לפעמים גם רוב זה לא מספיק: כך נתקע פרויקט ענק של פינוי בינוי בתל אביב

בחוק ההסדרים הופחת שיעור ההסכמה בפינוי בינוי מ-80% ל-66%, ואז אפשר להגיש תביעת דייר סרבן • אבל גם אם הושג הרוב הדרוש, ואף יותר מכך, הסיפור לא נגמר • הפרויקט ברחוב דפנה בת"א מלמד שמספיק דייר מתנגד אחד (או במקרה הנוכחי דיירת) כדי לעכב פרויקט וללחוץ על החברה לשפר עמדות

מתחם דפנה ודרך נמיר. הדיירים דורשים להשוות תמורות / צילום: Shutterstock
מתחם דפנה ודרך נמיר. הדיירים דורשים להשוות תמורות / צילום: Shutterstock

כבר שנים רבות שמתחם דפנה בתל אביב - כ-470 דירות במרובע התחום בין רחוב דפנה לארלוזורוב, ובין דרך נמיר להנרייטה סולד - מצוי בפינוי בינוי. ב-2015 אישרה עיריית ת"א תב"ע חדשה וחילקה את הדירות לשישה מתחמים. מבין השישה, מתחם 2, הכולל את הבניינים ברחוב דפנה 36-40, נמצא במצב המתקדם ביותר: 65 מתוך 66 הדיירים חתומים מול היזם, נוה גד ותדהר - האחרונה היא גם המבצעת - ויש כבר היתר. בשאר המתחמים המצב פחות מתקדם.

אולם דווקא במתחם 2 שבו אפשר לכאורה לצאת לדרך, לנוה גד צמחה מהמורה רצינית בדמותה של הדיירת ה-66, מרים גרשוני, שלא רק שלא חתמה על הסכמה לנוה גד, אלא אף הגישה באוקטובר האחרון תביעה נגדה ונגד כל שאר 65 הדיירים החתומים, ובה היא מבקשת לבטל את ההסכמים של הדיירים מול נוה גד, או לכל הפחות לתקנם.

משמעותו של הסיפור הזה חורגת אל מעבר למתחם 2 ברחוב דפנה. בחוק ההסדרים האחרון הופיע סעיף שמשמעותו שינוי ממשי בפרויקטים של פינוי בינוי: מספיק שיעור הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין כדי להגיש תביעה נגד דייר סרבן, ולא 80% מבעלי הדירות כפי שהיה עד כה. הסיפור של מתחם 2, שהתחיל להתקדם שנים לפני התיקון בחוק, מלמד שלפעמים מספיקה התנגדות של דייר אחד בלבד מתוך 66 כדי לשנות את התמונה, לייצר תסיסה בקרב בעלי הדירות וללחוץ על החברה היזמית לשפר עמדות.

בעקבות התביעה שהגישה גרשוני, חלק מהדיירים דורשים כעת הסברים מנוה גד, ושבעה מהם שיגרו באחרונה מכתב חריף שבו הם טוענים להפרות מצידה בכמה עניינים, כמו השוואת התמורות של בעלי הדירות במתחם 2 לתמורות שהציעה נוה גד למתחמים אחרים; וכן אופן חלוקת דירות התמורה: במקום ברצף - שש דירות תמורה בקומה, יהיו רק ארבע בקומה, והשתיים האחרות יהיו של היזם. לטענתם, המשמעות היא שמרבית דירות התמורה - 50 מתוך 66, יפנו לדרך נמיר, במקום מחצית, כמו בתכנון המקורי. העניין מעורר סערה בקבוצות הווטס אפ של הדיירים במתחם.

