האניגמה של המשק: איך הגיעו המשכנתאות לשיא כל הזמנים ולמה בבנקים בכל זאת חוששים?

גם בחודש אוקטובר המשיך הציבור לקחת משכנתאות בהיקף גדול - כך עולה מנתונים שפרסם בנק ישראל. במקביל אחוז דוחי המשכנתאות, מקרב כלל הלווים נותר ברמה יציבה של כ-13%, רמה שדומה לחודשים האחרונים. בחודש שעבר נטל הציבור 7,783 משכנתאות בהיקף כספי כולל של 6.2 מיליארד שקל. בעשרת החודשים הראשונים של השנה הציבור לקח משכנתאות בהיקף כולל של 62.7 מיליארד שקל. מדובר ב-14% יותר מאשר בעשרת החודשים הראשונים של 2019, כך שכבר כעת ניתן להכריז על השנה כשנת שיא בנטילת משכנתאות. מה הסיבות לשיאי המשכנתאות דווקא עכשיו?

 הנגיף-לא-העיב-על-חגיגת-המשכנתאות-של--לאתר-

1. חוסר היציבות הפוליטית

שתי עובדות שחשוב להכיר: האחת היא שהקורונה כמעט ולא פגעה במחירי הדירות, אלא רק עצרה גל של עליות מחירים שהחל בשנה שעברה. עובדה שנייה היא שבין שני הסגרים, בחודשים יוני עד ספטמבר, בתקופה שלא היה ברור לאן פני השוק, נרכשו יותר דירות מאשר בתקופה המקבילה ב-2019. הכל כזכור במהלך מגפה שמפילה מאות אלפים למעגל אבטלה וחל"ת, וכשהעיניים נשואות כל הזמן לכיוון הממשלה. גם מבול העסקאות והמשכנתאות קשור לירושלים, ובעיקר לחוסר היציבות הפוליטית. זהו גורם מוכר מהעשור האחרון ככזה שדרבן עליות מחירים וגם עלייה בכמות העסקאות. הרוכשים מבינים שהממשלות היוצאות איבדו שליטה על השוק וחוששים מהמדיניות של הממשלה הבאה.

כך היה ב-2013, בממשלת נתניהו שבה יאיר לפיד שימש כשר האוצר, וככה היה בממשלת נתניהו עם משה כחלון באותו התפקיד. השרשרת הבלתי פוסקת של סבבי בחירות שמלווים אותנו מאז השנה שעברה, שצפויה להמשך גם לתוך 2021, מלווה הפעם על ידי ממשלה שאמורה הייתה לשמש דוגמה ליציבות, אבל כידוע מצטיינת בעיקר בחוסר תפקוד ובחוסר תקציב. הציבור יודע כי קופת הממשלה מתרוקנת בימים אלה במהירות, וכשייקבע תקציב בעתיד יצטרכו למלא אותה במיסוי. בעבר כבר הוכח, שמיסי מקרקעין הם בין האמצעים המיידיים למילוי הקופה, וצעד כזה נתפס כבשורות לא טובות לרוכשי דירות שמעדיפים עסקה כעת, על פני עסקה בעתיד לא ידוע.

2. המתנה לתוכנית דיור חדשה

שר השיכון הנוכחי, יעקב ליצמן, שימש כשלושה חודשים בתפקיד, התפטר במחאה, וכעת חזר למשרד. קשה לראות כיצד הצעד הזה תורם לאמון הציבור במשרד הכה חשוב שעליו הוא מופקד. בדרך הוא הספיק לאשר את תוכנית "דיור במחיר מופחת", שאמורה להחליף את "מחיר למשתכן" של כחלון. בניגוד לתוכנית הקודמת שלוותה בהסברים מקיפים, ונתפסה כפשוטה יחסית, היות ולא נקבעו לה קריטריונים רבים, התוכנית החדשה לא מוכרת לציבור, וכנראה גם ליזמים ייקח עוד זמן עד שיכירו אותה לעומק, היות והיא מורכבת ממספר סוגים של מכרזי מקרקעין, לפי אזורים שונים במדינה. המשמעות: צעירים שהתרגלו בשנים האחרונות לאפשרות לזכות בדירה מוזלת, לא ממש מבינים מה עליהם לעשות כעת.

אמנם רשות מקרקעי ישראל פרסמה מספר מכרזי קרקעות במסגרת השיטה החדשה, ואולם אלה תלויים בחתימה של שר האוצר, ישראל כ"ץ, על התוכנית שמתעכבת כבר חודשיים וחצי, מה שעשוי ללמד על החשיבות של התוכנית בעיניו. מעבר לכך, חישובים שערכנו בגלובס לגבי מספר מכרזים מורים בצורה ברורה, כי מדובר בתוכנית שמייקרת את הדירות לזוגות הצעירים לעומת מחיר למשתכן.

