הותמ"ל | ניתוח

הדירות, התוכניות והמגזרים שמחכים לפעולה: היו"רית והמתכננת החדשות של הוותמ"ל צריכות להיות מוכנות לאתגר

אדית בר, שמונתה ליו"רית הוועדה הארצית לתכנון מתחמי דיור מועדפים, והאדריכלית סיגי בארי, שמונתה למתכננת הוועדה, נכנסות לגוף תכנון עתיר השפעה ושנוי במחלוקת, ויש להן הרבה עבודה

אדית בר והאדריכלית סיגי בארי. יו”רית ומתכננת חדשות לוותמ"ל / צילום: ליאור מזרחי, יח"צ
אדית בר והאדריכלית סיגי בארי. יו”רית ומתכננת חדשות לוותמ"ל / צילום: ליאור מזרחי, יח"צ

לפני שבועות אחדים הודיע שר הפנים אריה דרעי על שני מינויים חדשים בוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור): אדית בר, מנהלת מינהל הפיתוח במשרד הפנים, מונתה ליו"ר, והאדריכלית סיגי בארי, מנהלת אגף פרויקטים לאומיים במינהל התכנון, מונתה למתכננת הוועדה.

בר ובארי, שיעמדו מעתה בראשות אחת מוועדות התכנון רבות ההשפעה במדינה, מצטרפות אליה בתקופה מאתגרת: מתחילת 2020 אושרו על ידי הוותמ"ל 8,500 יח"ד בלבד - פחות משישית ממספר יחידות הדיור שאישרה אשתקד; התוכניות הגדולות שעליהן הן מופקדות מעתה - בעיקר התחדשות עירונית ותכנון לחרדים ולערבים - יהיו הרבה יותר מאתגרות ומורכבות מאשר תוכניות שקודמו בעבר על שטחים פתוחים; וכרגע גם שהוראת השעה המסדירה את פעילותה - פקעה, ונמצאת בדיונים. "גלובס" ממפה את האתגרים הגדולים העומדים כעת בפני הוותמ"ל.

1. התפקידים הבכירים: שני חילופים בבת אחת

בתחילת חודש יולי השנה הודיעה דקלה פרסיקו, שהייתה מתכננת הוותמ"ל, על התפטרותה. פרסיקו, בת 39, מתכננת ערים בהכשרתה, כיהנה בתפקידה כחמש שנים וחצי והובילה את קידומן של תוכניות רבות. שבוע לאחר מכן הודיע אריאל יוצר, בן 40, סגן ראש אגף התקציבים באוצר ויו"ר הוותמ"ל, על התפטרותו. בתחילת אוגוסט כבר הודיעה שותפות ישראמקו לבורסה כי יוצר ימונה למנכ"ל השותפות. פרסיקו הודיעה שהיא עוזבת את השירות הציבורי, אולם לא הודיעה לאן. משמעות הדבר היא כי שני התפקידים הבכירים בוועדה נעזבו בבת אחת ואוישו בבת אחת, וכאמור בתקופה מורכבת.
בר ובארי לא מונו במקרה. לשתיהן ניסיון רב שרכשו במינהל התכנון, ולבר גם ניסיון במשרד הכלכלה בסיוע לעסקים קטנים ובמשרד הפנים בעבודה עם רשויות מקומיות - ניסיון רוחבי שהיא תידרש לו כיו"רית הוותמ"ל.

2. מספר הדירות שאושרו: ירידה משמעותית

הוותמ"ל הוקמה בשנת 2014 בתקופת כהונתו של יאיר לפיד כשר אוצר, על רקע הטענה שמוסדות התכנון "הקונבנציונליים", כלומר הוועדות המחוזיות, פועלים באיטיות ועל כן יש צורך בוועדה עוקפת, שתקדם תוכניות במהירות ותזרז "ייצור" של עוד ועוד יחידות דיור.
ל"גלובס" נודע כי בשמונה וחצי החודשים הראשונים של 2020 קידם מינהל התכנון את אישורן של 41,595 יחידות דיור, מהן אושרו על ידי הוותמ"ל 8,500 יחידות דיור בלבד. על פי הנתונים האלה ניתן להעריך שעד סוף השנה יעמוד מינהל התכנון ביעדי מלאי הדיור הנדרשים, ואולם אין ספק שתוצרי הוותמ"ל קטנו באופן משמעותי. רק לצורך סדר הגודל, בחמש השנים שעד סוף 2019 תכננה הוותמ"ל 226 אלף יחידות דיור.