מי שלא חתם, קיבל מכתב מעורך דין

אך נחזור להתחלה: כבר במחצית העשור הקודם, האחים התאומים עופר ואייל בן דב, שהיו בעלי זכויות בכמה דירות, החלו להחתים דיירים לטובת קידום פרויקט פינוי בינוי, כשלוחים של נוה גד. הם חברו לעו"ד יורם יוסיפוב ז"ל, שאף הוא היה בעל זכויות בדירות במתחם, ובסופו של דבר נחתם הסכם בין החברה של התאומים ויוסיפוב, BDYY, לבין נוה גד, לקידום פרויקט שבו עומד חלקה של נוה גד על 65% והיתרה שייכת ל־BDYY. יוסיפוב נפטר ב-2016 כשהוא מותיר אחריו חובות כבדים. מנהלי העיזבון של יוסיפוב, עורכי הדין עופר שפירא ורז מנגל, ציינו כי למרות המאמצים שהשקיעו הצדדים בהחתמת הדיירים ובקידום התב"ע, תכנון הפרויקט לא הושלם והחתמות הדיירים לא מוצו.

ב-2019 נכנסה בנעלי BDYY חברת תדהר, ובמסגרת ההסכם מול מנהלי העיזבון, התחייבה להעביר לחברה שליש מהכנסותיה.

לאורך השנים ריכזה נוה גד מאמצים להשיג חתימות בכל המתחמים, אך לא נחלה הצלחה בכולם: בחלק מהמקרים היו חתימות של חלק מהדיירים, אך החוזים הישנים פקעו והדיירים לא חידשו אותם. ההצלחה הגדולה הושגה כאמור במתחם 2. ב-2018 ערכה נוה גד כנס לדיירי מתחם 2 במוזיאון ת"א, ובו העבירה בין היתר נספח שינויים. באותה עת היו לנוה גד כ-60 חתימות מתוך 66.

 

הנספח הוצג על ידי נוה גד כמיטיב עם הדיירים, כמו למשל שלוש שעות ייעוץ עיצוב פנים על חשבון היזם. ואולם היו בין הדיירים שמצאו שהוא מרע איתם לעומת ההסכם המקורי: כך למשל, נספח השינויים כולל חניה אחת, במקום שתיים בהסכם המקורי; שמאי אחד, במקום שניים בהסכם המקורי; ואילו משך מסירת הדירה הוארך מ-39 חודשים ל-52 חודשים.

מי שלא חתמו על נספח השינויים, קיבלו מכתבים מעורכי הדין של נוה גד, משרד גולדפרב זליגמן, שבהם נדרשו לחתום על מסמך השינויים, ולא - ייתבעו בתביעת דיירים סרבנים. ואכן, נוה גד נקטה הליכי תביעה נגד מי שלא חתמו, ובסופם השיגה 65 חתימות, מתוך 66 דיירים.

מרים גרשוני סירבה לחתום. במכתב ששלחה באחרונה נוה גד לדיירים, היא ציינה כי מאמציה להגיע לפשרה כספית עם גרשוני עלו בתוהו.

באוקטובר הגישה גרשוני תביעה לבית משפט מחוז המרכז נגד נוה גד ונגד הדיירים במתחם. את התביעה הגישה למחוזי מרכז, בנימוק שאחד מבעלי הדירות במתחם, אורי צפת, הוא בעלה של סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בת"א, צילה צפת. במקביל ביקשה להעביר את התביעה המתנהלת נגדה כדיירת סרבנית מבית המשפט בתל אביב, ובאחרונה קיבל בית המשפט העליון את בקשתה.

"נקיף את כדור הארץ 3 פעמים לפני שיהיה פס"ד"

הדיירים התבטאו בציניות בעניין ההחלטה להעביר את המשפט. "לקראת סוף 2022 אמצע 2023, יתגלה בלי ספק קרוב משפחה נוסף בלוד... לאט לאט, זה יסתיים באנטרקטיקה", כותב אחד הדיירים בקבוצת הווטס אפ. "נקיף את כדור הארץ שלוש פעמים לפני שיהיה פסק דין. נראה לי שבית אבות או דיור מוגן יתאימו יותר לצרכים שלנו במועד הרלבנטי של הכניסה לדירות".

