התנודות בשוק החללים המשותפים הופכות את כל הנדל"ן המשרדי ליציב פחות

חללים משרדיים משותפים שעומדים כעת ריקים, מעלים את ההיצע של נדל"ן משרדי בערים הגדולות לרמות שלא נצפו מזה שנים. הם גם מערערים את המוניטין של תחום הנכסים המסחריים, הידוע לרוב כאפיק בטוח להשקעה.

בנייני משרדים נחשבים לעתים קרובות מוגנים מזעזועים כלכליים, מפני שרוב השוכרים נעולים בחוזים לתקופות של חמש שנים ולעתים יותר. בעלי נכסים יכולים לבנות על הכנסה קבועה אפילו כאשר תאגידים מציגים רווחים קטנים.

צמיחתם של חללי העבודה המשותפת - לצד צורות אחרות של השכרה קצרת טווח למטרות משרדים ומסחר - מתחילה לשנות את הדינמיקה הזו. נכסים אלה מהווים חלק הולך וגדל בשוק הנכסים המשרדיים בערים כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס. מכיוון שחוזים במקומות לשיתוף חלל משרדי נחתמים לרוב לתקופות של כמה חודשים עד שנה, מספר הנכסים המוצעים מתחילה לזנק במקביל למעבר של חברות רבות לעבודה מרחוק.

המגמה עשויה להפוך את שוק הנדל"ן המשרדי להפכפך יותר, עם קפיצות גבוהות ונפילות, ולכך עשויה להיות השלכה משמעותית על משקיעים. בנקים לרוב לא ממהרים לממן נכסים שההכנסה מהשכרתם אינה יציבה, אומרים המשקיעים, וזה מעלה את מחירי המשכנתאות.

"הם לא רוצים לקחת סיכון בשוק", אמר ג'ים קוסטלו, סגן נשיא בכיר למחקר בחברה Real Capital Analytics Inc. מחירי משכנתאות גבוהים יותר והלוואות בסכומים נמוכים יותר, בתורם, נוטים להוביל להפחתה במחירים שקובעים שמאי מקרקעין.

בכירים בתחום העבודה בשיתוף מעריכים שקרוב ל-50% מכל החללים המשרדיים הגמישים בערים גדולות בארה"ב פנויים כרגע להשכרה. הזמינות הזו מביאה את סך הנדל"ן המשרדי הפנוי בסן פרנסיסקו לשיעור של 21.8%, השיעור הגבוה ביותר אי פעם, כך לפי קבוצת CBRE. אחוז הזמינות משקף כמה חלל זמין כרגע להשכרה.

במנהטן, שיעור הזמינות אחרי שמביאים בחשבון מקומות פנויים בחללים משותפים מגיע ל-15.9%, השיעור הגבוה ביותר שנרשם מאז 1995. ישנם אנליסטים בתחום הנדל"ן שצופים ששיעורים אלה עוד יעלו, כשחברות נוספות יבקשו לקצץ בהוצאות ויעברו לעבודה מהבית.

מכיוון שחללי עבודה משותפת עדיין מהווים חלק קטן מכל תחום הנדל"ן המשרדי, ההשפעה שלהם על שיעורי הזמינות בערים גדולות מוגבלת לכמה אחוזים לכל היותר, כך לפי הערכות CBRE.

אך רוב האנליסטים צופים שחלל משרדי גמיש יהפוך לחלק גדול יותר מהשוק. בסקר שנערך על ידי CBRE בספטמבר, 86% מהמשתמשים בחלל משרדי אמרו שהם מצפים שחללים משרדיים בשכירות גמישה ישחקו תפקיד באסטרטגיה ארוכת הטווח שלהם לגבי נדל"ן, לעומת 73% שענו כך על השאלה ביוני. בינתיים יותר בעלי נכסים, המתמודדים עם תחרות מצד WeWork וחברות דומות, מוכנים להציע חוזים לטווח קצר על מנת למלא חללים העומדים ריקים.

