משפט נדל"ן | ניתוח

אדם התיר לשכן להשתמש בחניה שהיא רכוש משותף - האם זהו הסכם מחייב או ביטוי לשכנות טובה?

בית המשפט המחוזי קבע כי אין להסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים - כוויתור על זכות קניינית

חניון של בניין רב-קומות / צילום: שלומי יוסף
חניון של בניין רב-קומות / צילום: שלומי יוסף

סכסוכי שכנים אינם מאורע נדיר במחוזותינו, ולא אחת אנו עדים למחלוקות קשות בין שכנים ושותפים במקרקעין. קשיים אלה צפים ביתר שאת כאשר שכנים חולקים ביניהם "רכוש משותף", או כאשר מדובר בשותפים במקרקעין הנמנעים מלהסדיר בכתב את אופן החלוקה והשימוש בהם. במסגרת החיים זה לצד זה, נדרשים שכנים לחלוק בשטחים משותפים, ומטבע הדברים מתקבלות לעתים הסכמות שלא מקבלות ביטוי פורמלי בכתב.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בנצרת לדון בסכסוך שכנים בבית דו-משפחתי ולהכריע בשאלה - האם ההסכמות שגיבשו בעל-פה לאורך השנים מהוות הסכם מחייב לתקופה בלתי מוגבלת, או שמדובר בביטוי לשכנות טובה בלבד?

בשנת 1989 רכשו שתי משפחות במשותף מגרש ברמת ישי שעליו ניתן לבנות שני בתי מגורים. לאחר שהשלימו את בניית הבתים, נכנסו המשפחות להתגורר בהם, האחת בבית ממזרח והשנייה בבית הפונה לכיוון מערב. בשל העובדה שהבתים נבנו על מגרש אחד שאינו ניתן לחלוקה - לא ניתן היה לרשום את הבתים בנפרד, אלא באמצעות תשריט חלוקה מוסכם.

לאורך השנים שררו בין המשפחות יחסי שכנות טובים, ואלה נמנעו מלרשום את הבתים כבית משותף אחד או מלערוך הסכם שיתוף המסדיר את חלוקת השטחים המשותפים. בהסכמות שלא הועלו על הכתב הסכימו הצדדים על אופן השימוש בשטחים המשותפים, ובמסגרתן התירה המשפחה ממזרח לשכניהם ממערב לעשות שימוש בלעדי בחניות.

בשנת 2014 התערערה מערכת היחסים בין המשפחות, וליבת המחלוקת נגעה לאופן השימוש ברכוש המשותף, ובמיוחד בשימוש הבלעדי שעושה המשפחה ממערב בחניה ובחלקים מהמקלט המשותף.

על כן הגישו השכנים ממזרח תביעה לבית משפט השלום ובה ביקשו להורות על פירוק השיתוף במגרש (בעין או באמצעות רישום בית משותף). עם זאת, בית משפט השלום דחה את התביעה וקבע בין היתר כי הסכמות שערכו השכנים בעל-פה וקיומן בפועל לאורך השנים הן מחייבות, ולא ניתן לחזור מהן באופן חד-צדדי.

לאור זאת ערערו השכנים ממזרח לבית המשפט המחוזי. לטענתם, מאחר שלא נערך הסכם או תשריט חלוקה, הם זכאים לחזור מהסכמתם לשימוש הייחודי בחלקים המשותפים. לטענתם, הסכמתם "הג’נטלמנית", נבעה מרצונם הטוב לשמירה על יחסי שכנות תקינים, ובוודאי שאין לראות בכך התחייבות בלתי חוזרת.

מנגד, השכנים ממערב טענו כי אין להתערב בהכרעת בית משפט השלום, וכי שכניהם אינם רשאים לבטל את ההסדרים הקיימים.

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי לא ניתן לראות בהסכמות לחלוקת השימוש במקרקעין כהסכם מחייב לצמיתות. נקבע כי ההסכמות לחלוקת השימוש ברכוש משותף גובשו מטעמי נוחות ושכנות טובה, וזאת להבדיל מהסכם או תשריט חלוקה לפרק זמן בלתי מוגבל. בהקשר זה הזכיר בית המשפט את הלכתו של בית המשפט העליון, לפיה: "חוזה אינו נערך לצמיתות, ואי-הכללתה של התניה בדבר סיום החוזה אינה שוללת אפשרות לסיום החוזה".

בנוסף, נקבע כי ההסכמות וההסדרים שגובשו במרוצת השנים התבססו על קשר אישי ויחסי שכנות טובה ששררו בין הצדדים. משכך, בית המשפט ציין כי אין להסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים - כוויתור על זכות קניינית של מי מהשותפים במקרקעין.

על כן נפסק כי הסכם חלוקת השימוש שנערך בין הצדדים בעל-פה, בוטל כדין על-ידי השכנים ממזרח. על אף קביעה זו דחה בית המשפט המחוזי את דרישתם המקורית של השכנים ממזרח לפירוק השיתוף (בעין או באמצעות רישום בית המשותף), וזאת בשל היעדר הסכמות בין הצדדים באשר לאופן חלוקת הרכוש המשותף. 

עא (נצ’) 31462-03-20 צבי אופק נ’ יהושע קדוש

הכותב שותף וראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות’

צרו איתנו קשר *5988