נחזור לתביעתה של גרשוני. בתביעה שהגישה, באמצעות בתה עו"ד שרון גרשוני, היא טוענת בין היתר כי נוה גד החתימה את הדיירים במתחם בהסכמים שונים, בחוסר תום לב, בהיעדר תוכניות ללא בדיקת שמאי מוסמך; ונמנעה מעדכון הזכויות במתחם, כפי שעשתה במתחמים שכנים, מה שמהווה הפרה של התחייבותה לזהות בין המתחמים.

נוה גד והדיירים, היא טוענת, מנסים לכפות עליה לקבל הצעה משנת 2005 המתבססת על "מכירת חלום" להקמת מגדלי מגורים בני 40 קומות, ארבע דירות בקומה, בניין יוקרה עם בריכה ושתי חניות (כך הוצג לטענתה בכנס שערכה החברה). לטענתה, הודות למענק חתימה של 10,000 שקל, הצליחה נוה גד להחתים מעל 80% מהדיירים.
בהמשך, היא טוענת, נוה גד הציגה מצגת של דירות נחותות: שש דירות בקומה עם כיוון אוויר אחד לדרך נמיר, מרפסת קטנה, ביטול חניה, ולא דיברה על שטח הדירות. לטענתה, אישור התוכניות אחרי 10 שנים חייב את נוה גד לערוך בדיקה שמאית לבדיקת הזכויות. גרשוני מתקוממת גם על כך שההצעה אחידה לכל בעלי הדירות, כך שכולם יקבלו דירה של 120 מ"ר, ללא קשר לשטח הדירה בבעלותם. כבעלת דירה גדולה, היא טוענת שההצעה מקפחת את זכויותיה לעומת בעלי הדירות הקטנות יותר.

טענה אחרת שלה נוגעת לכך שהתמורה לבעלי הדירות עומדת על שטח ממוצע של 120 מ"ר לדירה, בעוד שבהצעות למתחמים 3 ו-4 (שנמצאים בשלב מתקדם פחות) התמורה היא דירות של 130 ואף 155 מ"ר. הטענה בדבר האפליה בין המתחמים יצרה אי שקט בקרב הדיירים, עד שמשרד עו"ד יהב, המייצג את דיירי מתחם 2, נאלץ לשלוח מסר לדיירים, ובו עורכי הדין מבקשים מהם ש"לא לקחת חלק במסכת השמועות הלא מבוססות".

אולי על רקע האווירה הזו החלו באחרונה נוה גד ותדהר להציע לדיירי מתחם 2, "סוכריות" שונות, כמו למשל, מנגנון אפסייד, שבמסגרתו ייהנו הדיירים מהרווח שייווצר ליזמים מעבר ל-20%. הם אף הבטיחו כי עוד לפני שהרווח יתקבל, ברגע שבו יידעו כי הרווח ייווצר, יעניקו 100 אלף שקל לכל דייר, גם אם בסופו של דבר בפועל לא יהיה רווח. בין היתר הסבירו היזמים לדיירים, כי לא ניתן כעת, כשהפרויקט במצב כה מתקדם, לשנות את תכנון הדירות ולהוסיף להם מטראז’. לכן, הם מציעים כחלופה פיצוי כספי.

אלא שההבטחות הללו לא שכנעו את כולם, ולקראת מפגש זום שנערך עם היזם ב-24 בנובמבר, דרשו דיירים לדון בכמה נקודות: התאמת שווי התמורה של דירותיהם באמצעות הגדלת שטח הדירה, ולא באמצעות מנגנון אפסייד, שיחייב אותם במס. כן הם דרשו להשוות את התמורות לתמורות של שאר המתחמים; קרן הונית למימון דמי הניהול שיידרשו לשלם וכן נוהל לתהליך בחירת הדירות. בנוסף, ביקשו לדון באפשרות החלפת הייצוג של משרד יהב.