עלייה בכמות הנכסים הפנויים וירידה בביקוש לנדל"ן משרדי כבר מכבידים על חברות נדל"I בורסאיות, והן מדדות אחרי שאר שוק המניות בהפרש גדול. מניית חברת Boston Properties ירדה מתחילת השנה ב-29%, ומניית SL Green Realty Corp ירדה ב-36%, כך לפי FactSet. מניית Vornado Realty Thrust צנחה ב-43%.

חשש מעודף בניו יורק

האפקט המעמעם של תעשיית החללים המשותפים על שוק הנכסים הפוך מאשר בשנים קודמות, אז הצמיחה של חברות כמו WeWork ו-Knotel Inc הקפיצה את דמי השכירות במשרדים ובנכסים אחרים.

בניו יורק, עלייה בבנייה חדשה בעשור האחרון הובילה לחשש שיהיה עודף של חלל משרדי, כאשר דיירים עזבו בניינים ישנים לטובת החדשים. "זה מעולם לא קרה כי המפעילים הגמישים באו וחכרו את כל החלל הזה", אמרה ניקול לרוסו, מנהלת מחקר ואנליסטית לאזור צפון מזרח ארה"ב ב-CBRE.

רוב חברות חללי העבודה המשותפים שוכרות שטחים בעסקאות לטווח ארוך, ובעלי הנכסים קיוו שזה אומר שהן ימשיכו לשלם אפילו כאשר יש מיתון. אבל עכשיו הם מגלים שבמקרים מסוימים חברות לשיתוף חללי עבודה אינן יכולות או אינן מוכנות לשלם את דמי השכירות, לוחצות על בעלי הנכסים לפתוח את חוזי ההחכרה או מבקשות לחסות תחת תביעות לפשיטת רגל.

ב-Knotel אמרו שישנן תוכניות לצמצום את טביעת הרגל שלה והחברה מתמודדת עם כמה תביעות על דמי שכירות שלא שולמו. כמה ישויות הקשורות ל-Regus השייכת ל-IWS PLC הגישו תביעות להכרה בהן כפושטות רגל, על מנת להשתחרר ממחויבויות חוזיות.

חברת הדירוג Fitch הורידה באוקטובר את הדירוג של מניית WeWork, וציינה "חששות לגבי המודל העסקי של WeWork לאור הפוטנציאל למעבר מתמשך של חברות למודל משרדי היברידי אשר יוביל באופן קבוע לביקוש מופחת לחללים משרדיים".

הסכמים על שיתוף בהכנסות בין בעלי בתים לחברות שיתוף חללים הופכים לנפוצים יותר ויותר, וחושפים את בעלי הנכסים באופן ישיר יותר לעליות ולירידות בשוק. חללים פנויים לעבודה מוסיפים לשפע של חלל משרדי פנוי ודוחפים את מחירי השכירות מטה בערים רבות.

"אפילו אם לא הכל נמצא בתחרות ישירה אם מה שאתה משווק, אתה עדיין מרגיש את הלחץ", אמרה לרוסו.

אך בעוד העלייה במספר החוזים לטווח קצר מציבה אתגרים למשקיעים, מנכ"לים אומרים שהיא תוביל לחללים משרדיים טובים יותר ודיירים מרוצים יותר. לבעלי נכסים של חללים משרדיים יש לעתים קרובות תמריץ מועט לשפר את השירותים מפני שלדיירים שלהם הנעולים בחוזים ארוכים אין אפשרות אלא להמשיך לשלם דמי שכירות, אמר מנכ"ל חברת שיתוף החללים המשרדיים Industrious.

"אם ירצו להתקדם מעבר לזה, ספקים יצטרכו לעשות עבודה טובה יותר בסיפוק צרכי השוק, ולא רק לשבת בבית הנופש שלהם ולספור את הכסף", אמר.