מרפסת על חשבון הסלון ופינת עבודה מובנית: התכנון הגמיש של דירות חדשות

האם התזה האדריכלית שגרסה כי דירת המגורים העתידית תהיה קטנה יותר, צפופה יותר ועירונית יותר נשברה בעקבות מגפת הקורונה, שסגרה מיליונים בבתים לסגרים ממושכים?

ממקומות שונים בעולם, למשל באנגליה, מתקבלים דיווחים על עלייה בביקושים ובמחירים של בתים צמודי קרקע. גם בישראל הגיעו בשנתיים האחרונות דיווחים על עליות בביקושים לווילות ולצמודי קרקע בפריפריה, אולם הם בעיקר מתושבי הסביבה. אז מה כן ניתן לראות על שינויי הטעמים של הישראלים בדירות שהם רוכשים? ומה יישאר מהם בטווח הארוך?

גמישות בבניין ובדירה: חללים שניתן לשנות

מה שהחל כצעדים זמניים להתמודדות עם הקורונה - לימודים ועבודה מרחוק - הפך לנורמה חלקית. הלימודים בזום כאמצעי קבוע עדיין לא הוטמעו כסטנדרט במערכת, אבל נראה שזה עניין של זמן עד שהדבר יקרה; עבודה מהבית, לעומת זאת, כבר הפכה לנורמה רווחת, ורבים עובדים לפחות יומיים בשבוע בבית.

לפני כשנה וחצי ערך מינהל התכנון עבודה שניסתה להעריך כיצד תיראה הדירה העתידית בישראל. העבודה הייתה גדולה מאוד, אולם בשורה התחתונה היא כללה דרישה לגמישות הרבה יותר גדולה בדירה, בבניין ובסביבה הקרובה שלו. כך למשל הוצע להקצות פינת עבודה במטבח, להגדיל את המרפסות ולארגן את הדירה בצורה של מחיצות וחללים שניתנים לשינוי ולהסבה לפי הצורך.

באותה עבודה הוצע גם להנגיש את הגג לדיירים, להפוך את החצר של הבתים ואת השטחים המשותפים שלהם למקומות מפגש ואף עבודה.

האדריכל גיא מילוסלבסקי סבור כי הקורונה מחדדת את הצורך בגמישות וביצירתיות בתכנון. "הצרכים של רובנו השתנו בעקבות הנגיף ובעקבות העובדה שאנו מבלים הרבה יותר שעות בבית". הגמישות מתבטאת, לדבריו, גם בעלייה ברכישת דירות במצב מעטפת, שאחר הקונים יכולים להתאים אותה לצורכיהם: "אנו עדים להתגברות המגמה של בניית דירות ומשרדים ברמת מעטפת בלבד. רק לאחר הקנייה הלקוח משלים את תכנון הפנים על פי צרכיו", הוא אומר.

המגמה של עבודה משולבת מהמשרד ומהבית, אומר מילוסלבסקי, העלתה את הצורך בחדר עבודה מובנה בבית. "אנו נותנים לכך מענה במגוון פתרונות, כולל תכנון חללי מגורים רב-שימושיים המתאימים גם לצורכי העבודה וגם לצורכי הילדים, תכנון מחיצות נעות לחלוקה משתנה של חללים בבית, וכמובן שילוב פתרונות המאפשרים ניוד וחיבור גמיש של מסכים ומחשבים, חיבור יציב לאינטרנט ועוד".

 אדריכל גיא מילוסלבסקי / צילום: יח''צ

התכנון הגמיש הוא תולדה של מוטיבציה קטנה של היזמים להגדיל את שטח הדירות במצב הנוכחי שבו המחירים נמצאים ברמה כל כך גבוהה, וניסיון למצוא פתרונות מתוחכמים כתחליף. אבל נמצאים מקרים שבהם היזמים כן מעדיפים להגדיל את שטחי הדירות שלהם ולספק את צורכי הרוכשים בדרך ישירה, ולא באמצעות גמישות.
האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, מדבר בהקשר זה על חזרתו של החצי חדר לשולחן האדריכלים. "בדירות בנות 4.5 חדרים החצי חדר מאופיין לעבודה מהבית ובדירות 5 חדרים מדובר על החדר שבאזור הכניסה לדירה. לנו יש כיום ארבעה פרויקטים שהדירות בהם מותאמות לתכנון הזה.

"גם הסבה של שטחים ציבוריים כמו מועדון דיירים או חדר כושר לטובת חללי עבודה משותפים - מעין WEWORK ביתי, כבר מתרחשת", אומר אומן.

"בשטח יש פרויקטים חדשים שזה מתוכנן מראש עם עמדות עבודה ונקודות חשמל, ויש בניינים קיימים שעושים להם במיוחד התאמה. מגמה נוספות שמחלחלת לעולם התכנון ונמצאת במחשבה היא הסבה של מחסנים צמודים לדירה או אפילו בחניה, בשטח של 10 מ"ר, שיכולים לשמש כאזור לעבודה".

רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, מספר כי הקורונה הביאה לשינויים תכנוניים בשני מישורים שונים - בכל הקשור לפנים הדירה ובמישור של הבניין כולו. "בתוך הדירה המשבר יצר סגמנט חדש של ביקושים לדירות גדולות ומרווחות שיאפשרו שהייה ממושכת בבתים במקרה של בידוד או סגר, דירות עם חדר עבודה ייעודי שיאפשר עבודה מהבית,
דירות עם מרפסות גדולות במיוחד שיהוו מרחב חיצוני בתוך יחידת המגורים וכדומה".

העבודה מהבית: כבר לא פינה מאולתרת למחשב

באשר לעבוד מרחוק מוסיף כהן: "אם בעבר החללים המשותפים שימשו לג'ימבורי או למועדון דיירים או חדר כושר, כיום ישנה עלייה בביקוש לבניינים עם חללי עבודה משותפים.

לדוגמה, פרויקט אקסצ’יינג של חברת אזורים ברמת גן כולל קומה שלמה עם מעין יחידות HUB שמשמשות לעבודה מרחוק וכוללות חיבור לווייפי, עמדות עבודה נפרדות ליחיד, לזוג, או למספר משתתפים".

בדירה עצמה, אומר כהן, "מתכננים כיום דירות עם חדר שייועד באופן מפורש לחדר עבודה מהבית, הנפרד ממערכת החדרים המרכזית של הבית, ולא רק פינת עבודה מאולתרת ששמים בה שולחן וקוראים לזה חדר עבודה. כך לדוגמה בפרויקט יאנג אליהו תכננו בדירות 2 חדרים פינת עבודה ייעודית הנמצאת ליד חדר השינה".

עדית פרידמן, מנהלת השיווק והמכירות בחברת מטרופוליס, מספרת כי בפרויקט החדש שהחברה בונה ברחוב אלתרמן בשכונת נאות אפקה בתל אביב, תכנון הדירות תומך מלכתחילה במודל העבודה ההיברידי ומציע פינות עבודה ייעודיות וגדולות.

 פינת עבודה ביתית / צילום: Shutterstock

להכניס את החוץ הביתה: מרפסות ודירות גן וגג

שלא במפתיע, יזמי הנדל"ן והאדריכלים נתקלו בדרישות להגדיל את המרפסות ובביקושים מוגברים לדירות גן וגג.

כהן: "בעקבות הקורונה נבנות כיום מרפסות גדולות במיוחד, לעתים על חשבון שטח מסוים מתוך הדירה. לדוגמה דירות בגודל 115 מ"ר בנוי + 12 מ"ר מרפסת הופכות ל-110 בנוי + 18 מ"ר מרפסת. בכל הקשור לגודל החדרים אין לקורונה השפעה וגם לא על החללים המשותפים בבית. באופן כללי הדירות הגדולות הפכו למבוקשות יותר, זה בא לידי ביטוי בעוד חדר או בעוד מקלחת או שירותים".

יש מקרים שבהם היזמים מחליטים לשנות את הפרופורציות של הדירות. לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי: "בפרויקט רובינא הירוקה בהרצליה התכנון המקורי של דירות הגן כלל גינה בשטח 115 מ"ר, אך החלטנו שנכון יותר יהיה להרחיב את שטחי הסלון והמרפסת ב-20 מ"ר על חשבונה, ואף לתכנן חדר עבודה נוסף.
"כמו כן, אם בעבר תכננו חדר לשימוש משרדי או ללימודים, הרי שבתכנון העכשווי ניסינו לנצל גם פינות, מעברים או מסדרונות בכל דירה כפוטנציאליים לנישות עבודה עתידיות עם אפשרות להניח שולחן מחשב, עם חיבורים ונקודות גישה".

פרויקט MECRO של קרסו נדל"ן ברחוב אבן גבירול יצא לדרך בזמן הקורונה, והוא מעניין משום שהוא משלב את החזון מתקופת הקדם קורונה (דירות עירוניות קטנות) עם עידן הקורונה. התוצאה - דירות של 62 מ"ר בממוצע, שהוקמו במסגרת טרנד ה"מיקרו ליבינג".