אחד הבניינים במתחם. היזמים מציעים ''סוכריות'' / צילום: איל יצהר
 אחד הבניינים במתחם. היזמים מציעים ''סוכריות'' / צילום: איל יצהר

"משפרים את התמורות לפנים משורות הדין"

ההתרחשויות האחרונות הביאו את היזמים להעביר דיירים באחרונה רצף של מכתבים בנוסח מאחד: "אנו רואים בבעלי הזכויות שותפים לדרך ומעריכים את האמון אשר נתנו בנו לאורך השנים. על כן ולפנים משורת הדין אנו בוחרים לשפר את התמורות, אף שהדבר אינו מתחייב על פי החוזה".

במכתב ששיגרו עורכי הדין של היזמים, ממשרד גולדפרב זליגמן, בימים האחרונים, הם מציינים, בהתייחס לתביעת גרשוני: "נראה שמדובר בתביעה שכל כולה ניסיון שווא להרתיע אתכם ואת החברה, וכן בתקווה להפעיל לחץ אגב גרימת עיכובים נוספים לפרויקט, אולי עד כדי סיכולו לחלוטין".

ואולם השיא הוא כנראה במכתב שנשלח ב-3 בינואר מאת עורכי הדין לדיירים, לאחר שבית המשפט העליון קיבל את בקשת גרשוני להעביר את התיק נגדה לבית המשפט בלוד: "למרבית הצער", כתבו עורכי הדין, "אנו רואים מזה זמן רב כיצד גרשוני מנסה לגרור ולמשוך את ההליכים ככל הניתן, תוך שימוש בתרגילים משפטיים פרוצדורליים יצירתיים יותר ופחות, הכול בניסיון לעכב את הפרויקט לזרוע דמורליזציה אצלכם - שכניה, ובכך להכניס טריז בפרויקט...

"בתוך כך, גרשוני לא היססה בין היתר לעשות שימוש ציני בזהותו של אחד מבעלי הזכויות בפרויקט, ולטעון כי די בעובדה שהוא נשוי לשופטת המחוזי בת"א (שלא דנה בתיק ואינה קשורה אליו בשום צורה), כדי לחייב את העברת התיק לבית משפט במחוז אחר... למגינת ליבנו, ביום ראשון הורתה נשיאת ביהמ"ש העליון על העברת התיק למחוז מרכז. מדובר בהחלטה מאכזבת ונראה כי במקרה זה צלחה דרכו של מי שמשתמש בתרגילים ותכסיסים... עם זאת, חשוב לנו לציין שאותם תרגילים משפטיים אינם מרפים את ידינו ואנו נמשיך לחתור לסיום ההליך במהירות האפשרית... אין בליבנו ספק כי ללא קשר לזהות המוטב או למיקום בית המשפט שבו יוכרע ההליך, בסופו של יום הדיירים והחברה יוכלו בשעה טובה לצאת לדרך, על אפה ועל חמתה של הסרבנית העיקשת".

בתגובה שיגרה עו"ד גרשוני דרישה למשרד גולדפרב למשוך את המכתב שיש בו "לשון הרע החורגת מן ההליך המשפטי... זילות כלפי ערכאות שיפוטיות ובראשן נשיאת העליון".

"העירייה כל הזמן מרעה את התנאים"

בימים האחרונים שיגרו כמה דיירים במתחם 2 מכתב ליזמים, ובו הם טוענים להפרות מצידם: בעניין התנאים מול המתחמים האחרים, ובעניין חלוקת הדירות בקומות. נתנאל שומרוני, אחד מששת חברי הנציגות של מתחם 2, אומר לגבי השינוי התכנוני, כי בסופו של דבר ממילא בעלי הזכויות מקבלים את הדירות בקומות הגבוהות (החל מקומה 6), והזכוכיות אטומות.

לגבי הטענה בדבר אחידות בדירות התמורה אומר שומרוני: "נכון שבעלי הדירות הקטנות מקבלים יותר באופן יחסי, אך זה מתאזן בכך שהם האחרונים לבחור". לדבריו, "יכולים להבטיח למתחמים אחרים ניסים ונפלאות, אבל עד שהם יקבלו משהו, יכולים להשתנות הרבה דברים, העירייה כל הזמן מרעה את התנאים, ובסוף הם יקבלו קדחת. לי יש היום דירה של 80 מ"ר ואני מקבל דירה של 120 מ"ר עם חניה. מה אני צריך יותר מזה".