"ברור שקצב אישור יחידות הדיור השנה נמוך באופן משמעותי בגלל השיקולים האובייקטיביים - בחירות, המעבר למשרד הפנים, תחלופת כוח אדם ואי הארכת הוראת שעה", אומרים גורמים המעורים בנושא. "ברור גם שצריך להגביר את הקצב". מצד שני, העובדה שיו"ר הוותמ"ל החדשה היא בכירה במשרד הפנים ולא האוצר, משמעותה שהיא מייצגת את האינטרסים של הרשויות המקומיות, שתוכניות ענק לא תמיד עובדות לטובתן, והיא תצטרך לבנות מחדש את ארגז הכלים של הוועדה.

3. הוראת השעה בדיונים: בינתיים הסמכויות מוגבלות

חוק הוותמ"ל נחקק כהוראת שעה, במטרה לקדם "ביעילות ובמהירות" מתחמים גדולים לדיור על אדמות מדינה. בחודש מרץ 2018, אחרי דיונים סוערים, החליטה ועדת הפנים של הכנסת להאריך את תוקף פעילות הוועדה עד מאי 2019, בשני תנאים: אחד, שתתקיים הידברות עם הרשויות המקומיות שבתחומן המתחם לפחות שבועיים לפני ההכרזה עליו כמתחם מועדף לדיור, כך שעמדתן תוצג בפני חברי קבינט הדיור; ושני, שהוותמ"ל תפעל ככל הניתן בהתאמה לתכנון הארצי והמחוזי. בפועל נשארה הוראת השעה בתוקף עד מאי 2020 בשל פיזור הכנסת.

מאז תחילת יוני בעצם אין הוראת שעה בתוקף. עד שיאושר החוק החדש, הוועדה מקיימת ישיבות אך סמכויותיה מוגבלות ביותר - אין בכוחה לאשר תוכניות חדשות להפקדה, אלא רק לדון בהתנגדויות ולאשר תוכניות.

השבוע יועלה החוק לדיון בוועדת השרים לענייני חקיקה, וקשה להניח שהוא יעבור בשקט.

לקראת הדיון בהארכת תוקף חוק הוותמ"ל, שהיה אמור להתקיים במועצה הארצית לבנייה בתחילת יולי, הוגשו התנגדויות רבות מכיוונים שונים. במשרד החקלאות טענו: "אחרי חמש שנים... אין מקום להאריך עוד את תוקף הוראת השעה כלל".

איגוד המתכננים הבהיר כי "האיגוד מתנגד להארכת חוק הוותמ"ל בכלל ולהגדלת סמכויותיו בפרט. דרוש תכנון שוויוני, שקוף, ומשתף, המחזק את הרשויות והוועדות המקומיות ואת התכנון הכוללני והצופה פני עתיד".

גורמים המעורים בקידום החוק כעת אומרים כי "משיחות ששר הפנים קיים עם גורמי מקצוע, רשויות מקומיות, משרדי ממשלה ויו"רים של הוועדות המחוזיות ועוד, הוא הגיע למסקנה שאין מנוס אלא להאריך את הוראת השעה, אבל עם דגשים שונים. זו לא התוצאה הסופית. "שר הפנים מודע לכך שבדיונים בוועדה בכנסת, יצטרכו להיות עוד דיוקים ועוד שינויים, גם על שטחים פתוחים, אולי לרסן עוד את תופעת הפרבור, לתת ביטוי לצרכים המוניציפליים". המועצות האזוריות אף פנו לבית המשפט בעניין חוק הוותמ"ל, ובמשרד הפנים יצטרכו לנהל דיאלוג גם איתן וגם עם שר החקלאות.

נקודה נוספת ומשמעותית ביותר שתועלה היא עניין ההתנגדויות. לפי החקיקה הקודמת, הוותמ"ל מחויבת למנות חוקר שדן בהתנגדויות, בניגוד לוועדה מחוזית שאינה חייבת למנות חוקר ויכולה לקבל החלטה בעצמה.