מלאכת תכנון הפנים הופקדה בידיהם של סטודיו XS, משרד אדריכלים המתמחה בתכנון קומפקטי. עיצוב הפנים שמציעה קרסו נדל"ן כסטנדרט יכלול נגרות אדריכלית מותאמת לחלל ופתרונות ריהוט חכמים, הנותנים למתגוררים בבית הרגשה של שטח הרבה יותר גדול. לדוגמה, יצירת חללים חופפים המשמשים למספר פעילויות בבית (חדר שינה ומשרד ביתי), פרטי נגרות מיוחדים כמו דלתות נסתרות, פינת עבודה שמתחבאת בתוך ארון ועוד.
לדברי מיכל גליק, מנהלת השיווק בקרסו נדל"ן, "כוחם של המגורים בעיר הוכח במהלך תקופות הסגר הממושכות בזמן מגפת הקורונה, שהעמידה למבחן את תפיסות החיים והמגורים שלנו. כל אלה הובילו אותנו לחשוב על יצירת פתרונות דיור חדשים הן ברמת חוויית המשתמש בחללים הפרטיים והן ברמת הערך המוסף של החללים המשותפים".
אבל בסופו של דבר הדירות הללו לא יתאימו לכל אחד, בוודאי שלא למשפחות שלהן כמה ילדים, מה שמביא אותן לסוגיית הגודל מול המחיר.

 דירה קומפקטית של קרסו נדל''ן / הדמיה: סטודיו בי.אס

במבט כלל ארצי: שטח הדירות עולה בהתמדה

הביקושים לדירות גדולות יותר, קיימים, אך לא תמיד ניתנים למימוש עקב מחירי הדירות הגואים, מה שעשוי להוציא אוכלוסייה, בעיקר צעירה, למעגלים מרוחקים יותר מתל אביב, כדי שיוכלו לרכוש דירה גדולה במחיר שיוכלו לעמוד בו.

בעת הסגר הראשון של הקורונה דובר על אפשרות ליציאה המונית של אוכלוסייה מהבתים הצפופים של העיר אל הבית בכפר - הנבואה הזו התבדתה. בדיקה שערכה בעבר הכלכלנית הראשית במשרד האוצר הראתה שלא נצפה גל של תושבי מרכז הארץ שרכשו צמודי קרקע בפריפריה - ההיצע שלהם נמוך, המחיר גבוה. תל אביב נותרה המובילה ברכישת דירות חדשות, למרות עליות המחירים החדות שנרשמו בה.

במבט כלל ארצי, פורום קהלת פרסם באחרונה שורה של בדיקות שערך על שוק הדירות. הבידקה מראה כי בניגוד לאמירות על משבר דיור, צפיפות הדיור בישראל דווקא בירידה במשך השנים: "בניגוד למשתמע מהשיח הציבורי על ‘משבר דיור’, צפיפות הדיור דווקא ירדה, תוך מגמת עלייה במספר חדרי המגורים לנפש. אצל מבוגרים ובמגזר היהודי הצפיפות ירדה במידה ניכרת, ובמשקי בית של צעירים ושל ערבים היא נותרה יציבה", נכתב בעבודה. ואמנם, לפי נתוני הלמ"ס ממוצע חדרים לנפש (בחברה היהודית) עלה מ־0.94 נפשות לחדר ב-1986 ל-1.27 נפשות לחדר ב-2019.

אמירה אחרת של הפורום מתייחסת בעקיפין לתקופת הקורונה: "קיימת טענה שלפיה הקושי לרכוש דירה נובע בין היתר מכך שבשנים האחרונות נבנות יותר דירות גדולות ופחות דירות קטנות, כך שהרוכשים 'נאלצים' לקנות דירות גדולות", נאמר בעבודה. "אם טענה זו נכונה, ונוצר פער בין ההיצע לביקוש מבחינת גודל הדירות, אז המחירים של דירות קטנות היו אמורים לעלות בשיעורים חדים יותר והמחיר היחסי של דירות גדולות (לעומת דירות קטנות) היה אמור לרדת. בפועל מגמה זו התקיימה בתקופה מסוימת, בעיקר בין 2010 ל-2019. בין 2019 ל-2021 היא התהפכה בחדות".

מכיוון שבתקופה זו לא בנו פחות דירות גדולות, אלא להיפך, המסקנה היא, שעליית מחיריהן היחסיים של הדירות הגדולות בשנתיים האחרונות נובעת מעלייה משמעותית בביקושים להן.

לא רק הביקוש לדירות הגדולות עולה - גם הן עצמן גדלות. לפי ניתוח של נתוני רשות המסים, בין שנות ה־70 לימינו דירות 4 חדרים גדלו ב־20 מ"ר בממוצע: דירת ארבעה חדרים שנמכרה ב־1980 הייתה בשטח 89 מ"ר, ב־1981־2000 - 98 מ"ר, ב־2001־2010 - 108 מ"ר ומאז 2011 בשטח 109 מ"ר.

שני הפרמטרים הללו - מחירים שאינם מאפשרים לרכוש דירה גדולה, ודירות ישנות שאינן עומדות בדרישות החדשות - ימשיכו בשנים הקרובות לשחק תפקיד חשוב בשוק הדירות ומבטיחות עבודה רבה לאדריכלים, מעצבים, ואנשי שיפוצים, שיצטרכו לעדכן דירות.