לא יעזור בית דין: הרשויות המקומיות ימשיכו לבלום תוכניות תמ"א 38

בית המשפט דחה את ערעור עיריית רמת גן וקבע כי לא תוכל לבטל את התמ”א 38 בעיר • אבל בשטח, השיקולים הכספיים של הרשויות המקומיות ימשיכו להכתיב את גורל הפרויקטים מכוח התמ"א

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן / צילום: כדיה לוי
כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן / צילום: כדיה לוי

החלטת בית המשפט העליון לדחות את ערעור עיריית רמת גן ולבטל את המדיניות שלה להפסיק בפועל את תמ"א 38 בעיר, היא מכה לעיריית רמת גן. אם משרד הפנים לא יפיק את מלוא הלקחים מהמקרה, המכה תהפוך לבומרנג.

שנתיים וחצי לאחור, בתחילת 2019, החליט שאמה הכהן על קביעת מדיניות תכנונית שעטפה בעטיפה שקופה את המהות האמיתית שלה - להפסיק כמעט לחלוטין את היכולת להוציא לפועל פרויקטים מכוח התמ"א. התאחדות הקבלנים בוני הארץ עתרה נגד חוקיות המדיניות הזו, ואכן בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב קיבל את העתירה ופסק כי העירייה חרגה מסמכותה. בין לבין, היועץ המשפטי לממשלה, שהצטרף לעתירה כמשיב פורמלי, תמך בעמדת ההתאחדות.

אחד מהטיעונים המרכזיים שהועלו במשפט על ידי העירייה היה שתמ"א 38 גורמת לעירייה בעיות פיננסיות, וזאת משום שמצד אחד היא מעמיסה על שכונות ותיקות בעיר מסה של יחידות דיור חדשות, ואולם בניגוד לפרויקטים רגילים - היזמים מקבלים בתמ"א 38 פטור מתשלום היטלי השבחה.

הטיעון הכלכלי הזה הוא אחד מהטיעונים העיקריים נגד התמ"א. טיעון אחר שמצורף אליו בדרך כלל מגיע מעולם התכנון, והוא אומר שתמ"א 38 היא תוכנית שלא כוללת שום אלמנט של שטחי ציבור ומענה לדרישות הגדולות מהעירייה.

לנושא השני, התכנוני, תמ"א 38 נותנת פתרון באמצעות סעיף 23 לתמ"א, שמאפשר לרשויות המקומיות לתת מענה תכנוני ספציפי לכל שכונה ושכונה, ולהכפיף אותו על היזמים הפועלים בעיר. העובדה שרוב מוחלט של העיריות לא מנצלות את האפשרות הזו מראה, שהסיפור הוא ככל הנראה אחר.

"במקום לנצל את סעיף 23, כמו למשל עיריית תל אביב, שעשתה בדרך זו את התוכניות לרבעים 3 ו-4, אנחנו רואים רשויות מקומיות שעושות הכול רק כדי להימנע מהתמ"א", אומר עו"ד אייל מאמו שייצג את התאחדות הקבלנים בוני הארץ.

הרשויות רודפות היטלי השבחה?

רבים סבורים שאם הרשויות היו מקבלות היטלי השבחה על התמ"א, רוב הסרבנות שלהן הייתה מתפוגגת. ואולם משפטית אין כאן בכלל שאלה. "בא-כוח הוועדה המקומית טען בדיון כי מתן משקל למצב הפיננסי והתקציבי של העיר נגזר מסמכות הוועדה לשקול 'כושר נשיאה של תשתיות', שהרי ללא כספים בקופת הרשות המקומית, לא תהיה באפשרותה לספק תשתיות לתושביה, ובהן גני ילדים וכיתות לימוד", כתב השופט איתן אורנשטיין, שדן בעתירה מלפני שנתיים. "אין בידי לקבל טענה זו. אכן, יש קשר ישיר בין תקציב הרשות המקומית לבין יכולתה לספק תשתיות לתושביה, אולם סבורני כי מדובר בפרשנות שכתפיה של התיבה 'כושר נשיאה של תשתיות' צרות מלהכיל, ולא ייתכן להטיל את כל צרותיה הפיננסיות של הרשות המקומית על כ-3,400 מבנים שנותרה האפשרות לקדם בהם תמ"א. לו ביקש מחוקק-המשנה ליתן לשיקול זה ביטוי במערך השיקולים, הדעת נותנת שהיה כותב זו מפורשות".

דרושים מממנים לתשתיות ציבוריות

וזה בדיוק הסיפור. תמ"א 38 הגיעה למצב שאם רוצים להאריך את תוקפה ומצפים שתנפיק יותר יחידות דיור - המחוקק חייב לתת לשיקולים הפיננסיים העירוניים משקל. אחרת - הרשויות המקומיות יוסיפו להערים קשיים על תמ"א 38 באמתלה כזו או אחרת. כך גם לגבי החלופה התכנונית המתעצבת, שלא תקודם כל עוד לא יהיה מי שיממן את התשתיות הציבוריות שנגזרות מתוספת כמות גדולה של יחידות דיור על שטחים, שלא נועדו לשאת כל כך הרבה דירות.

צרו איתנו קשר *5988