הקיץ המשוגע של 2015 והלקח על מחירי הדירות

כשהשר זאב אלקין מצהיר שאנחנו הולכים לקראת התייקרות של 15% בנדל”ן, אז הפלא ופלא - המחירים עולים • הממשלה יכולה לתכנן, להציע, להגיב ואפילו לחוקק, אבל המספרים מוכיחים שהציבור מגיב בהתאם • המהלך העיקרי שעוד נשאר בידי הממשלה היום: מיסוי

זאב אלקין, השבעת הכנסת ה-24 / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב
זאב אלקין, השבעת הכנסת ה-24 / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב

מאי-יוני 2015, ובמיוחד שלושה ימים ביוני, נצרבו עמוק בתודעה של אנשי האוצר ורשות המסים, כדוגמה טראומטית כיצד לא מנהלים מדיניות בתחום הדיור. מה שהתחיל בשמועות, נמשך כהכרזות וספקולציות והגיע בסופו של דבר לאובדן שליטה.

קיץ משוגע אחד ב-2015 

נחזור שש שנים אחורה: באפריל אותה שנה חתמו "כולנו", סיעתו של משה כחלון עם הליכוד על הסכם קואליציוני, שבו אוזכר רצונו של כחלון להקפיץ מעלה את מס הרכישה למשקיעים. לקראת סוף אפריל צוטטו מקורות באוצר, שאמרו שהמס יזנק לרמות של 20% ומעלה, בעוד שעד אז הוא עמד על מדרגה תחתונה של 5%. הדבר בא לידי ביטוי בחודש מאי, שבו המשקיעים רכשו למעלה מ-3,200 דירות, גידול של כמעט 25% מהממוצע בחודשים שקדמו. וזו הייתה רק ההתחלה.

כשהגיע יוני נודע לציבור, כי בדעת כחלון להעלות את מדרגות המס למשקיעים בכ-60% (מדרגת המס התחתונה הועלתה מ-5% ל-8%). זה נדון בישיבת הממשלה ב-10 ביוני, ואושר ב-14 ביוני. קצב העסקאות גבר מדי יום, ומשקיעים האיצו הליכי בחירת דירות וחתימה על חוזים. בממשלה ראו את הבעירה בשוק, והחליטו להקדים את תוקף המס. במקור הוא תוכנן להתחיל ביולי, ואולם הבינו שעד אז המשקיעים ירכשו עוד אלפי דירות. לפיכך הוחלט שהמס יקבל תוקף ב-24 ביוני.

ב-22 ביוני אישרה הכנסת את העלאת המס ומה שקרה ב-22 וב-23 באותו חודש היה טירוף בהתגלמותו. אנשי שיווק ועורכי דין עבדו מסביב לשעון מול המשקיעים, שלחצו לסגור את העסקאות עד לחצות של 23 בחודש. משרדי מכירות של יזמים עבדו במשמרות עד לשעות הקטנות של הלילה כדי לתת מענה לקהל הרוכשים.

חודש יוני הסתכם בשיא היסטורי של רכישות משקיעים: 7,500 דירות. כלל הרכישות באותו חודש נחשב לשיא - 16 אלף דירות, גבוה ב-70% מממוצע רכישת הדירות החודשי. באותם חודשיים סוערים מחירי הדירות עלו בכמעט 2%. שלוש שנים מאוחר יותר, כשכחלון התגאה שמחיר למשתכן שלו הצליחה להוריד מחירים - זה היה בשיעור דומה.

 
  

הבטחות, ציפיות ודוחות

הלקח מהסיפור הזה מחזיר אותנו לסרט "הטוב, הרע והמכוער" ולתובנה ש"אם צריך לירות - תירה, אל תדבר". ביוני 2015 הוא הגיע בצורה המזוקקת ביותר, אבל שוק הנדל"ן, ובמיוחד המשקיעים, יודעים להגיב יפה מאוד למדיניות ממשלתית, עוד לפני שהיא מבוצעת, כשרק מדברים על עקרונותיה.

