שוק הדיור | ניתוח

דירה חדשה, גדולה, רצוי פנטהאוז ואולי בעצם בכפר: אלה הדירות שקנינו השנה

משבר כלכלי? הציבור הישראלי לא רק שחזר לשוק הנדל"ן, אלא התמקד בעיקר ברכישת דירות חדשות ויקרות יותר • בין ההסברים: העבודה מהבית הגדירה מחדש את הצורך בדירה נוחה ומותאמת • בקצב הנוכחי תהפוך 2021 לשנת שיא מבחינת היקפי עסקאות

שכונה חדשה בחדרה. החזרה לשוק מוסברת גם בהורדת מס הרכישה ביולי 2020 / צילום: Shutterstock
שכונה חדשה בחדרה. החזרה לשוק מוסברת גם בהורדת מס הרכישה ביולי 2020 / צילום: Shutterstock

ביום העצמאות הקודם נראה היה כי מגפת הקורונה תרסן את שוק הנדל"ן. שיעור הרכישות היה בשפל, המשקיעים נעלמו, אי הוודאות גרמה לאנשים לסגת ממחשבות על עסקאות. שנה עברה, יום העצמאות ה-73 של מדינת ישראל פוגש את שוק הנדל"ן אחרי סגרי הקורונה במקום אחר לחלוטין.

מניתוח גלובס עולה, כי אם קצב ביצוע העסקאות של 2021 יישאר דומה לזה של יוני 2020-ינואר 2021 - שוק הנדל"ן צפוי לרשום היקף שיא שנתי של עסקאות. מה התנאי לכך ששיא כזה יישבר? חתימה מאסיבית של עסקאות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
בסך-הכול, לפי קצב הרכישות מהתקופה של אחרי תום הסגר הראשון, שוק הדירות צפוי להתייצב על רמה של 107-110 אלף עסקאות בשנה, כשמדובר בשוק החופשי, ועוד אלפי עסקאות שיבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בקצב גבוה יותר מ-2019, שנת טרום הקורונה, שבה בוצעו כ-109 אלף עסקאות, כולל מחיר למשתכן; וגבוה גם מזה של 2020, שבה בוצעו כ-107 אלף עסקאות, גם זה כולל מחיר למשתכן.

 
  

נבואות הזעם על קצב הבנייה לא התממשו

עוד לפני שמדברים על שיא, כמה מגמות בולטות שמובילות את שנת הקורונה - ובראשן הזינוק ברכישת דירות חדשות במסגרת השוק החופשי, לעומת גידול מתון בהרבה של שוק הדירות יד שנייה.

ככלל, הקורונה לא חדלה מלהפתיע את הפעילים בשוק הנדל"ן. אם עד לפני כשמונה חודשים, עם היציאה מהסגר הראשון, התחזיות היו קודרות וניבאו ירידות חדות של מחירי דירות ונפילה כבדה של כמות עסקאות, המציאות התבררה כהפוכה. כמות העסקאות עלתה ולוותה במקביל בעלייה במחירי הדירות. גם החשש שקצב הבנייה ייפול הוזם במהלך הזמן - הוא אמנם ירד, אך בשיעורים קטנים.

כאמור, העלייה הגדולה ברכישת דירות באה בעיקר במגזר של הדירות החדשות. שוק הדירות החדשות מהווה באופן רגיל כ-35% מכלל שוק הדירות, כשלושה רבעים מהן נמכרות במסגרת השוק החופשי והיתרה במסגרת "מחיר למשתכן". דירות יד שנייה מהוות כ-65% מהשוק, ושיעור העסקאות בהן יורד בשנים האחרונות בשנים האחרונות בשל תוכנית "מחיר למשתכן" שהפנתה את הזוגות הצעירים לרכוש דירות חדשות במסגרת התוכנית.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, בשמונת החודשים שבין יוני 2020 לינואר 2021 עלתה כמות הדירות החדשות ב-28% ביחס לתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. בנוסף, נרשמה גם עלייה במחיר הדירות.

