הסיכוי הנמוך של "סרבן" להוכיח קיפוח מוביל לכשל שוק רוחבי

מתוך כ־100 פסקי דין שניתנו בישראל בשנים האחרונות בעניין דיירים סרבנים, אפשר לספור על אצבעות כף יד אחת את מספר הפעמים שההתנגדות התקבלה • המפקח על המקרקעין צריך לראות גם את האינטרסים של הדיירים המתנגדים לפרויקטים

המפקח על המקרקעין צריך לראות גם את האינטרסים של הדיירים המתנגדים / איור: ליאב צברי
המפקח על המקרקעין צריך לראות גם את האינטרסים של הדיירים המתנגדים / איור: ליאב צברי

הכותב ממשרד קולודני ושות' המתמחה בתכנון ובנייה ובנדל"ן

רצונו של המפקח על המקרקעין ליישם תוכניות התחדשות עירונית הוא הגיוני ונדרש. חיזוק מבנים הינו צו השעה, לא רק במובן הבטיחותי נגד תקיפות טילים ורעידות אדמה, אלא גם דרך להגדיל את היצע הדירות ולשפר את איכותן. אך דווקא בשל כך על ערכאה זו להזהיר את עצמה האם בחתירה למטרה ראויה זו, אין היא פוגעת, שלא לומר דורסת את זכויות המיעוט.

● האחראית העיקרית לעיכובים במסירת הדירות: מדינת ישראל
● קרטל הקרקעות: על המדינה להפסיק להתעלל במחוסרי הדיור 
● מה מעמדו של דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?

הסטטיסטיקה המטרידה: דין תביעה להתקבל

הסטטיסטיקה העולה מהחלטות המפקחים על המקרקעין שניתנו בתביעות לעניין תמ"א 38 מובילה למסקנה החד משמעית כי דין תביעה נגד "דייר סרבן", להתקבל. מתוך כ־100 פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, ניתן לספור על כף יד אחת את אלה שבהם לא נאכפה תמ"א 38 על מתנגדים. ברור אפוא לחלוטין שמגרש המשחקים אינו מאוזן מלכתחילה, כאשר מול יזם בעל כיסים עמוקים ויעוץ משפטי מן המעלה הראשונה, מתמודדים על פי רוב קבוצת מיעוט של דיירים, שאינם מיומנים וחסרי גב כלכלי. הקושי של האחרונים להוכיח כי נעשה להם עוול בהקצאת התמורות הוא קושי רב, בפרט כאשר הערכאה הבוחנת את טענותיהם מתייחסת אליהם בחשדנות ו"כדייר סרבן".

גם אם מוכח כי ההתנגדות אינה התנגדות סרק וכי במסגרתה מוצגים טעמים מהותיים שלפיהן התמורות לא שוויונית ולא ראויות, ואף כי מוכח ניגוד העניינים והתנהלות חסרת תום הלב, על פי רוב המפקח ייאחז בשני טיעונים שאין דרך להתווכח עליהם: הצורך בחיזוק נגד מתקפות טילים ורעידות אדמה ו"רצון הרוב".

אלא שמתוך ניסיוננו בייצוג בעלי דירה המתנגדים לתמ"א, ניתן בהחלט לומר כי פעמים רבות "רצון הרוב", אינו בסיס יציב שניתן להישען עליו. ה"רוב", על פי רוב, מנוהל על ידי קומץ בעלי אינטרסים, אשר מעוניינים אך ורק במיקסום תועלתם האישית, גם על חשבון המיעוט. לכן, השאלה שאותה שואל המפקח אינה השאלה הנכונה - האם מצב המתנגד ישתפר בעקבות תוכנית החיזוק. הטענה הנכונה שיש להעלות היא כפולה: האם המתנגד ממקסם את זכויותיו בתוכנית החיזוק, והאם חלוקת הזכויות נעשית באופן שוויוני. אשר לטענת הצורך בחיזוק, הרי שהיא נטענת מן השפה ולחוץ, שכן ברור שנדרש חיזוק. אולם השאלה היא האם הדבר נעשה באופן המיטיב עם כלל בעלי הזכויות.

לוגיקה זו, לא רק שיוצרת אי צדק כלפי הצדדים להליך, אלא יוצרת כשל שוק שורשי, משום שהיזמים לומדים ומבינים כי ינהגו אשר ינהגו, בסופו של דבר, אם הצליחו להשיג את הרוב המיוחל, דרכם לביצוע פרויקט תמ"א סלולה. במצב דברים זה ודאי שיזמים לא מקפידים על מתן תמורות ריאליות או שוויוניות. בכך, יש נזק משמעותי המשפיע על השוק כולו, בהקצאת משאבים ותמורות שלילית ומתן רווח יזמי עודף.

מתן סיכוי למתנגדים יביא לשוק הוגן

אם כבוד המפקח על המקרקעין היה מהווה ערכאה שבה יש סיכוי סביר שזכויות המיעוט יישמרו, או אז יזמים היו מקפידים על קיום הדין והחוק מלכתחילה. לאחר קריאה של עשרות פסקי דין של המפקחים על המקרקעין עולה כי אין זה משנה עד כמה יצליחו המתנגדים לבסס את התנגדותם.

השורה התחתונה, החוזרת על עצמה, תהיה בדמות מינוי בא כוחה של החברה היזמית כמיופה כוח לחתום בשם המתנגדים לצורך הוצאת פרויקט תמ"א אל הפועל. הגיעה העת לשאול האם דחיית התביעה שמגישים היזמים עשויה להביא לתוצאה טובה יותר - לשוק כולו.

צרו איתנו קשר *5988