המחירים שעלו, המשקיעים שחזרו: לאן הולך שוק הדיור אחרי שנה של קורונה

בדיוק שנה עברה מאז יצאנו לסגר הראשון בעקבות התפרצות המגפה • הציפיות לקיפאון בשוק התבדו • איך הגענו לשיא במשכנתאות ולשיא במכירות, ולאן הולכים מכאן

לאן הולך שוק הדיור אחרי שנה של קורונה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
לאן הולך שוק הדיור אחרי שנה של קורונה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

ההערכות בתחילת המגפה, במיוחד במרץ-אפריל 2020, היו שבמסגרת הקורונה הכלכלית שתעבור על המדינה, שוק הנדל"ן יספוג מכה קשה. ההערכות הללו לובו על ידי הפיטורים ההמוניים והוצאתם לחל"ת של מאות אלפי אנשים, וחוסר הוודאות הכלכלית והתעסוקתית.

ואכן במרץ ובאפריל מספר העסקאות ירד מאוד. ואולם כבר במאי השתנתה המציאות, והשוק התאושש. ביוני הוא כבר זינק, והמחצית השנייה של 2021 הייתה המחצית עם מספר העסקאות הרב ביותר ב-20 השנים האחרונות לפחות - 62 אלף עסקאות.
כל המדדים האחרים בשוק עלו בהתאם: 2020 קבעה שיא בהיקף משכנתאות (78 מיליארד שקל) והמחירים עלו מסוף הסגר הראשון ועד לסוף השנה ב-3.6%. זו קפיצה משמעותית, שמשקפת עלייה שנתית גבוהה בהרבה מההערכות שבוצעו לפני כחודשיים ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד האוצר ומשרד השיכון, שלפיהן בשנים הקרובות מחירי הדירות צפויים לעלות בקצב של כ-4% בשנה.
אז מה צפוי ב-2021? אלה שלוש המגמות העיקריות לדעתנו.

1. אי-היציבות הפוליטית: לא פעם ציינו את אי-הוודאות הפוליטית כגורם שמדרבן התעוררות של שוק ושל מחירים בתחום הדיור, וזה בדיוק מה שקורה. לא נראה שהבחירות הקרובות יביאו להקמת ממשלה יציבה. מעבר לכך, נושא הדיור לא באמת מעסיק את המפלגות הגדולות, ועם בעיות של קורונה ושל תקציב, יעמדו בפניהן נושאים בוערים בהרבה.

2. משפרי הדיור חוזרים לשוק: ציבור רחב יותר של משפרי הדיור ייכנסו בהדרגה לשוק, לאחר שנים שמגזר זה נדחק הצידה עקב המדיניות שגזר כחלון על השוק. עתה, כשמחיר למשתכן דועכת, "דיור במחיר מופחת" המחליפה תכלול פחות דירות, במחירים גבוהים יותר ובהגרלות שיתקיימו רק כשלפרויקטים יוצאו היתרי בנייה, סביר שזוגות צעירים רבים יעדיפו לבחור בחלופת רכישה של דירה יד שנייה - ולמשפרי הדיור שרוצים לעבור לדירה חדשה יותר, יהיו קונים.

3. מאמץ להגדיל שיווקי קרקע: לאחר ירידה בהתחלות ובגמר הבנייה, רמ"י עושה מאמצים להגביר את שיווק הקרקעות שלה. בין היתר היא תוציא בקרוב מכרזים לכ-2,000 יח"ד באזורי ביקוש, למגרשים לא מתוכננים. אולם מיליארדים שנחוצים לפיתוח תשתיות לא הוקצו בשנים האחרונות, ולא בטוח שב-2021 יימצא להם סעיף תקציבי. לכן התחושה של מחנק בשיווקי קרקעות, אותה חש השוק היטב בשנה שעברה, תורגש ככל הנראה גם השנה, אם כי אולי במידה פחותה.

כך נראתה שנת הקורונה

מרץ 2020

המגפה מגיעה לישראל ובאמצע החודש מוכרז הסגר הראשון, שבדיעבד יוברר כהדוק ביותר. הציבור מבוהל ומבולבל; סניפי בנקים למשכנתאות ומשרדי עורכי דין, שמאים ומתווכים נסגרים; בנקים למשכנתאות מתקשים להגיב למצב, משרדי ממשלה נסגרים. מספר העסקאות פוחת בשליש לעומת פברואר; מאידך היקף המשכנתאות החודשי שובר את כל השיאים ומגיע ל־8.7 מיליארד שקל; חלק מזה מיוחס להקדמת עסקאות לפני כניסת הסגר. מדד מחירי הדירות יורד ב-0.1%.

אפריל 2020

המדינה נעולה בסגר הדוק וחג הפסח נחגג רק במשפחות הגרעיניות. מספר העסקאות יורד לשפל של העשורים האחרונים. רק 2,100 דירות נמכרות בחודש זה. במדינה נשמעות תחזיות קודרות על עתיד המשק ועל הקורונה הכלכלית; בנק ישראל נרתם לסייע ללווי המשכנתאות באמצעות מתן אפשרות להקפאת משכנתאות ויוזם צעדים להורדת הריביות; מדד מחירי הדירות יורד ב־0.8% - מדובר בירידה שנייה ברציפות ובשוק נשמעים קולות שמדובר בסיפתח למשבר בשוק הנדל"ן.

מאי 2020

סימנים ראשונים לשיפור במצב התחלואה גורר פתיחה הדרגתית של המשק; אנשי הנדל"ן, הרשויות השונות והבנקים למשכנתאות מגבשים נהלים חדשים למתן שירות לקהל; מספר העסקאות קופץ ל־6,500. לקראת סוף החודש ראש הממשלה בנימין נתניהו מודיע על הקלה בהנחיות וקורה לציבור לצאת החוצה ולשתות קפה ובירה; בהתאם למצב הרוח, גם מדד מחירי הדירות רושם עלייה של 0.3%.