כדי להבין את הטירוף סביב הדירות החדשות, אפשר לקחת את נתוני הלמ"ס החדשים: בתשעת החודשים שבין יוני 2020 לפברואר 2021 נמכרו יותר דירות חדשות מאשר בכל 2019, בכל 2018 בכל 2017, 2016 וכו’. באותם תשעה חודשים נמכרו פי 2 דירות חדשות מאשר בכל 2008, למשל. מדובר בממצאים שמבהירים כי שוק הנדל"ן נמצא היום בליגה אחרת, שלא הכרנו כמותה.

כדי לנתח את העלייה הזאת, במחירי הדירות ובמחירים, דגמנו ביצועים של שלוש מחברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה: חברת פרשקובסקי, שבשליטת משפחת פרשקובסקי, מכרה 379 דירות בשנה שעברה, לעומת 546 דירות ב-2019, ירידה של כ-30%, אבל ב-2020 החברה מכרה דירות במחיר ממוצע גבוה יותר.

מנכ"ל החברה שרון פרשקובסקי מעריך, כי "מחירי הדירות ימשיכו לעלות בין 5% ל-10% בגלל שיווק בחסר של קרקעות בשנתיים האחרונות. מי שמחפש דירה להשקעה ואפילו למגורים, צריך להסתכל על אזורים חדשים ומתפתחים, שכן רכישת דירה בשכונה חדשה היא השקעה נכונה מכיוון שלרוב כאשר מסתיים הפיתוח והשכונה מוכנה לאכלוס - המחירים עולים ללא קשר למצב השוק כולו. במהלך 2021-2022 החברה צופה התחלות בנייה בפרויקטים חדשים ברמלה, ת"א, הרצליה חיפה, אשדוד ולוד".

י.ח. דמרי מכרה שמכרה מגרשים לבנייה עצמית באופקים עשתה זאת במחיר ממוצע גבוה ב-5% לדירה בהשוואה ל-2019.

חברת קרדן נדל"ן דיווחה על גידול של 27% בהכנסות בשנת הודות לגידול במכירת דירות ובזכות קצב ההתקדמות בפרויקטים.

עמוס דאבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן מסר, כי לצד הגידול בהיקף המכירות נרשמה עלייה במחירי הדירות במספר פרויקטים. "להערכתנו מגמה זו תמשך, כתוצאה מהפער המתמשך בין ההיצע לביקוש לדירות ובמיוחד נוכח הירידה בהתחלות בנייה בשנה האחרונה".

מי רוצה דירה ישנה בלי חנייה ומרפסת?

ועדיין, רוב הדירות שנרכשות בישראל הן יד שנייה - ואלה רשמו גידול מתון בהרבה, של כ-8%, ברכישות בתקופה שבין יוני 2020 לינואר 2021, בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. חלק מהעלייה הזו מוסבר בשיבת המשקיעים לשוק, בעקבות הורדת מס הרכישה על ידי שר האוצר ישראל כ"ץ ביולי 2020.

מדוע נוצרה הא-סימטריה הזו בין ביקושים לדירות חדשות לבין אלה לדירות יד שנייה? מדובר בשילוב של מספר הסברים, שהקורונה משחקת בו תפקיד חשוב: הסבר ראשון מחזיר אותנו לשיטות העבודה ההיברידיות והעבודה מהבית, שככל הנראה ילוו אותנו גם אחרי הדברת המגפה. זו אינה חוויה מלבבת למי שנאלצו לעבוד כך מדירות ישנות וקטנות, והקורונה האיצה את הביקושים לדירות גדולות יותר ומרווחות יותר - מה שקשה יותר למצוא בדירות ישנות.

הקורונה והסגרים הדגישו את החשיבות של מרפסת, וכידוע דירות ישנות רבות אינן מצוידות בה; מעבר לכך, בעיות החנייה שגוברות מאוד בשנים האחרונות שולחות אנשים להעדיף לרכוש דירות עם חניות צמודות, דבר שחסר בדירות ישנות.

הדירות שמחיריהן עלו במידה הניכרת ביותר בשנת 2020 (על פי הלמ"ס) היו של 5.5-6 חדרים (עלו ב-2.9%) ולאחר מכן הדירות הקטנות של 1-2 חדרים, שאהודות על משקיעים בעיקר, שעלו ב-2.2%.

