שוק הדיור | ניתוח

רק 5% מסך העסקאות: למה הישראלים לא רוצים לקנות דירת 2 חדרים

המדינה מעודדת בנייה של דירות קטנות וזולות יותר שיתאימו ליחידים ולזוגות, וייבנו סמוך לצירי תנועה מרכזיים • אלא שהביקושים לדירות כאלה דווקא בירידה והישראלים נמשכים לדירות גדולות

למה הישראלים לא רוצים דירות קטנות? / צילום: Shutterstock
למה הישראלים לא רוצים דירות קטנות? / צילום: Shutterstock

עד כמה מדינת ישראל צריכה דירות קטנות? מסמכים תכנוניים והצהרות של בכירי מוסדות התכנון מרבים לאזכר את ה"מיקרו דירות", כלומר דירות בגודל של חדר-שניים, שאמורות לשמש סטודנטים ורווקים בעיקר. ואולם בדיקת גלובס לגבי דפוסי הרכישות של הדירות הללו מראה שהן דווקא יורדות לאורך השנים, ושהציבור הישראלי מחפש לעצמו דווקא דירות גדולות.

לאן מכוונת המדינה: דירות לבודדים

המונח "מיקרו דירה" אינו מוגדר במספר חדרים ולא בשטח, ואולם לצורך העניין נעסוק בדירות בנות 2-1 חדרים. לפי המדריך שפרסם מינהל התכנון בשנה שעברה, "יחידת המגורים בשגרה וחירום - בעקבות משבר הקורונה", יש להגדיל את תמהיל הדירות בבניינים החדשים כך שיורכב מדירות בגדלים שונים ויאפשר התאמה לאוכלוסיות שונות. המחסור הגדול ביותר הוא של דירות קטנות לבודדים, למבוגרים שילדיהם עזבו את הבית ולסטודנטים, ועל כן במדריך מוצע "לפרק" דירות גדולות לדירות קטנות יותר שמכונות "דיורית". מדובר במעין פיצול גמיש של דירה.

צילום: בר אל
 צילום: בר אל

גם ברמה המחוזית מקדמים דירות קטנות. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, למשל, אישרה לפני כשנתיים מדיניות תכנונית חדשה לאורך עורקי תחבורה שבהם יעברו מערכות הסעת המונים של קווי הרכבת הקלה, האוטובוסים והמטרו. על פי המדיניות, צירים אלה ישמשו לבנייה עתירת זכויות, ללא חניה, ובשיעור גבוה של דירות קטנות. המקומות שמיועדים לבנייה זו הם ציר ז’בוטינסקי ברמת-גן, ציר יוספטל-המלאכה בבת ים וחולון, והאזורים הקרובים לתחנות הרכבת לאורך האיילון.

באחרונה מקודמות גם תוכניות להקים דירות קטנות במתחמי תעסוקה: כך באזור התעשייה הרצליה פיתוח ובמתחם הבורסה ברמת גן וברעננה. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז תתיר שילוב של מגורים במתחמי התעסוקה, על חשבון חלק משטחי המשרדים.

 
  

הטרנד האחרון הזה, של שילוב מגורים באזורי תעסוקה, קיבל תאוצה גדולה לאחר שבאחרונה נחשף שבישראל קיימים עודפים גדולים של שטחי תעסוקה מתוכננים, ושקיים סיכוי שמבני תעסוקה יסבלו מקשיים באכלוס. בטיוטת חוק ההסדרים שמשרד האוצר ניסה להעביר בשנה שעברה, נכלל סעיף שמאפשר הסבת מבני תעסוקה למגורים. לאחר מכן רשויות מקומיות ומוסדות תכנון מחוזיים, כאמור בעיקר הוועדות המחוזיות תל אביב ומרכז - החליטו לאמץ את הגישה התכנונית הזו.

ההיצע והביקוש: אחוזים בודדים

לפי נתוני הלמ"ס נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה של דירות 2 חדרים: מ-2,227 דירות כאלה בכל שנת 2019, ל-2,368 בתשעת החודשים הראשונים של 2020. אבל גם אחרי העלייה הזו, מדובר ב-6.6% בלבד מכלל התחלות הבנייה. השוק של המיקרו דירות בישראל מונה אלפים בודדים בכל שנה. הביקושים לדירות קטנות נמצאים דווקא בירידה: אם ב-2017 היקף רכישת הדירות של 2-1 חדרים הגיע לרמה של כ-6% מכלל הדירות שנרכשו, בשנה שעברה הוא ירד ל-5% בלבד.

מהצד השני מתגלה תמונת ראי לגבי הדירות הגדולות: הביקושים לדירות 5.5-6 חדרים מגיעים להיקפים דומים לאלה של דירות 2-1 חדרים (בלמ"ס לא בודקים דירות שגדולות מ-6 חדרים), מבחינת מספר העסקאות שמבוצעות בהן, ואולם העובדה, שהמגמה של הביקושים לדירות שגדולות מ-5 חדרים גדלה והולכת, בעוד שזו של הדירות הקטנות יורדת: ב-2017 סך העסקאות של דירות 5.5-6 חדרים הגיעה ל-4.7% מסך העסקאות ואילו ב-2020 ל-5.4%. כשמרחיבים את היריעה וכוללים בבדיקה את הדירות של 4.5-5 חדרים המספרים כבר גבוהים בהרבה: למעלה מ-30% מהעסקאות שבוצעו ב-2020 היו על דירות של 4.5 חדרים ומעלה. גם כאן מדובר בהליך מתמשך ורציף, ולא תוצר נקודתי בזמן, למשל הקורונה, שנמצא חריג לעומת קודמיו.