הנה: בתחילת 2011, בתחילת 2014 וכאמור ביוני 2015 - הוכבד נטל המיסוי על משקיעים. אלה התחכמו ובחודשים של לפני ההעלאות הגדילו במידה ניכרת את הרכישות שלהם. לעומת, זאת ביולי 2020 שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד את מס הרכישה על משקיעים, באקט שנצפה מראש על ידי השוק. כתוצאה מזה משקיעים הפחיתו במידה ניכרת את רכישת הדירות שלהם בחודשיים לפני כן.

השוק לא עיוור למתרחש סביבו. ברבעונים השלישי והרביעי של 2011 והא נכנס לעמדת המתנה, בעקבות המחאה החברתית ומינוי ועדת טרכטנברג. השמועות סביב הצעדים שהממשלה תנקוט כדי לסייע לזוגות צעירים היו ומגוונות וכך גם הציפיות. ואולם הר הציפיות הוליד עכבר, בצורה של דוח ציבורי שעסק בהסדרת שוק הנדל"ן לטווח הרחוק ולא בפתרון המצוקות של אז. כתוצאה מכך, ב-2012 שב הציבור בהמוניו ורכש דירות.

התוכניות של לפיד ושל כחלון

סיפור דומה היה עם קידום תוכנית מע"מ 0 של לפיד, שפורסמה במרץ 2014 וגרמה לירידה גדולה ברכישת דירות ברבעון השני של אותה שנה. ואולם, מהר מאוד הציבור הבין, שעל אף שראש הממשלה דאז בנימין נתניהו הביע תמיכה בתוכנית, הוא לא באמת מתכוון לממשה. בספטמבר אותה שנה כבר הובן שהממשלה עומדת להתפרק, ורכישת הדירות גדלה שוב. ברבעונים הבאים התפרצו הביקושים שנכבשו בהמתנה למע"מ 0.

"מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של כחלון, מתבררת בראיית מאקרו היסטורית, כתוכנית אדירה לכיבושי ביקושים ולדחיית רכישות על ידי זוגות צעירים, שבשלב ראשון המתינו לתוצאות ההגרלות שבהן השתתפו ובשלב השני למימוש הזכייה שלהם.

מדובר בתהליכים שאורכים שנים ויש עדיין רבים שטרם מצליחים לממש את הזכיות, עקב בעיות שאליהם נקלעו הפרויקטים שלהם.

עוד לפני שנתניהו הודיע על פירוק ממשלתו בדצמבר 2018, הציבור הבין שהיא עומדת לפני סיום, כמו גם כהונתו של כחלון כשר אוצר. מ-2019 היקפי העסקאות גדלו ורק הקורונה בלמה את השוק באופן זמני בלבד.

לא נשארו סודות להסתיר

וזה מביא אותנו למצב של היום. לאור הקשב הרב ששוק הנדל"ן מקצה למדיניות הממשלתית, יש להניח שההתבטאות של שר השיכון החדש זאב אלקין, מלפני שבועיים, לפיה "אנחנו נמצאים בסיבוב מחודש של משבר דיור. הוא יתבטא בעליית מחירים, אני יודע מה היו התחלות הבנייה והשיווקים, ואפשר להעריך בכמה יעלו מחירי הדירות בעוד שנה-שנתיים" - נפלה על אוזניים קשובות והקיץ של 2021 יהיה חם מבחינת היקפי עסקאות והתייקרויות.

גורמים ממשלתיים שזוכרים את 2015 שומרים על שתיקה בעניין העלאת המס הצפויה על משקיעים. ואולם, נראה כי הפעם אין הרבה סודות שניתן להסתיר: כל הפתרונות של הגדלת היצע הדירות, כמו הארכת תוקף תמ"א 38, חידוש תוקף הותמ"ל ואחרים - יבואו לידי ביטוי, אם בכלל, בעוד שנים מהיום. תמרוני מס לעומת זאת, הם דבר שניתן לביצוע מעכשיו לעכשיו, וכפי שניכר בעשור האחרון - זה הצעד האהוב על ממשלות ישראל.

צרו איתנו קשר *5988