תוכנית מחיר למשתכן הפכה לזומבי

תוכנית הדיור מחיר למשתכן הסתיימה ביוני 2020, אבל היא עתידה ללוות את השוק הרבה שנים אחרי סיומה. מתוך כ-76 אלף דירות שהוגרלו במסגרת התוכנית, נמכרו עד כה לפי הכלכלנית הראשית באוצר כ-50 אלף, כך שבשנים הקרובות נמשיך לראות עסקאות שמתבצעות מכוח התוכנית.

קשה לדעת כמה עסקאות יבוצעו השנה במחיר למשתכן, שכן הן נעשות בהתאם לבשלות של כל פרויקט. במידה שכמות העסקאות תהיה דומה לזו של השנתיים האחרונות, וקצב הרכישות בשוק החופשי ימשיך להיות כפי שהוא היום - 2021 עשויה להיות שנת שיא מבחינת היקף עסקאות.

ומה לגבי התוכנית החלופית, "דירות במחיר מופחת"? זו מתנהלת באיטיות יחסית, והגרלות לא ייערכו לפני שהפרויקטים יקבלו היתרי בנייה, דבר שעלול לקחת שנות המתנה נוספות. עם זאת, תוכנית זו אטרקטיבית פחות לרוכשים מאשר מחיר למשתכן שכן היא עתידה לכלול פחות דירות, אבל אלה שיוגרלו יהיו בדרך כלל יקרות מדירות דומות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. 

מה חיפשו ביד 2: "בית במושב", "קיבוץ נווה ים", "צור הדסה", "פנטהאוז"

מגפת הקורונה, עם המעבר לעבוד מהבית, הובילה את הציבור בישראל לחפש באופן אינטנסיבי יותר אפשרות של חיים בכפר, לצמוד קרקע, בפרבר, או לפנטהאוז.

נתוני אתר האינטרנט יד 2 מעידים על מגמה ברורה בשנה החולפת של ביקוש לבתים צמודי קרקע. מספר הגולשים שהתעניינו בבתים צמודי קרקע באוגוסט 2019 היה 122 אלף, אבל מאז חודש מאי 2020, כמות המתעניינים הממוצעת בבתים צמודי קרקע היא כ-190 אלף. השיא היה בספטמבר-אוקטובר - עם 217 אלף פניות לחודש בממוצע.

כך, נרשמה גם התעניינות גוברת במושבים, קיבוצים וישובים קהילתיים. באוגוסט 2019 התעניינו במגזר הכפרי כ-70 אלף גולשים, אולם בינואר-פברואר 2021 כבר עלה מספר המתעניינים במעבר להתיישבות הכפרית ל-136,500 בחודש.

פירוט הביקושים לבתים בקיבוצים מגלה כי המקומות הפופולריים הם אלו הקרובים לערים הגדולות. בראש הרשימה נמצא קיבוץ נווה ים, ליד חיפה, שם קפצה כמות המתעניינים מ-2,635 בשנת 2019 ל-7,611 בשנת 2020. אחריו נמצא קיבוץ משמר דוד, ליד רחובות, ובהמשך גבעת ברנר, געש ופלמחים.

ביקוש ניכר נרשם גם לישובים הכפריים שליד הערים. בחודשים יולי 2020-פברואר 2021 זינקה ההתעניינות ביישוב צור הדסה שליד ירושלים ב-50% (15 אלף פניות בסה"כ) לעומת בתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. באותה תקופת זמן הוכפל גם מספר המתעניינים במעבר לכרמי יוסף (ל-10,150 פניות).

נתוני הביקושים של אתר יד 2 מגלים שלאורך השנה החולפת יש התעניינות הולכת וגדלה למגורים בפנטהאוזים - מ-43 אלף מתעניינים במרץ 2020, ל-122 אלף גולשים בפברואר השנה. עיקר הביקוש לפנטהאוזים הוא בת"א, ראשל"צ ופ"ת.

צרו איתנו קשר *5988