הדמיה: V5 אדריכלים
 הדמיה: V5 אדריכלים

אז עם ישראל נוהר ברגליים לדירות הגדולות, אבל מוסדות התכנון דווקא מסתכלים על הדירות הקטנות.

ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, סבורה שמדובר בטעות, וכי למעט בתל אביב ואולי עיר-שתיים סמוכות - אין לטרנד הזה ביקושים שמצדיקים את ההמולה שמסביבו. "מהיכן יגיעו הביקושים ל-3,000 דירות קטנות בהרצליה פיתוח? הרי כולם רוצים לגור בסופו של דבר בדירה מרווחת בשכונת מגורים", היא אומרת. "קח לדוגמה את עובדי ההייטק שם. לא כולם ירצו לגור בדירות כאלה. לחלקם יש משפחות. אז כמה מהם יעברו לגור בדירה קטנטנה בתוך אזור תעשייה? אשאל שאלות נוספות: כמה דירות קטנות צריך באזור הבורסה ברמת גן, על מנת להחיות אותו? והיכן הדירות הללו צריכות להיות בדיוק בתוך אזור הבורסה? כי אין מדובר באזור כל כך קטן. אולי 300 אולי 5,000? כמה אנשים צריכים כדי להחיות אזור תעסוקה? לאף אחד אין תשובה, אבל נחמד לומר את זה".

ד"ר רינה דגני / צילום: תמר מצפי
 ד"ר רינה דגני / צילום: תמר מצפי

המחירים: לא ממש דיור בר-השגה

בעיה אחרת שמצביעה עליה דגני היא שבישראל נוצרה לדירות הקטנות תדמית של "דיור בר השגה", וזאת לאור המגמה של הפוליטיקאים "להוריד" את מחירי הדירות באמצעות הורדת שטחן. בפועל תופעת המיקרו דירות היא המקרה ההפוך.

ניקח לדוגמה, דירת 2 חדרים שלפי נתוני רשות המסים נמכרה לאחרונה ב-2.55 מיליון שקל. שטח הדירה 62 מ"ר, כך שהמחיר למ"ר גבוה מ-41,000 שקל למ"ר - גבוה בהרבה מהממוצע למ"ר בעיר העומד על 25,800 שקל למ"ר, לפי מדלן. בפרויקט בחדש ברחוב צידון 4 בתל אביב נמכרה דירה במחיר שמתקרב ל-55 אלף שקל למ"ר - גבוה אפילו בסטנדרטים של תל אביב (שלפי המדלן המחיר הממוצע בה הוא 38 אלף שקל למ"ר).

צילום: אסף פינצוק
 צילום: אסף פינצוק

"המיקרו דירות נולדו לאורך ציר בגין, למשל בפרויקט מידטאון, ומי שרכשו אותן הם אנשים אמידים שרצו לקנות דירה קטנה במרכז תל אביב לבת ולבן שלומדים באוניברסיטה או שגמרו כבר ללמוד. לפעמים קנו את הדירות הללו להשקעה, והשכירות משלמת את המשכנתה. זה פלח שוק שלא צריך לעניין את המדינה", היא אומרת.

שאלה אחרת היא מדוע רשויות מקומיות שהתנגדו לאורך השנים להקמת דירות של שלושה חדרים בשטחן, שמחות להקים מיקרו דירות? דגני אומרת בפשטות, שההבדל הוא בכך שדירות שלושה חדרים משמשות בעיקר זוגות צעירים ומחייבות מהרשות הקמת מוסדות חינוך. מיקרו דירות הן דירות לרווקים ובודדים ולא מחייבים את העירייה בשום דבר.

"למה כולם רוצים את זה? הם רוצים שצעירים ימלאו את מרכזי הערים. אבל בכמה מקומות יש שכבת הורים שיכולה לקנות לילדים דירות כאלה? בדקתי בזמנו את הביקושים לזה בנתניה ומצאתי שהיא עוד לא הגיעה למצב הזה. הצעירים הנתנייתיים מעוניינים לגור בתל אביב", היא אומרת. בחיפה מחירי הדירות כה נמוכים, שאפשר לרכוש בהדר הכרמל דירות גדולות ומרווחות יותר.

המסקנה, אם כך, שהציבור מעוניין בדירות גדולות, מה שבא לידי ביטוי גם בתופעה ששטחי הדירות ממשיכים לזחול מעלה. אם לפני 15 שנה דירת 5 חדרים נעה בסביבות 120-125 מ"ר, כיום היא נעה בסביבות 140-130 מ"ר. הקורונה והעבודה מהבית צפויות להביא לגידול נוסף בשטחי הדירות בשנים הקרובות.

צרו איתנו קשר *5988