העברת זכויות מקרקעין בעת גירושים פטורה ממס. מה בנוגע למכירה לצד שלישי בעתיד?

פירוק שיתוף של נכסי נדל"ן משותפים בעת גירושים הוא פשוט יחסית, כאשר יש הסכמה על מכירת הנכס לצד שלישי, וחלוקת התמורה בין בני הזוג לאחר תשלום מסים וחובות. הנושא הופך סבוך יותר, כאשר אחד מבני הזוג מעוניין לרכוש את חלקו של השני, ולהפוך לבעלים הבלעדיים של הנכס.

אחת המחלוקות הנפוצות בכרוך לרכישה זאת נוגעת לשאלת ההתחשבות במס: אמנם על פי חוק העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב גירושים פטורה ממס, אולם אם בן הזוג שרכש את חלקו של האחר ימכור בעתיד את הנכס לצד שלישי, הוא יחויב אז במס עבור כל הנכס ולא רק עבור מחציתו. לכן בן הזוג הרוכש יכול לטעון שהוא יקופח, אם יאלץ לשלם לבן זוגו את שווי הנכס ללא ניכוי המסים העתידיים שיחויב בגינו, ויספוג מאוחר יותר לבדו את מלוא נטל המס.

דילמה זאת קיימת למעשה בכל מקרה של רכישת זכויות בן הזוג בעת גירושים, אולם בעוד שבבית מגורים רגיל שווי המס אינו גבוה יחסית, בנחלות חקלאיות, השאלה אם בן הזוג ירכוש את חלקו של האחר בערכי ברוטו או נטו, כלומר בקיזוז המס הרעיוני שבו יחויב בעתיד, היא קריטית, שכן המסים יכולים לכלול היטל השבחה, דמי רכישה, דמי הסכמה, מס שבח ומס רכישה. בכל נחלה אומדן התשלומים משתנה בהתאם לבנוי בפועל, לתשלומים שבוצעו בעבר, לשטחים החקלאיים, לסוג הגידולים וכד', אולם הם עלולים להגיע לסדרי גודל של בין 40% ל-50% משווי הנחלה ברוטו.

ניתן לקזז מסים ודאיים בלבד

סוגיה זאת עלתה לאחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע. על פי הערכת שמאי מקרקעין חקלאי, שווי הנחלה של בני הזוג עומד על סך של כ-2.2 מיליון שקל, קרוב למיליון מתוכם הוא שווי המטעים. הבעל מעוניין לרכוש את חלקה של האישה בנחלה, ולהמשיך לקיים בינתיים את המשק, אולם הוא טוען כי כאשר ימכור בעתיד את הנחלה לצד שלישי, תשלומי המסים יהיו כה גבוהים, עד כי המשמעות היא שבאופן מעשי לא יוכל לעמוד ברכישת חלקה של האישה, ובכך תוחמץ מטרת המחוקק, לעודד את שימור המשקים החקלאיים במסגרת המשפחה, על ידי הצד שמסוגל להמשיך לקיימם בפועל, כפי שנעשה במינוי בן ממשיך או בהעברת נחלה בירושה. האישה טענה כמובן שהיא זו שתקופח אם הבעל יחויב לשלם לה את התמורה בערכי נטו, מאחר שהיא בעצם תחויב לשלם חלק ממסים תאורטיים, שהבעל לא ישא בהם בפועל.

הלכת בית המשפט העליון קבעה בשנת 2001 כי בן זוג שרוכש את זכויותיו של האחר בנכס, אינו יכול לקזז מהתמורה מסים רעיוניים, אלא מסים ודאיים בלבד. אם נכון למועד הדיון באופן מכירת הזכויות, בן הזוג הרוכש לא מוכיח שבעתיד הנראה לעין הוא עומד למכור את הנכס לצד שלישי, ולשלם בפועל את המסים שהוא מבקש לקזז מהתמורה שישלם לבן זוגו, הרי שיהיה עליו לשאת בתשלום ברוטו. מאחר שבעצם הרכישה של זכויות בן הזוג, הרוכש מצהיר על כוונותיו להמשיך להחזיק במשק, הרי שברור שמכירה לא עומדת על הפרק. ולהפך, אם בן הזוג יודיע כי בכוונתו למכור בקרוב את הנכס לצד שלישי, הרי שאין סיבה שלא לעשות כן כבר עתה, ישירות משני בני הזוג לצד ג', במקום לעשות עסקה סיבובית, ואז ממילא כל אחד ישא בחלקו במסים. התוצאה היא שמקרה שבו בן זוג יקבל אישור לרכוש את חלקו של השני בסכומי נטו, על סמך עסקה עתידית קיימת, כלל אינו ריאלי.