שוק הנדל"ן רותח, ואין מבוגר אחראי שינמיך את האש

לאחרונה הוחלט להחיל מס רכישה גם על הוצאות פיתוח הקרקע, הכנסה של 600 מיליון שקלים בשנה שתגולגל כמו יתר תשלומי המיסים הדרקוניים על ציבור רוכשי הדירות בישראל • במצב הזה אנו צפויים להגיע למשבר חברתי כלכלי שטרם הכרנו

שלטים של דירות למכירה / צילום: איל יצהר
שלטים של דירות למכירה / צילום: איל יצהר

מחירי הדירות תלויים כידוע בכלל הברזל של אינטראקציה בין שני מדדים: היצע וביקוש. מחד, חוקי הביקוש קובעים כי ככל שמחירו של מוצר יהיה גבוה יותר, כך כמות היחידות שיבקשו הצרכנים לקנות תקטן, אך הדבר אינו נכון לגבי מוצר יסודי כמו דירת מגורים.

על פי נתוני ה-OECD מדינת ישראל מובילה בקצב גידול האוכלוסין מבין כלל המדינות המפותחות, כאשר מספר משקי הבית גדל משנה לשנה, וממילא הביקוש לדירות מגורים רק עולה. לנתון זה יש כמובן להוסיף את הצפי לעלייה בכמות העולים המתעתדים להגיע ארצה, בעקבות השלכות הקורונה והטיפול המוצלח במגיפה ביחס למצב בעולם. על פי נתוני הסוכנות היהודית, מראשית השנה, התקבלו כ-160 אלף פניות לבירור על עלייה לישראל ונפתחו כ-41 אלף תיקי עלייה חדשים מכל רחבי העולם, פי שניים בהשוואה ל-2020.

לכך מתווספות העלויות הקשיחות של הבניה ומרכיב המיסוי. במרכיב עלויות הבניה, חלה לאחרונה עלייה חדה במדד תשומות הבניה כתוצאה מהאטה בקצב היצור בתקופת הקורונה של הברזל ושאר מוצרי הבניה, ומבעיות התובלה בעולם. וכשמדדי תשומות הבנייה במגמת עלייה, הקבלנים נזהרים ולוקחים בצדק מקדמי בטחון בתמחור. העובדה ששוק האשראי הופך להיות כיום שוק מרובה שחקנים וכפועל יוצא גם הרבה יותר מהיר ויותר תחרותי, מאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה ובכך להעלות את הביקוש ועמו את המחיר, וכמובן פרמטר נוסף מעלה את הביקוש והוא פתיחת שוק הדירות מחדש למשקיעים.

דומה כי שני כלים בלבד נותרו כדי למתן את העלייה במחירי הדירות. האחד: הגדלת ההיצע, בעיקר על ידי מהפך בקצב שחרור הקרקעות ברמ"י המחזיקה בלא פחות מ-93 אחוזים משטח מדינת ישראל שהם כ-22 מיליון דונם, והגברת קצב התכנון במשרד השיכון. הכלי השני והעיקרי הוא הפחתה דרסטית ולצמיתות של אחוזי המיסים המנופחים הגלומים בכל רכישת דירה. כבעבר, גם הפעם לא נראו מבין המפלגות השונות קופצים רבים על תיק הבינוי והשיכון, ולא בכדי. מאז ומתמיד שימש ענף הבניה כ'רכבת קלה' של משרד האוצר לגביית מיסי עתק, קרונות מיסוי כאלה ואחרים מתווספים חדשות לבקרים לקטר הכלכלה, לקבלנים, ליזמים ולרוכשי הדירות.

נוחיות גבייה דומה אותה מנצל האוצר גם במיסוי דלקים ומכוניות. לו הורדנו את מרכיבי המיסוי מעלויות הדירה, לרבות מס הכנסה, מס שבח, היטל השבחה, מע"מ, מס רכישה, מס רכישה על עלויות הפיתוח, אגרות בנייה, אגרות מבני ציבור וכדומה, הייתה עלות הדירה בישראל יורדת לכדי מחצית ואף פחות.

על הממשלה, אם ולכשתקום כזו, ובראשם משרד האוצר, להוריד את עלויות המיסים למיניהם באופן דרסטי. כל עוד ממשלת ישראל, תהא אשר תהא, לא תחליף דיסקט ותמשיך לנהוג כקודמותיה לדורותיהן, המצב רק ילך ויחריף ואכן נמצא את עצמנו בפני משבר חברתי כלכלי קשה כפי שהתבטא בצדק לאחרונה נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו. רק לאחרונה התווסף לקטר הקבלנים והיזמים 'קרון מיסוי' נוסף כשהוחלט על ידי רשות המיסים שחובת תשלום מס רכישה תחול גם על הוצאות פיתוח הקרקע, וזאת שוב על מנת להכניס לאוצר עוד כ-600 מיליון שקל לקופת המדינה, הכנסה קלה לאוצר והעמסה כבידה כקודמותיה שתגולגל כמובן יחד עם כל יתר המיסים על רוכשי הדירות, בכלל וברוכשי הדירות בפריפריה בפרט.

רק ממשלה שתראה בבעיית הדיור אסון בסדרי גודל של מגפת הקורונה, תשכיל להוריד את המיסים ולמצוא מקורות חילופיים לביצוע תשתיות וכיו"ב, כפי שאירע בהתמודדות בהצלחה עם מגפת הקורונה.

הכותב הוא יו"ר חברת הנדל"ן ציפחה אינטרנשיונל

צרו איתנו קשר *5988