לפי הצעת החקיקה החדשה, הוועדה לא תהיה חייבת למנות חוקר, אלא תוכל לשמוע התנגדויות בעצמה, בדומה לוועדה מחוזית. "עצם האקט של מינוי חוקר מעכב לעתים את הלו"ז. ולכן אופציית שמיעת ההתנגדויות היא רק כדי לאפשר לוועדה פרוצדורה יותר מהירה. זה לא מבטל חלילה את האופציה להתנגד", אומרים גורמים בסביבת הוועדה.

4. תכנון מתחמי התחדשות עירונית: משימה מסובכת בהרבה

עד 2017 טיפלה הוותמ"ל בעיקר בתוכניות בשטחים הפתוחים על קרקעות מדינה. בשנת 2017 הורחבו סמכויותיה של הוועדה, והיא החלה לטפל גם בתוכניות על קרקע פרטית מרובת בעלים וגם במתחמי פינוי בינוי. כמו כן, הוועדה הציבה, לראשונה, יעדי תכנון לחברה הערבית והחרדית. 15 התוכניות שאושרו בשנת 2019 מסמנות את השינוי בעבודת הוועדה: ארבע תוכניות פינוי בינוי, חמש תוכניות ביישובים ערביים ותוכנית אחת המיועדת לחרדים. בשנת 2019 אושרו בוותמ"ל 65 אלף יחידות דיור, כ-70% מהן היו במתחמי התחדשות עירונית.

הצעה המקודמת עתה בוועדה אמורה להתמקד בקידום התחדשות עירונית מתחמית, ציפוף לאורך מערכות הסעת המונים, תכנון ייעודי למגזר החרדי והמשך התכנון במגזר הערבי.

גורמים המעורים בנושא אמרו ל"גלובס" כי "שר הפנים דרעי רואה בוותמ"ל כלי מרכזי למדיניות שתיתן עדיפות ברורה להתחדשות עירונית. גם גורמים כמו רמ"י ומשרד השיכון, שהיו מאוד מעורבים במתכונת הקודמת, מודעים לכך שאין מנוס אלא להתחיל להסיט את הספינה הכבדה הזאת להתחדשות עירונית. לציפוף, לטיפול במרכזי הערים. הדגש השני הוא טיפול במצוקת הדיור של החברה הערבית והחרדית. יהיו גם מתחמים גדולים, כמו בסיבוב הקודם של הוותמ"ל, אבל לא באותם היקפים.

"המטרו הוא עניין דרמטי, והוא ישפיע גם על התחדשות עירונית, תוספת דיור, עירוב שימושים והשבחה. מוסדות התכנון יצטרכו לעבוד יחד מול האירוע הלאומי, האתגר המורכב הזה".

בסביבות הוועדה אומרים כי בכל מה שקשור לתכנון תשתיות, יש יתרון ברור למוסד לאומי. "אפילו הוועדות המחוזיות מודות שמאוד קשה להן לכפות תשתיות על הרשויות המקומיות. אף אחד לא רוצה את זה אצלו. בהתחדשות עירונית זה קצת יותר מורכב, אבל גם כאן יש יתרון למוסדות תכנון ארציים".

אותם גורמים מתכוונים לכך שפתרונות יצירתיים להתחדשות עירונית, כמו קביעת מדיניות, הקצאת מקרקע משלימה - ובעיקר אם היא מחוץ ליישוב, עניין שרמ"י מתנגדת לו - יכולים להיות מטופלים ברמה הארצית, ולא בוועדה המחוזית.

"השר דרעי לא ויתר על המהלך של קרקע משלימה במרכז הארץ", אומרים גורמים בענף. "נכון, יש לזה מתנגדים מאוד חריפים, בעיקר משרד האוצר, אבל אלה סוגיות כבדות משקל ובוודאי לא ברמה של ועדה מקומית".

האתגר של הוותמ"ל בהקשר זה יהיה לא לחזור למתכונת הקודמת של הוותמ"ל, שבו במובנים רבים, היד הייתה קלה על ההדק, וגם תוכניות שהיו אמורות להיות מטופלות ברמה המקומית, טופלו בוותמ"ל. במינהל התכנון ובמשרד הפנים יצטרכו לעמוד על המשמר בעניין זה".

