מה העלאת מס הרכישה עשתה לשוק הדיור להשקעה?

העלאת המס למשקיעים הורידה את היקף הדירות שהם רכשו? התשובה מורכבת • המשרוקית של גלובס

העלאת מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה, שנכנסה לתוקפה השבוע, עוררה ויכוח עד כמה היא תועיל בהוצאת המשקיעים מהשוק הרותח. ח"כ ישראל כ"ץ (ליכוד) טען ב-103FM שהיקף הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים נותר "פחות או יותר זהה" לאחר שהמס עלה ב-2015. יו"ר ועדת הכספים אלכס קושניר (ישראל ביתנו), לעומתו, טען בכאן ב’ שלאחר אותה העלאה "כמות העסקאות המבוצעות על ידי משקיעים ירדה ל-13%", ולכן "אין ספק שמדובר בפעולה שתצנן את הביקוש של המשקיעים". איך מכריעים?

כמובן, כבודקי עובדות, אנחנו לא עוסקים בתחזיות עתידיות או בהיקשים סיבתיים. אבל בדקנו את הנתונים בתקופת זמן מסוימת, ונשאיר לכם להחליט מה גרם למה.

ב-24 ביוני 2015 הועלה מס הרכישה המוטל על מי שרוכש דירה שאינה דירת מגוריו היחידה. המדרגה הבסיסית של המס (עד 4.8 מיליון שקלים) הועלתה מ-5% ל-8%. ביולי 2020 כ"ץ, אז שר האוצר, הצליח להביא להורדת המס בחזרה ל-5%.

ומה קרה בין לבין? נתוני משרד האוצר, המסתמכים על נתוני רשות המסים, מראים זינוק ברכישת הדירות להשקעה לקראת העלאת המס ב-2015 וגם בחודשים הראשונים לאחריה הייתה פעילות ערה של משקיעים. באותה שנה, שיעור הדירות שנקנה על ידי משקיעים עמד על 26.7%, לעומת 26.3% ב-2014. אבל אז החלה ירידה, עד שבשנת 2019 שיעור הדירות שנקנו להשקעה ירד לשפל של 12.9%, קרוב למספר בו נקב קושניר. מאז הורדת המס בחזרה, היקף קניית הדירות להשקעה נמצא בעלייה.

 
  

כלומר, ניתן לקבוע שכ"ץ טעה בכך שלא היה שינוי בהיקף קניית הדירות להשקעה, ושקושניר סיפק נתון מדויק. אבל כ"ץ הפנה אותנו להתאחדות הקבלנים בוני הארץ, שסיפקה לנו עובדה נוספת, שעשוייה להכניס את הדברים להקשר שונה. לפי ההתאחדות, בשנים 2015-2020 חלק ניכר מהדירות שהוצעו למכירה היו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כלומר דירות שהמשקיעים לא היו יכולים לקנות. בהתאחדות מאמינים שזו הסיבה לירידה בהיקף הקנייה להשקעה, אבל את ההיקשים הסיבתיים נשאיר לאחרים.

בשורה התחתונה: דבריו של כ"ץ אינם נכונים ודבריו של קושניר דורשים הקשר. לאחר העלאת המס על דירות להשקעה ב-2015 אכן הייתה ירידה בהיקף ההשקעות, מכ-27% לפחות מ-13%. עם זאת צריך להביא בחשבון שבנוסף להעלאת המס, חלק ניכר מהדירות החדשות למכירה בשנים 2015-2020 היו במסגרת תוכנית למשתכן.

תחקיר: עמירם ברקת

לבדיקה המלאה לחצו כאן

שם: ישראל כ"ץ
מפלגה: הליכוד
תאריך: 16.11.21
ציטוט: "[למרות מס הרכישה] היקף הקניה והמכירה של המשקיעים הוא פחות או יותר זהה"
ציון: לא נכון

שם: אלכס קושניר
מפלגה: ישראל ביתנו
תאריך: 23.11.21
ציטוט: "ראינו איך [אחרי העלאת מס הרכישה] כמות העסקאות המבוצעות על ידי משקיעים ירדה ל-13%"
ציון: דרוש הקשר

בראיון לתוכנית הרדיו שבע תשע המשודרת ברשת 103FM טען שר האוצר לשעבר ח"כ ישראל כ"ץ כי העלאת מס הרכישה על רוכשי דירת מגורים שנייה ומעלה לא תביא להוזלת מחירי הדירות וכל תכליתה להגדיל את הכנסות המדינה. כ"ץ טען שהיקף הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים נותר "פחות או יותר זהה" לאחר העלאת המס הקודמת בשנת 2015. בתגובה לשאלת המנחים, ענת דוידוב וגולן יוכפז אמר כ"ץ: "המשקיעים אגב, תקראו את דברי ראש התאחדות בוני הארץ, התאחדות הקבלנים שהיקף הקניה והמכירה של המשקיעים הוא פחות או יותר זהה, לא זה מה שהקפיץ".

