בטון מזוין: שוק הדיור הפגין חסינות למגפה - האצת המחירים חזרה דווקא ב-2020

לאחר האטה בקצב עליית מחירי הנדל"ן למגורים ב-2018-2019, דווקא שנת הקורונה בישרה על האצה מחודשת • תמונת המצב של השוק מצביעה על ירידה בהיצע, שנתקלת בביקוש גובר - דינמיקה שמבטיחה את המשך התחממות השוק

אתר בנייה בראש העין / צילום: שלומי יוסף
אתר בנייה בראש העין / צילום: שלומי יוסף

במהלך כל העשור הקודם העסיקו מחירי הדיור רבות את משקי הבית, את קובעי המדיניות ואת העיתונות הכלכלית. לאחר האטה בקצב עליית המחירים ב-2018-2019, דווקא במהלך 2020, שנת משבר הקורונה, מחירי הדיור החלו להאיץ מחדש, ולהערכתנו העליות צפויות להימשך.

משבר הקורונה נראה בזמנו כמו תרחיש שיוביל לפגיעה בשוק הדיור בשל האבטלה הגבוהה, אך בפועל קרה בדיוק ההיפך. עושה רושם כי שוק זה, בדגש על מגורים, חסין למשבר הקורונה - לפחות מצד הביקוש, אך גם המגמות בצד ההיצע צפויות לתרום לעליית מחירי הדירות בשנים הבאות.

ירידה בהתחלות בנייה, עלייה בתשומות 

נתחיל מהגורם המרכזי והקלאסי של צד ההיצע - התחלות הבנייה. בסוף הרבעון הראשון של 2020, עם פרוץ המגפה, נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה של דירות חדשות, ובמקביל ירידה בשיווק קרקעות.

על פי הלמ"ס, ב-2020 החלה בנייתן של כ-51.6 אלף דירות, ירידה של 3.5% בהשוואה לשנת 2019, ומספר הדירות שקיבלו היתרי בנייה היה כ-51.66 אלף, ירידה של 7.8% בהשוואה ל-2019. נזכיר כי היצע הדירות קשיח, לפחות בטווח הקצר, שכן הגידול אטי מאוד, מאחר שבניית דירה נמשכת זמן רב יחסית. לעומת זאת צד הביקוש, שהולך וגדל, יוביל בסופו של דבר לצמצום מהיר של מלאי הדירות, וכפועל יוצא ללחץ לעליית מחירים, בפרט כשמשקי הבית גדלים בקצב גבוה יותר ממספר הדירות שנמסרות בכל שנה.

 
  

נקודה נוספת שחשוב לציין נוגעת למדד תשומות הבנייה בישראל, שמזנק בקצב חריג מאוד מאז תחילת השנה, וזאת בעקבות העלייה החדה במחירי המתכות בעולם, לצד זינוק בעלויות התובלה.

סימנים של המשך עליית המחירים

בצד הביקוש ישנם מספר גורמים שמאותתים על עלייה ברורה.

הקפאת תשלומי המשכנתה ומיתון לא אחיד - לכאורה, אבטלה גבוהה עשויה להוביל לכך שנוטלי המשכנתאות לא יעמדו בתשלומים, ובהתאם - למימושים מהירים של הדירות. בפועל, בנק ישראל נתן אפשרות להקפיא את תשלומי המשכנתה, ובמקביל הממשלה הצליחה לבלום את הזעזוע שהיה צפוי בהכנסה הפנויה, עם תוכניות הסיוע שהעמידה. בנוסף, פלח האוכלוסייה שנפגע במשבר היה בעיקר הפלח החלש בעל השכר הנמוך (מענפי השירותים השונים), שמראש אינם הרוכשים הפוטנציאליים של דיור למגורים.

עלויות מימון נמוכות ושחרור מגבלת הפריים - עם פרוץ המשבר, בבנק ישראל הפעילו מספר תוכניות מרחיבות, כשחלק גדול היה התערבות בשוק האג"ח הממשלתיות, שהוביל ליציבות בתשואות הנמוכות. כתוצאה מכך, הריביות על המשכנתאות נמצאות בשפל היסטורי כבר זמן רב - מה שמעודד כניסה של רוכשים ומשקיעים נוספים לשוק הדיור.

בנוסף, לפני מספר חודשים הודיע בנק ישראל על שחרור רכיב מגבלת הפריים במשכנתאות, משליש לשני שלישים, מה שלכאורה היה עשוי להגדיל את הסיכוי לכניסתם של צרכנים חדשים לשוק הדיור, אך בפועל הדבר עשה יותר "באזז" מאשר השפעה בשטח, שכן הבנקים למשכנתאות הגדילו לרוב את המרווח במסלול זה למי שבחר לקחת מעבר לשליש בריבית פריים (וקרוב יותר לשני שלישים).

