המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות משקפת את כשלי הדמוקרטיה הישראלית

תוצאות הבחירות האחרונות אינן מאפשרות עדיין לדעת איזו ממשלה תקום לבסוף - האם זו המשמרת את שלטונו של בנימין נתניהו או זו הקוראת תיגר נגדה ויוצרת שינוי בהנהגת המדינה.

כך או כך, ברור ללא כל של ספק כי הממשלה שתקום (אם וכאשר) תסבול גם היא מליקויי הדמוקרטיה הישראלית, כפי שבאו לידי ביטוי במאפייניה של המדיניות הציבורית המיושמת בישראל בעשורים האחרונים וביתר שאת בשנים האחרונות.

מדיניות זו, המאופיינת בחשיבה לטווח הקצר, נגזרת ממבנה השלטון הנהוג במדינה, המאפשר (שלא לומר מאלץ) את ראש הממשלה להרכיב קואליציה רעועה הנשענת על רוב (דחוק בדרך-כלל), המורכב ממספר מפלגות שאין ביניהן מכנה משותף בכל הנושאים (מדיני, חברתי וכלכלי). לפיכך, ראש הממשלה נתון לסחטנות פוליטית ותקציבית מצד ראשי אותן מפלגות, המביאה בסופו של דבר למינויים לא אופטימליים של שרים בכירים שאינם מצויים לרוב בתחום עליו הם אמונים, ואף פועלים בראש ובראשונה להשגת המטרות והיעדים של מפלגתם וציבור בוחריה.

יתרה מכך, מבנה קואליציוני רעוע שכזה עלול בנקל להוביל לפרישה של אחת השותפות עקב משבר כזה או אחר ולגרור את המדינה לבחירות חוזרות תכופות, כפי שקורה בפועל בפוליטיקה הישראלית.

מציאות זו מדגישה בפניו של הפוליטיקאי הישראלי, כי זמנו בשלטון קצר וקצוב, ולכן עליו לפעול ככל יכולתו כדי לנצל את עמדת הכוח הארעית שניתנה לו להשגת טובות הנאה לציבור הרחב בכלל ולציבור בוחריו בפרט, זאת על-מנת שיוכל להציג את הישגיו מולם בבחירות הבאות.

אומנם לא נכון יהיה להכליל קביעה מתריסה זו נגד הפוליטיקאים בישראל כולם. יחד עם זאת, אין חולק על כי תפיסה זו נפוצה ורווחת בקרב רבים מהפוליטיקאים בישראל, הרואים את הצלחתם כמשחק סכום אפס, משמע - הצלחתם שלהם היא הפסדו של הפוליטיקאי האחר, ולהפך.

הבנה זו של הדינמיקה השלטת בפוליטיקה בישראל יכולה לשפוך אור על המרוץ האגרסיבי והמסיבי אחר גיבוש תהליכי הרגולציה להורדת מחירי הדירות שנעשו בישראל בשנים הנחקרות, ולרמוז על הצידוקים הניתנים להם מתחת ומעל לפני השטח על-ידי הפוליטיקאים הקשורים בהם.

מחקר שערכתי לאחרונה, אשר בחן את השפעותיה השונות של תוכנית "מחיר למשתכן" מאז שנת 2015 (השנה בה החליט שר האוצר, דאז משה כחלון על הרחבתה) ועד לשנת 2019 (שנה קודם להחלטה על זניחת התוכנית), מעיד על ירידה בהיקף הביקוש הכולל למשכנתאות למגורים בכלל ובקרב קבוצת המשקיעים בפרט.

זאת ועוד, שיעורם היחסי של הזוגות הצעירים מכלל רוכשי הדירות גדל ועלה באותן השנים, וזאת על חשבונם של קבוצת המשקיעים וקבוצת משפרי הדיור. הירידה ברמת הביקוש לדירות, שהחלה בשנת 2015, נתנה את אותותיה על היצע הדירות כשנה לאחר מכן.

