בזכות שיערוכי נדל"ן: רווחי שיא של קרוב למיליארד שקל לקבוצת מבנה אשתקד

קבוצת מבנה נדל"ן  בניהולו של דודו זבידה, מסכמת את שנת 2021 עם צמיחה משמעותית בפרמטרים התפעוליים ועם זינוק חד ברווח הנקי, הודות לעלייה בשווי הנדל"ן שבבעלות החברה.

לדברי החברה, התוצאות הכספיות המסכמות את שנת 2021 מלמדות על מספר מגמות חיוביות משמעותיות עבור החברה: המשך עלייה בשיעורי התפוסה, עליית דמי שכירות, עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה (בין היתר בגין ירידת שיעור ההיוון), ירידה בהוצאות הנהלה וכלליות, ירידה בהוצאות הריבית והמשך הגידול בהון העצמי. ברבעון הרביעי של 2021 רשמה החברה רווח נקי לבעלי המניות של 331 מיליון שקל, בין השאר בזכות עלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה, בסך כולל של 330 מיליון שקל.

הכנסות החברה הסתכמו ברבעון הרביעי ב-250 מיליון שקל ואילו הרווח הגולמי עמד בתקופה זו על 178 מיליון שקל. בשנת 2021 כולה צמחו הכנסות החברה ב-4.9% ל-1.1 מיליארד שקל ואילו הרווח הגולמי גדל ב-2.5% ל-730 מיליון שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ב-2021 ב-65% ל-955 מיליון שקל, בין השאר בזכות עלייה של 756 מיליון שקל בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה של החברה. לדברי מבנה, במהלך 2021 בוצעו 232 הערכות שווי לנכסים בשווי של כ-11.3 מיליארד שקל וכן כ-335 הערכות שווי פנימיות לנכסים בשווי של כ-900 מיליון שקל.

עיקר העלייה בשווי הנכסים הללו נובעת מעלייה בדמי השכירות הריאליים, משיפור בתפוסה, מירידה בשיעורי ההיוון ומעלייה במדד המחירים לצרכן. כמו-כן, רשמה החברה עליית ערך בגין שינוי בשווי הכולל של קרקעות וזכויות בנייה בסך של כ-60 מיליון שקל ועליית ערך בגין מכירת נכסים בסך של 54 מיליון שקל.

למבנה נדל"ן נדל"ן להשקעה בשווי של 12.063 מיליארד שקל, מתוכו 6 פרויקטים בהקמה וייזום בשווי של 723 מיליון שקל. בפרויקטים אלו עתידה החברה להשקיע עוד 1.213 מיליארד שקל והם יניבו לאחר השלמתם NOI (הכנסה נטו מפעילות השכרה) של 181-197 מיליון שקל מהשכרת שטחים בהיקף כולל של 152 אלף מ"ר.

545 נכסים מניבים בישראל בשווי של 9.7 מיליארד שקל

נכון לסוף דצמבר 2021, החזיקה מבנה נדל"ן ב-545 נכסים מניבים בישראל בשווי של 9.7 מיליארד שקל, וכן ב-14 נכסים מניבים בחו"ל (בשוויץ, אוקראינה, קנדה, ארה"ב, צרפת וגרמניה) בשווי של 895 מיליון שקל. כמו-כן, מחזיקה החברה ב-37 קרקעות בישראל ובקרקע נוספת בצרפת. הנכס באוקראינה הוא מבנה משרדים בן 45 אלף מ"ר, שרשום בספרים לפי שווי של 271 מיליון שקל.

בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בסוף פברואר, ציינה מבנה נדל"ן כי "לאור האירועים הביטחוניים והגיאו-פוליטיים המתרחשים באזור ואשר עדיין נמשכים נכון למועד פרסום הדוחות, תבחן החברה את ההשלכות של אירועים אלה על הנכס". מעבר לכך, מדגישה החברה כי האסטרטגיה שלה מבוססת על מיקוד הפעילות בישראל, וכי בהתאם לכך היא מימשה במהלך 2021 חמישה נכסים בחו"ל תמורת כ-166 מיליון שקל.

נכסיה הקיימים של מבנה נדל"ן בישראל כוללים תעשייה ולוגיסטיקה (40%), משרדים (37%), מסחר (21%) ודיור להשכרה (2%). בשנת 2021 צמח ה-NOI הכולל מנכסים מניבים בישראל ב-4.6% ל-615 מיליון שקל, ואילו ה-NOI מנכסים זהים בישראל עלה ב-3.8% ל-604 מיליון שקל.

לדברי החברה, נבעה העלייה ב-NOI בישראל בעיקר מעלייה חדה בשיעורי התפוסה ומעליית דמי שכירות. בצירוף הפעילות בחו"ל, הסתכם ה-NOI הכולל ב-2021 ב-691 מיליון שקל ואילו ה-FFO (רווח נקי תזרימי) הכולל צמח ב-2021 ב-14% ל-460 מיליון שקל.

העלייה החדה ב-FFO נבעה מהגידול האמור ב-NOI הכולל, לצד ירידה בהוצאות הריבית. בשנת 2021 עלה שיעור התפוסה בנכסי החברה בישראל ל-93%, לעומת 90.6% בסוף 2020.

"כוונה להגדיל משמעותית את כמות הנכסים של החברה"

מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן, דודו זבידה, ציין כי "אנחנו מסכמים שנה נוספת עם עלייה משמעותית במדדי הליבה. אנחנו מגיעים ל-2022 עם כוונה להגדיל משמעותית את כמות הנכסים של החברה, באמצעות צמיחה אורגנית שאינה תלויה ברכישות ועסקאות חיצוניות, אלא באמצעות השבחה בלבד.

"אנו צופים עלייה של עשרות אחוזים ב-NOI של החברה עד 2027 בכ-283 מיליון שקל, והרחבת פורטפוליו הנכסים בכ-300 אלף מ"ר נוספים. כך, שמבנה נדל"ן תחזיק כ-2 מיליון מ"ר להשכרה בכל רחבי הארץ, זאת בדגש על הגדלת סגמנט המגורים והמשרדים".

זבידה הוסיף, כי "בשנה החולפת ביצענו כניסה מאסיבית לתחום המגורים ותחום המגורים להשכרה, ואני מעריך שגם סגמנט זה יתפוס תאוצה. כבר היום לחברה כ-1,965 יחידות דיור למגורים בשלבי תכנון ובניה, כמחצית מהם בתל אביב. בתחום הדיור להשכרה, החברה פועלת על תכנון ובנייה של כ-1,530 יחידות רובם באזור המרכז וירושלים, כאשר אלו עתידים להניב לחברה כ-59 מיליון שקל ב-NOI, רובו בטווח הקצר.

מבנה נדל"ן נסחרה היום בבורסה לפי שווי של 10.5 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה הניבה תשואה מתואמת דיבידנדים של 149% בשלוש השנים האחרונות. נכון לסוף 2021, הסתכם ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה ל-6.9 מיליארד שקל, לעומת 6.07 מיליארד שקל בסוף 2020.

במקביל לפרסום הדוחות, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד של 75 מיליון שקל (ללא חלק החברה הבת דרבן), כך שסך הדיבידנד שיחולק בגין רווחי 2021 מסתכם ב-230 מיליון שקל. כמו-כן קבע הדירקטוריון, כי בגין רווחי 2022 תחלק החברה דיבידנד של 240 מיליון שקל, אך לא יותר מ-50% מה-FFO השנתי.