איך עוצרים את עליית המחירים? מומחי הנדל"ן מייעצים לממשלה שתקום

בניית 1.5 מיליון דירות עד 2040 והורדת מחירי הדיור שרק בשלושת החודשים האחרונים עלו בשיעור של כאחוז אחד לחודש. אלה הם רק שניים מאתגרי הדיור העצומים מולם ניצבת המדינה. אלא שבשנתיים האחרונות התחום שכה צמא להכוונה וניווט חכם, פגש בעיקר ממשלה לא מתפקדת שלמעט רפורמה אחת (הורדת מס הרכישה למשקיעים), לא קידמה שום צעד משמעותי בתחום הדיור, וכאלה לא חסרים. החל מרפורמה שתביא להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית, דרך הגברת הוודאות בבנייה, באמצעות היוזמה לביטול הקלות הבנייה שמבקשת לקדם מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר.

תוכניות אלה, שממתינות במגירה מזה תקופה ארוכה, הן כאמור רק חלק מסל פעולות גדוש שהממשלה יכולה לקדם. אלא שאם להיות מציאותיים, נראה כי ממשלה חדשה תתקשה לקדם רפורמות רבות במקביל, על כן פנה גלובס לשורת דמויות שכיהנו עד לאחרונה בתפקידים הבכירים ביותר בתחומי הדיור, לצד נבחרי הציבור. זאת כדי לשמוע מה הם חושבים שצריכות להיות הפעולות הראשונות והמשמעותיות ביותר שהממשלה החדשה צריכה לקדם כדי להזניק קדימה את תחום הדיור.

1. הגדלת היצע יחידות הדיור

עדיאל שמרון
שימש כמנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בין 2005 עד סוף 2020.
כיום בתקופת צינון

המשימה המרכזית של הממשלה החדשה, הינה לשמר את קצב התכנון, השיווק והפיתוח של יח"ד, ובכך לשמר את קצב התחלות הבנייה הנדרש שעמד בשנה האחרונה על כ-51 אלף יח"ד, ואף להגדילו במקצת. לצורך כך יש להתמקד בשני נושאים. חובה לקדם מיידית את חידוש חוק הוותמ"ל, ולאפשר לוועדה חשובה זו לחזור לתפקד. אין להתרשם מטענות בדבר איכות התכנון בוותמ"ל, שמגיעות בעיקר מבעלי אינטרסים וממונים מטעם עצמם על "האינטרס הציבורי". כמי שניהל, עד לאחרונה, את רמ"י שהגישה ויזמה את מרבית התוכניות שאושרו בוותמ"ל, אני יכול לקבוע בוודאות שאיכות התכנון בה אינה נופלת, ולעיתים אף עולה, על איכות התכנון בוועדות המקבילות.

בנוסף יש לתקן את העיוות ההיסטורי הקיים בכלכלה המוניציפלית ובמבנה הארנונה שמתעדפת בנייה לתעסוקה על פני בנייה למגורים. מרבית ראשי הרשויות רואים עצמם שותפים במשימה הלאומית של הגדלת הבנייה, והממשלה חייבת לפעול לכך שתשלומי הארנונה והמענקים הממשלתיים ביחס ליחידות דיור יהוו תמריץ לרשויות המקומיות. 

2. "שחרור" דירות תפוסות

בני דרייפוס
שימש כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון בשנים 2020־2019. כיום משמש כמנכ"ל מפעל הפיס

לצד החולאים, משבר הקורונה הציף הזדמנויות, בהן ההבנה שקל יותר משחשבנו לבנות קהילות בפריפריה. המעבר למעגלים השניים והשלישיים מגוש דן, יאפשר לייצר מסות קריטיות של משפחות שיעבו את המטרופולינים בדרום ובצפון. כדי שהמהלך יצליח יש לקדם כעת תכנון ומימון של תשתיות לאותם מטרופולינים.

הממשלה היא היזם הגדול ביותר בשטח, וככל יזם היא חייבת לקחת סיכונים ולפתח תשתיות. הפיתוח יביא יזמים, הזדמנויות ותעסוקה ובהמשך את המשפחות.

בנוסף ניצבת בפנינו הזדמנות לטפל בנקודה המציקה לי כבר שנים: שימושים חורגים בדירות מגורים. לא יתכן כי בעת מחסור כה חמור של יח"ד, נמצאות להן עשרות אלפי דירות בשימושים מסחריים או משרדיים (מרפאות שיניים, משרדי עורכי דין ועוד). זו ההזדמנות שלנו לפעול בנחישות ולהעביר אותם למשרדים המתרוקנים, ולממש את עודפי ההיצע ובמקביל לשחרר אלפי דירות מגורים לשוק - זה צו השעה. בעבר הוביל השר כחלון חקיקת הוראת שעה (שלא מומשה וכמעט לא נאכפה) בעניין זה שפגה בסוף 2020. הממשלה הבאה חייבת להוביל חקיקה אגרסיבית יותר בעניין. 