לעומתו יו"ר ועדת הכספים של הכנסת ח"כ אלכס קושניר מישראל ביתנו טען, בראיון לתוכנית "הבוקר הזה" ב-כאן ב, כי "אם אתה תבדוק את המהלך הזה (העלאת מס הרכישה עבור משקיעים מ-5% ל-8%) בשנת 2015 אז הייתה פעולה דומה. ראינו איך כמות העסקאות המבוצעות על ידי משקיעים ירדה ל-13 אחוזים אם אני לא טועה ולכן אין ספק שמדובר בפעולה שתצנן את הביקוש של המשקיעים".

ככלל, בדיקת עובדות נמנעת מלבחון סיבתיות וטענות עתידיות, ולכן לא נוכל לקבוע האם כ"ץ צודק שהעלאת המס לא תשפיע על מחירי הדירות או שקושניר צודק, שהעלאת המס תצנן את הביקוש למשקיעים. אך את השאלה העובדתית - מה קרה לרכישת דירות על-ידי משקיעים לאחר העלאת המס הקודמת - ניתן לבדוק בקלות יחסית.

ב-24 ביוני 2015 הועלה מס הרכישה המוטל על מי שרוכש דירה שאינה דירת מגוריו היחידה. המדרגה הבסיסית של המס (עד 4.8 מיליון שקלים) הועלתה מ-5% ל-8% (מעבר לסכום זה נדרשו המשקיעים לשלם מס של 10% על כל שקל נוסף).

את נתוני הרכישות של המשקיעים אוסף משרד האוצר שמקבל אותן מרשות המסים. על פי נתונים שהאוצר מסר ל"משרוקית של גלובס" לקראת העלאת המס, נרשם זינוק ברכישת דירות על ידי משקיעים, וגם בחודשים שלאחר ההעלאה נרשמה פעילות ערה יחסית של משקיעים - כך שבסיום 2015 עמד שיעור הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים על 26.7% מסך הדירות, לעומת 26.3% בשנת 2014.

ואולם בשנים שלאחר העלאת המס חלה ירידה מתמשכת בשיעור הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים עד לשפל של 12.9% שנרשם בשנת 2019.

באשר להיקף הרכישות על-ידי משקיעים, במסגרת הסקירה החודשית על ענף הנדל"ן מפרסם האוצר את נתוני הנטו - כלומר מספר הדירות שנרכשו על-ידי משקיעים, פחות מספר הדירות שנמכרו על-ידם. הנתונים מראים בבירור כי, המאזן, שהיה חיובי עד לרבעון האחרון של שנת 2015, הפך שלילי החל מהרבעון הראשון של שנת 2016 (כלומר המשקיעים מכרו יותר דירות משרכשו). מאזן הרכישות חזר לטריטוריה חיובית רק בסוף שנת 2020, לאחר שבאמצע אותה שנה (27 ליולי 2020) הצליח שר האוצר ישראל כ"ץ להביא להורדת מס הרכישה, בחזרה ל-5%.

כ"ץ הפנה אותנו להתאחדות הקבלנים בוני הארץ, שם טענו בתגובה כי הירידה בשיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות אחרי 2015 אינה נובעת מהעלאת המס, אלא מהעובדה שחלק ניכר מהדירות החדשות שהוצעו למכירה בשנים 2015-2020 היו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן - שלא הייתה פתוחה למשקיעים.

לסיכום: היקף הרכישות והמכירות של דירות על-ידי משקיעים השתנה מהותית בשנים שלאחר העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה ומשום כך אמירתו של כ"ץ אינה נכונה. שיעור רכישת הדירות על-ידי משקיעים מסך הדירות שנרכשו, ירד לשפל של 12.9% בשנת 2019 ולכן הנתון שציטט קושניר מדוייק ואולם הטענה כי הירידה אינה מעידה בבירור כי העלאת המס היא זו שהביאה לצינון הביקושים - לאור העובדה שהמשקיעים לא הורשו לרכוש דירות ששווקו במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן'. על-כן דבריו של קושניר דורשים הקשר.

צרו איתנו קשר *5988