יוני 2020

עם ישראל באופוריה שהדברנו את הקורונה. פתיחה נרחבת של עסקים ואווירה שהמגפה מאחורינו מקפיצה את מספר העסקאות לכמעט 11 אלף. ההערכה היא, שמספר העסקאות הגבוה נובע בעיקר מביקושים כבושים שהצטברו במרץ-אפריל. האופוריה חוגגת גם במדד מחירי הדירות, שרושם עלייה של אחוז.

יולי 2020

תחלואת הקורונה עולה בהדרגה, אולם הממשלה עדיין לא מגיבה גם בחודש זה בוצעו הרבה עסקאות, 9,700 במספר - הרבה מעבר לממוצע (שעומד על כ-9,000 עסקאות בחודש) בשוק עדיין רואים את המספר הגבוה של עסקאות כ"ריבאונד" לשפל של מרץ-מאי. מדד מחירי הדירות בחודש זה לא משתנה. ואולם גורם חשוב נכנס בסוף החודש: שר האוצר ישראל כ"ץ הוריד את מדרגות מס הרכישה למשקיעים (שהעלה קודמו משה כחלון), מה שעודד את המשקיעים לחזור לקנות דירות.

אוגוסט 2020

עלייה בתחלואה ודאגות לקראת החזרה ללימודים בספטמבר, אך האופטימיות בציבור עדיין קיימת ובחודש זה בוצעו 10.5 אלף עסקאות. רמת המשכנתאות שנלקחה מוסיפה להיות גבוהה ומגיעה בחודש זה ל-6.7 מיליארד שקל; מדד מחירי הדירות מורה על "פלוס" מינימלי של 0.1%. מספר המשקיעים הפועלים בחודש זה עולה, ובשלב זה ההערכה היא כי מדובר בעלייה זמנית.

ספטמבר 2020

חגי תשרי עצובים של סגר שני, לאחר שרמת התחלואה הגיעה למצב שבו לא ניתן היה להבליג עוד. ואולם כבר באותו חודש ניכר היה שהציבור מגיב אחרת לסגרים: לא עוד בהלה ולא סגירה טוטאלית שירותי נדל"ן. 9.6 אלף עסקאות שבוצעו בספטמבר שבו החלו החגים, נחשבות למספר גבוה מאוד.

אוקטובר 2020

במהלך הסגר השני נרשמה ירידה במספר העסקאות שבוצעו, אך זו מיוחסת בעיקר לחגים. מספר הדירות שנמכרו בחודש זה, 7,700, הוא הגבוה ביותר בשנים האחרונות בתקופת חגי תשרי. על אף הסגר ניכר היה כי המערכת למדה לעבוד יפה גם תוך הגבלת תנועה. מחירי הדירות לא נותרו אדישים ועלו ב־0.9%.

נובמבר 2020

לכל חג יש מוצאי חג, ומי שלא קנה דירה בחגים - קנה מיד אחריהם. לא פחות מ־11.1 אלף דירות נרכשו בנובמבר, ומחירי הדירות עלו ב-0.9% נוספים. מה שנראה היה בהתחלה כהתפרצות ביקושים כבושים, ניכר כהתפרצות של גל עסקאות. המשקיעים רכשו יותר מ־2,000 דירות, שיא של ארבע שנים וחצי. הפיקוח על הבנקים הודיע על מתווה חדש לדחיית משכנתאות, אולם מספר הלווים שמנצלים זאת נמצא בירידה.

דצמבר 2020

זהו החודש שבו כל הספקות נעלמו. 13.4 אלף דירות נרכשו, המספר השני בגובהו בעשורים האחרונים. כל פלחי השוק רשמו מספרים גבוהים במיוחד: הזוגות הצעירים, המשקיעים ומשפרי הדיור. בהיבט שנתי מחירי הדירות רשמו עלייה של 4%, ואולם 90% מאותה עלייה (3.6%) נרשמו אחרי הסגר הראשון. היקף המשכנתאות היה בהתאם - 8.3 מיליארד שקל, החודש השני בגובהו אי פעם. 2020 הסתיימה כשנת שיא מדהים של משכנתאות, של 78 מיליארד שקל.

ינואר 2021

התנופה הגדולה נמשכת. היקף המשכנתאות שנלקח בינואר השנה הגיע ל־6.4 מיליארד שקל, והוא נחשב לחודש ינואר הגבוה ביותר מבחינת משכנתאות בעשור האחרון לפחות. שר השיכון ליצמן פנה לראש הממשלה נתניהו, ולשר האוצר ישראל כ"ץ וביקש להקצות 2.5 מיליארד שקל לנושא הדיור במטרה למנוע מחסור בדירות ועלייה במחירי הדיור.

פברואר 2021

אם הסגר הראשון היה הדוק, והסגר השני היה בינוני - הסגר השלישי היה רופף, ואנשי נדל"ן מעידים על המשך הרכישה המתוגברת של דירות גם בחודש זה. קצב המכירה כה מהיר, שפעמים רבות דירות שנמכרו עדיין נותרות מפורסמות בלוחות האינטרנט. בנק ישראל שבדק את יישום צעדו להסיר חלק ממגבלת הפריים על משכנתאות, גילה כי בחלק משמעותי מהמקרים הלקוחות לא נהנו מההטבה, והכנסת הודיעה כי תבדוק את העניין. הבנקים מעידים שמספר המשכנתאות שבדחייה ירד לשיעור חד־ספרתי.

צרו איתנו קשר *5988