3. תיקון אמיתי למערכת התכנון

דקלה פרסיקו
מתכננת הוותמ"ל בשנים 2014־2020. משמשת כסמנכ"לית תכנון ב־ICR ישראל קנדה ראם מגורים

מערכת התכנון והבנייה הישראלית מיושנת, מבולגנת, ובירוקרטית להחריד. אבל יש מה לעשות. חובה לפתור את המשבר ברישוי. הצעד של ביטול ההקלות (שממתין לחקיקה) יעיל כמו פלסטר על פצע שותת דם. המצב קשה יותר מכפי שהמערכת מוכנה להודות ודורש מהלכים דרסטיים דוגמת ביטול כוחם של שחקני וטו, רישוי עצמי וביטול סמכויות לעיריות שלא עומדות בלוחות הזמנים הקצובים בחוק. במקביל יש לחדש במהרה את פעילות הוותמ"ל, ולהחזיר את ועדת חסמי הדיור שתבקר את כל גורמי התכנון, הרישוי, הביצוע, השיווק, התשתיות, לוחות הזמנים, והעמידה ביעדים.

יש לחשוב על רפורמה בחוק התכנון והבנייה: על אף שמהלכי עבר בנושא כשלו, יתכן שהגיעה העת להסתכל לחוק התכנון והבניה בעיניים, להודות לו על שירותו בשבעה וחצי העשורים האחרונים, ולהיפרד ממנו לשלום. ואז, להפשיל שרוולים ולחוקק חוק חדש, עדכני ומודרני שמייצר ודאות ליזם ושקיפות לאזרחים. ודבר אחרון: הניחו לפריפריה. המאמצים לפיזור האוכלוסייה יפים לשנות ה-50. האוכלוסייה לא מתפזרת לשום מקום. היא אוהבת את תל אביב. לא סתם קוראים לזה אזור ביקוש - הוא מבוקש! 

4. להחזיר את הניהול לגוף אחד

מירי כהן
בשנים 2016־2020 ס. יו"ר מטה הדיור. כיום עו"ד עצמאית וראש חטיבת הנדל"ן בקבוצת האחים נוימן

הממשלה החדשה צריכה לאגד מחדש את כל הגופים שעוסקים בתחום תחת משרד אחד. ב-2015 הוקם מטה הדיור וכלל הגופים העוסקים בדיור הועברו למשרד האוצר.

הממשלה האחרונה ביטלה את השינוי המבורך שנעשה. שינוי מבנה ארגוני לא מקבל כותרות גדולות, אולם יש לו השפעה קרדינאלית על תוצרים. הנה המספרים: טרם איחוד הגופים, ממוצע התכנון עמד על 58 אלף יח"ד בשנה, והשיווקים והעסקאות של רמ"י עמדו על כ-39 אלף ו-24.6 אלף יח"ד בהתאמה. בשנים בהן פעלו הגופים תחת האוצר עמד ממוצע תכנון יח"ד לשנה על כ-132 אלף יח"ד והשיווקיים והעסקאות עמדו על כ-67 אלף ו-40.6 אלף יח"ד בהתאמה.

על אף ההצלחה, הוחלט לפזר את הגופים והירידה במספרים לא איחרה להגיע. מספר היח"ד שתוכננו ב-2020 עמד על כ-95 אלף. מספר השיווקיים והעסקאות עמדו על 50 אלף ו-26 אלף יח"ד בהתאמה. יש שיגידו כי הקורונה היא הסיבה לכך, אך לדעתי יהיה זה חטא לאמת. בטרם מחפשים רפורמות פומפוזיות, חובה להחזיר את הניהול של גופי הדיור למשרד אחד. 

5. הקרקע תוכננה, תקדמו בנייה

זאב בילסקי
ח"כ לשעבר ושימש כראש מטה הדיור בין מרץ 2018 לאפריל 2020. כיום בתקופת צינון

בשנים האחרונות, מטה הדיור הלאומי פעל להגדלת היצע הדירות, זירוז והקלה בהליכי התכנון והרישוי, וקידום תשתיות לאומיות - ארגז כלים שריכז הכל תחת קורת גג אחת. באותה עת מוסדות התכנון תכננו מספר עצום של כחמש מאות אלף יח"ד, ונוצר מלאי תכנוני גדול של דירות. עכשיו הזמן לבצע וליישם את התוכניות האלה.

ע"פ התחזיות, האוכלוסייה צפויה להכפיל את עצמה בתוך שלושה עשורים. על מנת לתת קורת גג לכולם יש לבנות 1.5 מיליון דירות עד לשנת 2040. על כן נדרשות רפורמות נוספות שמטרתן הפחתת הרגולציה וקיצור הליכי התכנון והרישוי. השינוי המרכזי הינו ביטול מסלול ההקלות אשר מאריך משמעותית את הליכי הרישוי. יש ליישם את תוכניות לשנות אותן באופן נקודתי בהליך של הקלה.

בנוסף, בשנים הבאות נדרשת מדינת ישראל להשקיע ולטפל בתשתיות הלאומיות על מנת לתת מענה לגידול האוכלוסייה הצפוי. מוטל על הממשלה לקדם רפורמות שיאפשרו הקמת תשתיות בזמן קצר בדגש על תשתיות תחבורה ציבורית, הקמת מתקני טיהור שפכים, ומעבר לשימוש באנרגיות מתחדשות בקצב מהיר.