מגדלים | ניתוח

1,600 חניות ל-20 אלף עובדים: האם המגדל הזה יהפוך לשער החדש של תל אביב

אמות וגב ים ישקיעו 3 מיליארד שקל במגדל TOHA2 בפינת הרחובות יגאל אלון ודרך השלום, תוך שהן בונות על חברות ההייטק, המטרו וקירוי האיילון • "עוד נצטרך להתלבט מה לעשות עם השטח של החניון" • האם ההימור ישתלם? שלוש הערות

מגדל TOHA2 / הדמיה: ויו פוינט
מגדל TOHA2 / הדמיה: ויו פוינט

"מגדלי עזריאלי היו השער של תל אביב בשנת 2000. הם היו מתאימים לזמנם ועכשיו צריך משהו חדש", אמר השבוע נתן חץ, יו"ר אמות השקעות, במסיבת העיתונאים שערכו החברות אמות וגב ים לכבוד השקת מגדל TOHA2, בפינת הרחובות יגאל אלון ודרך השלום בתל אביב. הבניין, אמר חץ, "יהפוך מיידית לנקודת ציון ולסמלה של העיר תל אביב לדורות הבאים".

1. ההשקעה:

מעבר לאדריכלות, הרבה הנחות יסוד מסתתרות מאחורי השקעת הענק במגדל, בהיקף של 3 מיליארד שקל. זו השקעה גדולה אפילו בשביל שתי חברות בסדר הגודל שלהן (גב ים נסחרת לפי שווי שוק של 7.8 מיליארד שקל, ואמות לפי 10.6 מיליארד שקל).

חץ הוסיף כי אף שיכלו לבנות במקום גם קומות מסחר ודירות מגורים, ש"יכולנו למכור אותן במי יודע כמה", בחרו להתמקד במגדל למשרדים בלבד, והבטיח שיהיה בעל איכות יוצאת דופן ("דקה וחצי מקומת הקרקע לקומה 60-70") וידידותי לסביבה, עם מעט חניות ועם "מקלחות לכל מי שיבוא באופניים". גם מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם אמר: "היה יותר קל לבנות ארבעה מגדלים עם קניון", אבל למרות זאת בחרו במגדל משרדים ייחודי וענק. 

אמות וגב ים עדיין לא הבטיחו שוכר עוגן למגדל החדש, שיהיה גמור רק ב-2026, אולם "יש להן אמון רב בכלכלה הישראלית" והן בטוחות ביכולתו לשווק אותו במלואו - ועל הכוונת לקוחות שהן חברות הייטק גדולות ובינוניות. בדומה ל-TOHA1, גם המגדל החדש יתבסס על קומות גדולות מאוד, בנות 2,500-3,000 מ"ר כל אחת, שאמורות לקרוץ לחברות שצריכות שטחים נרחבים. מגדל TOHA הקיים, שקטן ממנו בהרבה, מאוכלס כיום במלואו ו"אם היה לי מטר פנוי הייתי יכול להשכיר אותו גם ב-200 שקל למ"ר", אמר אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים. בחברה ציינו ש-Wework, ששוכרת שש קומות במגדל הקיים, לא החזירה אף חלק מהשטח שלה גם בכל תקופת הקורונה.

את שני המגדלים, TOHA1 ו-TOHA2, תכננו האדריכלים רון ארד שחי בלונדון, ואבנר ישר ממשרד ישר אדריכלים.

כרגע ההייטק הישראלי בתאוצה של אקזיטים, גיוסי הון וגיוסי עובדים, אבל אם יהיה שינוי כיוון, כפי שראינו לפני 20 שנה, הן יצטרכו לעבוד קשה כדי לאכלס 170 אלף מ"ר של משרדים. כדי לסבר את האוזן, מדובר בשטח שגדול יותר משלושת מגדלי עזריאלי גם יחד.

הם גם לא יהיו לבד בתחרות. לצד כל המגדלים שכבר קיימים ברצועה הזו, לא הרחק משם הולך ונבנה מגדל עזריאלי ספירלה שיהיה גבוה יותר (350 מ"ר ו-91 קומות, שיכלול בנוסף למשרדים גם מלון, מסחר ומגורים), ואף הקמתו צפויה להסתיים בתוך חמש שנים. הוא נבנה בהשקעה כוללת של 2.6 מיליארד שקל.

2. הסביבה:

עבודות הבנייה כבר החלו וכחלק מבניית החניון מביאים בחשבון את שתי תחנות המטרו שיהיו בצומת, ושמהן תהיה גישה ישירה למגדל. לא הרחק נמצאת גם תחנת השלום של רכבת ישראל, מה שמבטיח לפרויקט נגישות חסרת תקדים.

לובי מגדל TOHA2 / הדמיה: viewpoint
 לובי מגדל TOHA2 / הדמיה: viewpoint

חץ הזכיר בדבריו גם את התוכנית לקירוי נתיבי איילון. הוא הציג מצגת שבה הבניין עומד בשולי פארק ירוק ולא על גדות האוטוסטראדה המזהמת ואמר: "בעוד 20 שנה נתיבי איילון יהיו מקורים ויהיה פה פארק מפה עד הצד השני".

אבל גם המטרו - ובוודאי קירוי האיילון - הם פרויקטים שאיש בישראל לא יכול כרגע להתחייב מתי יושלמו, ואת המשרדים יצטרכו אמות וגב ים להשכיר בלי מטרו ובלי פארק.

3. החניה:

המגדל החדש יכלול 1,600 מקומות חניה. זה אמנם לא "אפס חניה", אבל זה מעט מאוד יחסית לנהוג, בקומפלקס שצפויים לעבוד בו 20 אלף איש ביום. גם בעניין זה, נתן חץ מסתכל הרבה קדימה: "היום אנשים מפנימים את זה שכבר אין 2,000 חניות ל-50 אלף מ"ר. גם ככה הרוב באים לפה בקורקינטים, ואנחנו עושים הרבה חניות לרכב דו-גלגלי".

חץ אפילו סבור שגם 1,600 מקומות החניה הללו יהיו מיותרים לאחר שייבנה המטרו, ומצהיר: "עוד נצטרך להתלבט מה לעשות עם השטח הזה".

בעניין הזה, TOHA2 לא יהיה לבד. נזכיר כי בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית תל אביב תוכנית להקמת בניין בן 30 קומות בהרצליה פיתוח, שגב ים תבנה בסמוך למתחם הנוכחי של חברת אפל, אחת משוכרות העוגן שלה. גם את המגדל הזה מתכנן אבנר ישר, אולם שם הנגישות לתחבורה ציבורית תהיה פחות טובה - תהיה תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה ותחנת מטרו, אבל במרחק כמה מאות מטרים משם. כך, בגב ים ובאמות מאמינים שעידן הרכב הפרטי הסתיים, ונותר לראות האם השוכרים יחשבו כך גם הם.

צרו איתנו קשר *5988