5. תכנון לחרדים ולערבים: ליצור תמהיל בערים קיימות

אחד האגוזים הקשים לפיצוח הוא תכנון מגורים לחרדים ולערבים - שתי קבוצות שנמצאות במצוקת דיור קשה. ההנחה בענף היא שהוותמ"ל תיזהר מלהקים ערים חרדיות חדשות, למרות הצורך לפתור את בעיית הדיור בחברה החרדית. "מאוד ברור להם שצריך להיזהר ממצב שבו מוקמות עוד ערי עוני שאין להן איזון מוניציפלי ראוי - מקורות הכנסה, תעסוקה", אומרים בענף.

"אם תהיה תוספת של אוכלוסייה חרדית צריך יהיה לייצר איזון כדי לא לדרדר מוניציפלית את הרשויות האלה", אומרים גורמים המקורבים לוועדה. "צריך לייצר תמהיל אוכלוסייה סביר. לא חושבים במושגים של מניעת כניסה של חרדים או ערבים ליישובים מעורבים, חס וחלילה, אבל חושבים על מדיניות שלא תסכן את האיתנות המוניציפלית של הרשויות, באמצעות מנגנונים תכנוניים ואחרים: חלוקת הכנסות, שטחי שיפוט, תקציבים ועוד".

רמ"י: "ירידה באישורים תשפיע על המחירים"

מרמ"י נמסר בתגובה לירידה במספר היחידות שאושרו על ידי הוותמ"ל: "לוחות הזמנים שקצב חוק הוותמ"ל ויעילות הוועדה אפשרו את העמידה ביעדי התכנון בחמש השנים האחרונות. כ-146 אלף יחידות דיור ביוזמת רמ"י אושרו בשנים אלו במסלול זה. הקיפאון שנוצר לאור הנסיבות הקיימות מעלה את החשש שכמויות יחידות הדיור שיקבלו תוקף בשנים הקרובות יירדו בהיעדר הכרזות עבור תוכניות שייכנסו למסלול המהיר של הוותמ"ל בחודשים האחרונים.

"לירידה שעשויה להיווצר במספר התוכניות המאושרות הקיימות על המדף השפעה ישירה על עמידה ביעדי השיווקים של רמ"י וכיוצא בזאת על מחירי הדיור בארץ.
"מומחיות הוותמ"ל בטיפול בתוכניות גדולות ובמתן פתרונות תשתיתיים מורכבים, וכן הצוות המלווה לשלבי הפיתוח אשר פועל במסגרת פעילות הוועדה, אפשרו קידום תכנון מורכב וטיפול ומעקב אחרי התניות תשתיתיות. היעדרו של מנגנון זה עשוי ליצור עיכובים בטיפול בהתניות תשתיתיות וכפועל יוצא עיכובים בתכנון, פיתוח ושיווקים עתידיים ברמ"י". 

אדית בר

בת 39, נשואה ואם לשלושה ● בעלת תואר ראשון במנהל עסקים ומדע המדינה, ותואר שני במנהל עסקים, שניהם מהאוניברסיטה העברית ● בשנתיים וחצי האחרונות מכהנת כמנהלת מינהל הפיתוח במשרד הפנים ● קודם לכן שימשה במשך חמש שנים כסמנכ"לית תקציבים והון אנושי במנהל התכנון במעברו למשרד האוצר, ובעבר שימשה כמנהלת תכנית חונכות עסקית לעסקים קטנים ובינוניים במשרד הכלכלה ● בצבא שירתה כמדריכת חי"ר

סיגי בארי

בת 44, בעלת תואר ראשון באדריכלות ותואר שני בעיצוב אורבני, שניהם מבצלאל ● קודם לכן כיהנה כמנהלת אגף פרויקטים לאומיים במנהל התכנון במסגרת תפקיד זה קידמה את התוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לתעסוקה ● בעבר שימשה יועצת לשכת התכנון במחוז ירושלים, אחראית על תכנון התחבורה ברמה אסטרטגית, מנהלת שימור ארצית, ואחראית על קידום תוכניות ארציות מפורטות לתשתיות על התומכות בפינוי מחנות צה"ל

פעילות הוותמ"ל

● 8,500 יחידות דיור בלבד אושרו על ידי הוועדה מתחילת 2020 לעומת
65,000 ב-2019
● 226,000 יחידות דיור אושרו על ידי הוועדה עד סוף 2019
● 66 תוכניות מפורטות אושרו למתן תוקף
● 22,000 יחידות דיור אושרו עד היום ביישובים ערביים

צרו איתנו קשר *5988