עו"ד ארנון יהב המייצג את בעלי הדירות במתחם: "משרדנו ביחד עם הנציגות והרוב המוחלט של בעלי הדירות הצליח להתגבר על מכשולים רבים בדרך למימוש הפרויקט. מוכר כי דיירים סרבנים ובעלי אינטרסים עשויים להוות מכשול בדרך למימוש הפרויקט ובית המשפט יפסוק בנושא.

"מצער שמיעוט קטנטן של בעלים שכבר חתמו על ההסכם אף מנסה לכאורה להשיג יותר במקום להירתם כולם ביחד באחדות שאפיינה את הצלחת פרויקט זה עד כה. משרדנו ימשיך לעמוד לצד הבעלים באחדות ויאפשר את מימוש החלטותיהם העצמאיות ללא מורא".

היזמיות: "מחויבות להסכם במאת האחוזים"

מטעם החברות היזמיות נמסר: "חברת נוה מקבוצת נכסים ובניין פועלת ללא לאות מאז שנת 2006 לקידום הפרויקט במתחם 2 ברחוב דפנה, ובשנת 2019 הצטרפה אליה קבוצת תדהר. בשנים האחרונות נאלצים בעלי הדירות והיזמים להתמודד עם דיירת סרבנית שמעכבת את הוצאת הפרויקט לפועל, ועומדת בסירובה למרות הצעות הפשרה שהוצעו לה. טענותיה של הדיירת יבחנו במסגרת ההליך המשפטי, ואין לנו ספק שבית המשפט ימצא כי אין בהן צדק ויאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל.

"היזמיות מחויבות להסכם עם הדיירים במלוא מאת האחוזים, ופועלות על פי הוראותיו - קלה כחמורה. לגבי הטענה בנושא קיפוח הזכויות בשל תמורה אחידה לכל הדיירים, היזמיות אינן סבורות כי מדובר בתמורה אחידה, שכן, יש הבדל בין דירה בקומה השישית, למשל, לבין דירה בקומה ה-22, ומכל מקום התמורה אינה מקפחת. מן הראוי לציין כי בעניין זה רלוונטית יותר הסכמת כלל בעלי הדירות במתחם, כאשר הבעלים ב־65 מתוך 66 יחידות שבמתחם, אשר מלוא המידע בדבר טיב התמורות ואופן חלוקת התמורות היה בפניהם - החליטו לחתום על ההסכם כשהוא כולל מנגנון זה.

"בקשר לטענת מענק החתימה, הליך החתמת הדיירים החל בשנת 2006, ולא ידוע לגורמים המטפלים בפרויקט היום מטעם היזמיות על מענק חתימה בסך 10,000 שקל ששולם למאן דהוא במתחם. אם יובא בפני היזמיות מידע קונקרטי נוכל להתייחס לדברים לגופם. היזמיות מחויבות לתמורה אחידה ושקיפות כלפי כלל הבעלים - כך היה וכך יהיה.
"בעניין נסיבות עריכת נספח השינויים משנת 2018, מאז שיצאנו לדרך, וכן לאור פנייה של עוה"ד שנבחרו על ידי הדיירים, סברו היזמיות כי נכון יהיה להקשיב לרחשי הלב של הדיירים, לעדכן את ההסכם שנחתם בהתאם למקובל בתחום ההתחדשות העירונית באותה עת, ולהתאים את התמורות שעל פי ההסכם לתכנון העדכני שאושר.
אנו סבורים שבעלי הזכויות במתחם 2 השכילו להבין שקידום פרויקט במהירות וביעילות מקסימליות יכול להשיא להם את התשואות הגבוהות ביותר שכן הם יוכלו לקבל את הדירות החדשות והמשודרגות שנים מספר לפני הדיירים במתחמים האחרים".

צרו איתנו קשר *5988