדולה בבורסה ובמניות הנדל"ן על רקע מגפת הקורונה, הצליחה אזורים להנפיק בת"א את קרן הריט אזורים ליווינג, שגייסה כ-400 מיליון שקל (ברוטו). 

פעילותה של אזורים ליווינג, שהועברה אליה מהחברה האם, מתמקדת בתחום המגורים להשכרה לטווח ארוך, והיא מחזיקה במספר פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים בערים אשדוד, בת ים, אור יהודה וראשו ן לציון, וכוללים כ-900 יח"ד. מאז שהתחילה להיסחר בבורסה, והגם שהרחיבה מאז את פעילותה, צנחה מניית אזורים ליווינג בכ-15% והחברה נסחרת בשווי של כ-580 מיליון שקל.

לדברי אבידן, "קרן אזורים ליווינג עצמאית ורעבה להשקעות, ומשתתפת כמעט בכל מכרז שחברת דירה להשכיר מוציאה, וגם במכרזים אחרים".

האם אזורים תמכור לקרן נכסים נוספים?
"זאת לא האסטרטגיה שלנו בכלל. יכול להיות שבפרויקטים מסוימים אני אעבוד בשיתוף פעולה עם הקרן, מכיוון שהדיור להשכרה יכול להביא אוכלוסיות צעירות ולשפר את הרמה הסוציו-אקונומית של השכונה, אבל זו לחלוטין לא האסטרטגיה שלנו".

"השקעה בנדל"ן למגורים נתפסת כבטוחה ביותר"

 בסוף חודש מאי ערכה אזורים סקר באמצעות מכון גיאוקרטוגרפיה, במטרה לבדוק מהן ההשקעות המועדפות על הציבור הישראלי שברשותו הון פנוי להשקעה, והאם משבר הקורונה הביא לשינוי בתפיסה כלפי השקעות בנדל"ן בשוק ההון. על פי ממצאי הסקר, אומר אבידן, השקעה בנדל"ן למגורים נתפסת כבטוחה ביותר בקרב הנשאלים: 75% ציינו כך לעומת 25% בלבד מהנשאלים שציינו את ההשקעה בבורסה. 

עם כל הכבוד לסקר הזה, אני ראיתי לאחרונה סקר שמצביע על כך שכ-85% מאזרחי ישראל חוששים לעתידם הכלכלי. כששיעור האבטלה גבוה מ-20%, נראה לי שהרבה מאוד אנשים לא יכולים לקנות דירות, ויהיו גם לא מעט אנשים שייאלצו למכור את הדירה שלהם בשנה הקרובה.

"אין ספק שהאי ודאות מאוד מאוד גבוהה, אבל גם אם השנה הקרובה לא תהיה טובה מבחינת המחירים או המכירות, הצפי הוא שהביקושים והמחירים יעלו בעתיד היותר רחוק. מבחינת משקיעי הנדל"ן, יש היום גם מגמה לחזור להשקעות בארץ, גם בגלל ההפסדים של חלק גדול מהם בהשקעות בחו"ל וגם בגלל שכיום אי אפשר להגיע בכלל לחו"ל".    

ההימור המוצלח של הרשי פרידמן: מניית אזורים עלתה ב-180% מהשפל | אביב לוי

בשנים הראשונות לאחר שאיש העסקים היהודי-קנדי הרשי פרידמן השתלט על חברת הנדל"ן הוותיקה אזורים, הפסדיו על ההשקעה הלכו והעמיקו, ונראה היה שאזורים ממשיכה לצעוד בכיוון אחד ברור - למטה. 

כשנה לאחר שחתם על הסכם הרכישה, בפברואר 2012 מניית אזורים הגיעה לשפל ששיקף לחברה שווי של כ-170 מיליון שקל, ולפרידמן הפסד ניכר על השקעה של כ-300 מיליון שקל שביצע תמורת 64% ממניות החברה.

את רכישת המניות, שהושלמה באפריל 2011, ביצע פרידמן מול בנק מזרחי-טפחות, נושהו של בעל השליטה הקודם באזורים, שעיה בוימלגרין, שנכשל בהתמודדות עם התחייבויותיו לבנק. בהמשך, השקיע פרידמן מאות מיליוני שקלים נוספים באזורים, בעיקר במסגרת הנפקות מניות וזכויות שביצעה החברה, וכן באמצעות המרת הלוואות בעלים להון.

פרידמן, שהיה עוד טרם העסקה באזורים בעל ניסיון נרחב בפעילות נדל"ן, החליט לאחר כניסתו לחברה למקד את פעילותה בתחום ייזום דירות למגורים בישראל, שבו חולשת אזורים על עתודות קרקע נרחבות, בטענה כי זה תחום המומחיות של החברה ובו היא צריכה להישאר כשחקנית מובילה.

כיום, נראה שהסבלנות של פרידמן ואמונתו בחברה הוכיחו את עצמן. מניית אזורים השלימה ב-2019 את אחת מהשנים הטובות שלה אי פעם, עם זינוק שנתי של יותר מ-100%.

מתחילת השנה הנוכחית התנהלה המניה כרכבת הרים, עם זינוק חד בתחילתה, התרסקות בהמשך (עקב משבר הקורונה) והתאוששות שהחזירה אותה למחיר שבו נסחרה בתחילת השנה - אך עדיין נמוך ביותר מ-30% לעומת רמת השיא שרשמה בחודש פברואר השנה.

בסופו של יום נסחרת כיום מניית אזורים ברמה הגבוהה בכ-180% מרמת השפל שלה תחת שליטתו של פרידמן, ומשקפת לחברת הנדל"ן הוותיקה שווי שוק של 1.4 מיליארד שקל. 

אזורים

תחום פעילות: יזמות והקמה של דירות למגורים בישראל ● בעל שליטה ויושב ראש: הרשי פרידמן ● מנכ"ל: רון אבידן ● מספר עובדים: 88 ● שווי שוק: כ-1.4 מיליארד שקל ● מספר הדירות שמכרה במחצית 2020: 363 יחידות דיור ● היקף מכירות כספי במחצית 2020: 662 מיליון שקל

צרו איתנו קשר *5988