לאור המצב, מה הפלא שלווי מחיר למשתכן ממשיכים לבלוט בקרב לוקחי המשכנתאות. באוקטובר הם היוו כ-13% מכלל המשכנתאות שנלקחו. ולא רק זה: 1,180 הלווים של מחיר למשתכן בחודש שעבר, המשיכו לקחת משכנתאות גבוהות של כ-700 אלף שקל בממוצע, והמשיכו את התופעה שנרשמה מתחילת הקורונה, לפיה רוכשי הדירות במסגרת התוכנית הממשלתית הגדילו מאוד את גובה המשכנתאות שהם לוקחים. זה ביטוי חמור לאי האמון שלהם במערכת. רוכשי דירות של מחיר למשתכן חשים שאם לא ירכשו דירה מוזלת עכשיו - הם יהיו משולים לאנשים שירדו מהרכבת.

3. הדלק הזול שמניע את השוק

הריבית הנמוכה ממשיכה לדרבן את השוק. הריבית הריאלית מגיעה היום ל-1%. לפני שנה הייתה גבוהה ב-20% ולפני שנתיים ב-80%. מדובר בריבית הנמוכה ביותר שקיימת במשק בשנים האחרונות ובכלל, והיא מאפשרת לקיחת משכנתאות בהיקף גדול, ועדיין לשמור על החזרים חודשיים ברמה נמוכה יחסית.

הריבית הנמוכה מקפיצה את כולם לשוק. הזכרנו את הזוגות הצעירים, שלוקחים מאז הקורונה משכנתאות גבוהות יותר, בהתבסס על הריבית הנמוכה. אבל המגזר הבולט ביותר בתחום זה הוא מגזר הממחזרים: כמעט שליש מהמשכנתאות שנלקחו באוקטובר היו כתוצאה של מיחזור משכנתה ישנה.

מיחזור מתבצע לא רק בגלל הריבית הנמוכה, אלא גם בגלל הצעד שבו נקט בנק ישראל, להגדיל את תקרת ההלוואות על חשבון משכון הדירה לגובה של עד 70% משוויה. משקי בית שנקלעים לקשיים, ממירים בימים אלה הלוואות בנקאיות לכל מטרה בהלוואות על חשבון הדירה, ובכך חוסכים לעצמם החזרים שיכולים להגיע לאלפי שקלים בחודש.

בנוסף, הם ממחזרים את המשכנתאות הישנות שלהם, ובכך מציבים את עצמם במיקום הרבה יותר טוב, לפחות מבחינת יציבות פיננסית.

התוצאה היא, שכשליש מכלל המשכנתאות שנלקחו (למעלה משני מיליארד שקלים) נעשו במסגרת מיחזורים. רק ביוני 2015 מוחזרו משכנתאות בהיקפים גדולים יותר מאשר אלה שמוחזרו במהלך אוקטובר האחרון.

יתכן כי האפשרות הזו להמיר הלוואות ומשכנתאות יקרות יחסית במשכנתאות זולות יחסית, גרמה גם לרבים מדוחי המשכנתאות במהלך הסגר הראשון, לשוב ולשלם אותן בפורמט החדש במהלך הסגר השני.

4. כ"ץ "קרא" למשקיעים והם באו

אמרתם ריביות נמוכות - אמרתם משקיעים. אותו מגזר שמחפש בנרות את הערוץ המשתלם ביותר להשקעה. והריביות הנמוכות רק מלבות את החיפוש הזה, שחלקו מוצא את הדרך לנדל"ן.

בשנים האחרונות מגזר המשקיעים הודר מהשוק, עקב מדיניות מכוונת של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, שרצה לשמר את השוק לזוגות הצעירים. כחלון עשה זאת בעיקר באמצעות מס רכישה גבוה, שאכן הבריח אותם והוריד מאוד את שיערום בשוק.

לפני כארבעה חודשים השיב שר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, את גובה מס הרכישה לסביבה שהייתה נהוגה לפני תקופת כחלון, והמשקיעים הגיבו בהתאם וללא היסוס. המספרים מספרים את כל השינוי. אם בתקופת כחלון משקלם בשוק עמד על 11%-13%, כעת הוא עלה, בזמן קצר, לרמה של 15%-17%. זה עדיין רחוק מהתקופה של לפני 2015, אז משקלם נע סביב 20%-25%.

באוקטובר נרשמו 1,079 משכנתאות בקרב משקיעים. בהיבט היסטורי כולל לא מדובר במספר גבוה, ואולם על רקע חוסר הוודאות הגדול שבו נמצא השוק על רקע הקורונה והקורונה הכלכלית, מדובר במספר נאה שבתנאים מסוימים עשוי להמשיך ולטפס, ואולי נחזור לימים שבהם כמעט כל דירה רביעית בישראל נקנתה על ידי משקיעים.