ובכל זאת, עבור המשקיעים מדובר בהטבה, שכן בהשקעה לטווח קצר-בינוני יש כדאיות לקחת חלק גדול בפריים, לאור העובדה שהריבית נמוכה יחסית ואין קנסות על פירעון מוקדם.

הפחתת מס הרכישה למשקיעים מ-8% ל-5% - על פי משרד האוצר, משקלם של המשקיעים כשיעור מסך העסקאות עלה בממוצע בכ-6 נקודות אחוז בכל חודש מאז ההחלטה על הפחתת מס הרכישה (אוגוסט 2020).

אם הולכים על פי העקרונות הסטנדרטיים של הכלכלה - ביקוש מול היצע, אין ספק שדינמיקה של ביקוש גובר מול היצע נמוך תתמוך בהתחממות שוק הנדל"ן בישראל. במילים אחרות - צפי להמשך עליית מחירים, שאת ניצניה אנחנו כבר רואים בנתונים האחרונים.

דמרי ניצלה את הקורונה לרכישות במיקומי פריים

חברת דמרי החלה את פעילותה בשנות ה-80 בדרום הארץ, ועדיין יש לה פעילות גדולה באזור זה, עם פרויקטים בבאר שבע, באשקלון, בקריית גת, באופקים, בשדרות ובנתיבות. עם הזמן התפתחה החברה לכל הארץ, באופן ניכר באזור השרון, ובשנים האחרונות נכנסה למרכז הארץ, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, עם מספר רב של פרויקטים בתל אביב, בגבעתיים, בפתח תקווה ועוד. החברה ניצלה את תקופת הקורונה לרכוש נכסים במיקומי פריים, בהם פרויקט בבלי (שנרכש מתשובה) ומתחם גדול בבת ים (שנרכש מקסטרו).

כיום י.ח דמרי היא חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל. הפורטפוליו העצום שלה כולל זכויות להקמת קרוב ל-23 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. מתוך הנתון הזה, כ-2,500 יח"ד נמצאות בביצוע, כ-700 בתכנון ועוד כ-7,600 יח"ד בשלבים מתקדמים של אישורי תמ"א 38 ופינוי בינוי. פרויקטים אלו צפויים להניב רווחים גולמיים של מאות מיליוני שקלים.

נוסף על כך, לחברה כ-12 אלף יח"ד בעתודות קרקע. מתוכן היא צופה לקבל היתרי בנייה ללמעלה מ-6,500 יח"ד בשלוש השנים הקרובות. בנוסף לחברה פעילות קטנה ברומניה, וכן פעילות קטנה יחסית של נדל"ן מניב, ובראשה מתחם הסינמה סיטי בבאר שבע.

מבנה השוק בישראל, והביקושים הגדלים, מובילים לעלייה חדה במחירי הקרקעות במכרזי המנהל ובפרויקטי ההתחדשות העירונית הרבים (תל אביב, פתח תקווה, ירושלים, אשקלון ועוד) ולעליות מחירים חדות בשוק הדיור המקומי. אלו מחזקים את החברה ומעניקים לה יתרון ביחס למתחרות האחרות בענף, נוכח עתודות הקרקע האדירות שבבעלותה (באזורים כמו חדרה, אשדוד, באר שבע, תל אביב) שמאפשרות לה לבנות מבלי שהיא חייבת להשתתף במכרזים על קרקעות.

ברבעון הראשון של 2021 מכרה דמרי 223 יחידות דיור לעומת 189 ברבעון המקביל. מדובר בקצב מכירות גבוה מאוד של 70 יח"ד בחודש, שנמשך גם ברבעון השני, שבו גם סבב הלחימה בדרום לא עצר את הביקושים.

כל אלו, לצד המגמה החיובית בשוק ההון, הובילו לעליות חדות בסקטור הבנייה למגורים בבורסה. מניית דמרי הכפילה את שווייה בשנה האחרונה, והחברה נסחרת כיום לפי שווי חברה של כ-3.7 מיליארד שקל, המשקף מכפיל הון של 2.75. מכפיל זה אומנם אינו נמוך, אך הוא מגלם את הפריחה בעסקי החברה, הצמיחה המתמשכת והשוק החיובי, שככל הנראה ילוו אותנו גם בשנים הקרובות.

אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול-דעתו של הקורא ואינו מהווה הצעה לרכישת ני"ע

צרו איתנו קשר *5988