תל אביבים, סגרתם את המרפסת? תצטרכו לפתוח אותה בשביל תמ"א 38/1

ברבעים 3 ו־4 דורשת עיריית תל אביב לפתוח מרפסות שנסגרות, מה שמוריד מזכויות הבנייה של היזם ומקטין את הדירה החדשה שיקבלו הבעלים • עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל: "הסיכוי של יזם לשכנע דייר לשתף פעולה בפרויקט התחדשות תמורת ויתור על שבעה מ"ר מהסלון הוא קלוש"

הבית ברחוב מלצ'ט 59 בת''א. ''לא יכולים להרשות לעצמנו שיפוץ'' / צילום: איל יצהר
הבית ברחוב מלצ'ט 59 בת''א. ''לא יכולים להרשות לעצמנו שיפוץ'' / צילום: איל יצהר

המרפסות הסגורות אחד הדברים שמאפיינים את תרבות המגורים בישראל, וזה תקף במיוחד לדירות שנבנו בעשורים הראשונים שאחרי קום המדינה. מי שמשוטט במרכזי הערים הוותיקות לא יכול לפספס את ויטרינות הזכוכית והתריסולים, שהופכים את מה שהיו מרפסות, לעוד חדר, או להמשך טבעי של הסלון. עתה יזמים טוענים שעיריית תל אביב-יפו מתנה מתן היתר למיזמי התחדשות עירונית במתכונת תמ"א 38/1 במרכז העיר בפתיחה של המרפסות הסגורות.

הדרישה של העירייה מתייחסת רק לפרויקטים ברבעים 3 ו-4. גבולותיו של רובע 3 הם רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בכיוון צפון, ורחוב בוגרשוב מדרום. ואילו רובע 4 ממוקם בין הרחובות בני דן/הרב קוסובסקי בצפון; רחוב אבן גבירול במערב; רחוב שאול המלך בדרום ונתיבי איילון/דרך נמיר במזרח. בשני הרבעים האלה קודמו בשנים האחרונות תוכניות בניין עיר (תוכניות הרבעים) שמעודדות התחדשות עירונית, בעיקר במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, תוך שימור המרקם הקיים.

המינוח "תחום ההכרזה", מכוון לאזור של הכרזת העיר הלבנה על ידי אונסק"ו. אזור זה ממוקם ברובו ברבעים 3 ו-5, ובחלקו הקטן ברבעים 4 ו-6. מסמך ההנחיות שהוציאה עיריית ת"א למדיניות התכנון בתחום אזור ההכרזה מקנה למרפסות חשיבות מיוחדת במינה: "המרפסות הן מאפיין אדריכלי בולט של אזור ההכרזה והן בעלות חשיבות חברתית, פונקציונלית ואקלימית, כמו גם משקל מרכזי בעיצוב חזיתות הבניינים והנוף העירוני".

"גם ככה אין הרחבה"

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל מסבירה: "נספחי העיצוב של תוכניות הרבעים 3 ו-4, קובעים שהעירייה תדרוש פתיחה של המרפסות רק במקרים של מרפסות עגולות, מצולעות, או פינתיות. כל זה בהתאם לשיקול דעת של הוועדה המקומית. אבל זה לא מה שקורה. לאחרונה אנחנו נתקלים בהמון מקרים שבהם העירייה מתנה את היתרי הבנייה לחידוש הבניינים בפתיחת המרפסות. הסיכוי של יזם לשכנע דייר לשתף פעולה בפרויקט התחדשות תמורת ויתור על שבעה מ"ר מהסלון הוא קלוש. אנחנו מדברים על אזור ההכרזה של 'העיר הלבנה’, שבו אין במילא זכויות בנייה. גם ככה הפרויקטים מציעים הרחבה מינימלית של הדירות, או בלי שום הרחבה".

העירייה: "לא מעכבים"

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בעניין: "ב־20 השנה האחרונות, ובמיוחד לאחר ההכרה בעיר הלבנה כאתר מורשת עולמי בשנת 2003, מדגישה העירייה את חשיבותן של המרפסות כאחד ממאפייניה הבולטים של העיר תל אביב-יפו ומרכיב אדריכלי בעל משקל מרכזי בעיצוב בחזיתות הבניינים והנוף העירוני. למרפסות חשיבות חברתית, פונקציונלית ואקלימית. לראיה, גם התושבים הבינו את תרומתה של המרפסת הפתוחה לאטרקטיביות של דירת המגורים. בשנים האחרונות קיימת מגמה של פתיחת מרפסות בשיפוץ דירות והעירייה מברכת על כך. מגמה זו אף התחזקה עוד יותר בתקופת הסגרים שנכפו בזמן משבר הקורונה.

"הדרישה לפתיחת מרפסות שסגירתן לא אושרה כדין או החורגות מקווי הבניין המותרים, נעשית בהתאם להנחיות עיצוב באזור ההכרזה, המהוות נספח בלתי נפרד מהוראות תוכניות הרבעים. בניגוד לנטען, דרישה זו לעמוד בהוראות התוכנית אינה מעכבת קידום פרויקטים או היתרים".

"אחד יכול להטיל וטו"

עמית קסטן יחזקאלי מתגוררת בבניין ברחוב מלצ’ט 59 בתל אביב. היא מספרת שדיירי הבניין שבו היא מתגוררת אינם מוכנים לפתוח את המרפסות הקדמיות, וזה מה שמפריע לקידום שיפוץ הבניין: "הבניין שלנו הוא משנות ה-30, בן שתיים וחצי קומות, והדרישה של העירייה היא לפתוח את כל המרפסות כפי שהיו במקור. מה שאומר שאנחנו מאבדים בערך 20% משטח הדירה שלנו, כי כולם סגרו מרפסות בדרך זו או אחרת. יש שכנה מתחתיי שזה פוגע לה בחדר השינה.

"נוסף לכך, זה גורם לקצת סכסוכים בין השכנים כי החזיתות צריכות לפתוח והעורף לא - הם מקבלים את מה שהיה להם בלי בעיה. מה שיקרה זה שלא יהיה פרויקט תמ"א. שיפוץ בניין זה לא רלוונטי כי אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו. זה עולה הון תועפות. לא תהיה מעלית. התמ"א הייתה יכולה לפתור את כל הבעיות האלה".

יוסי חסון, מחברת יזמות הנדל"ן My Town שמתמחה בהתחדשות עירונית, מספר לגלובס ש"לנו לוקח שלוש שנים עד שאנחנו יורדים לביצוע מיום חתימת ההסכם הדיירים.
"אף אחד לא תיאר לעצמו במעמד חתימת ההסכם שתצוץ פתאום דרישה כזו לפתיחת המרפסות והקטנת הדירות. יש לי הרבה פרויקטים בקונפיגורציה כזאת. בחלקם, במקומות שיש תוספות ניכרות, הצלחתי לשכנע דיירים. בפרויקטים אחרים נוצר מצב שבו מספיק שיש דייר אחד שלא מוכן לפתוח את המרפסת ואני לא יכול לקדם את הפרויקט.

"כדי לחדד את הנקודה. בתמ"א 38, או בתוכנית הרבעים, ניתן להתקדם בפרויקט כשיש שני שלישים מהדיירים שמסכימים. דרישת העירייה לפתיחת מרפסות נותנת לדייר אחד סרבן זכות וטו".

צרו איתנו קשר *5988