הירידה בפעילות הבנייה בשוק החופשי כתוצאה מהזנחתו המכוונת לטובת קידום פרויקטים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" החלה מורגשת בשנים 2017 -2018, בהן פחת מספר התחלות הבנייה. יחד עם זאת, עקב העובדה כי קצב הבנייה הממוצע בישראל עומד על כשנתיים בקירוב, הירידה במספר התחלות הבנייה באה לידי ביטוי במדד גמר הבנייה רק בשנת 2019, בה ניכרה עצירה כמעט מוחלטת בגידול במספר הדירות שבנייתן הושלמה, וזאת לאחר מגמת גידול רבת-שנים.

השינויים ברמות הביקוש וההיצע בענף הדירות השפיעו על השינויים במחיריהן, כך שלאחר 8 שנים רצופות של עלייה מואצת במחירי הדירות בישראל, ניכרה בשנת 2017 האטה בקצב עליית המחירים, וכשנה לאחר מכן נרשמה אף ירידה במחירן.

אולם האטת הגידול בהיצע הדירות באותן השנים הובילה להתמתנות הגידול בהיצע הדירות שנתיים מאוחר יותר, וכתוצאה מכך החלה עלייה מחודשת במחירי הדירות כבר בשנת 2019. כך למעשה המדיניות הציבורית שגובשה ויושמה בישראל בשנים 2015-2019 לא השיגה את מטרתה המוצהרת להורדת מחירי הדירות לטווח הארוך. מדיניות זו בלמה את עליית המחירים לתקופה קצרה על-ידי הורדת רמת הביקוש לדירות למגורים באופן מלאכותי בלבד, תוך הרחקתם בכוונה תחילה של המשקיעים מהשוק והשארתו כמעט באופן בלעדי לזוגות הצעירים הרלוונטיים לתוכנית "מחיר למשתכן". קובעי המדיניות לא זיהו מראש את השפעתה הצפויה של מדיניות זו על היצע הדירות למגורים, היות והתמקדו בטווח הקצר בלבד מתוך כוונה להשגת תשואה פוליטית מיידית.

קובעי המדיניות התעלמו מן העובדה כי המשק הישראלי, על מאפייניו הדמוגרפים והתרבותיים הייחודיים לו, יוצר ביקוש קשיח לדירות, ולפיכך, על-מנת להוריד את מחירי הדירות בישראל, נכון היה להתמקד בוויסות היצע הדירות ולקדם תכנון ובנייה באזורי הפריפריה, במטרה להגדיל את היצע הדירות ולהוביל לירידת המחירים. מהלך כזה היה מחייב מן הסתם את פיתוח אזורי הפריפריה בכל הקשור לתחבורה ציבורית, אזורי תעסוקה ומוסדות לחינוך ועוד, על-מנת לעודד רכישה של דירות באזורים אלה.

אולם השלמת יישום מדיניות שכזו עשויה להמשך זמן רב, ועד אשר תוביל לתוצאות הרצויות, יעברו שנים רבות. היות שכך, קובעי המדיניות בישראל נמנעו מבחירה בוויסות צד ההיצע, שכן מטרתם האמיתית היא השגת תשואה פוליטית מיידית, שהרי עקב אי-היציבות הפוליטית הם עלולים למצוא את עצמם עומדים שוב לבחירת הציבור מבלי שיוכלו להציג מולם את פירות עשייתם. לפיכך, הם בחרו לפעול לוויסות צד הביקוש, וזאת כנגד השכל הישר. ולראיה - הבחירה בדיכוי מלאכותי של הביקוש הקשיח לדירות הובילה כאמור לירידת הגידול בהיצע הדירות ולעליית מחירים מחודשת כעבור שנים ספורות.

בחירה במדיניות קצרת-רואי שכזו מאפיינת מדיניות פוזיטיביסטית הנפוצה במדיניות בעלות מבנה שלטון לא יציב, כפי שקיים בישראל. נראה כי בעוד במדינות אחרות בעולם פועלת המדיניות הציבורית לוויסות מחירי הדירות על-ידי ויסות כוחות הביקוש או ההיצע במטרה להשגת תוצאות כלכליות גרידא - בישראל המדיניות הציבורית מכוונת להשגת תוצאות פוליטיות בעיקר, וזאת כאמור עקב הכשלים המובנים במבנה השלטון הקיים בה הגורמים לחוסר יציבות פוליטית בולטת.

הכותב הוא חוקר ומרצה במחלקה ללימודי המזרח התיכון - החוג למדע המדינה, אוניברסיטת אריאל