שתי דירות זהות, מיליון שקל הבדל: השכונה שממחישה את העיוות בהגרלות הממשלתיות

כשתוכנית "מחיר למשתכן" יצאה לדרך בגרסתו של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, לקראת סוף שנת 2015, הוא בוודאי היה שמח להראות למתנגדים ולמפקפקים פרוספקט בדמות שכונת גליל ים בהרצליה, שמתאכלסת בימים אלה. השכונה, שהוקמה על אדמות הקיבוץ הסמוך, תכלול בסיום האכלוס כ-4,000 יחידות דיור, מהן כמעט 1,500 שהוגרלו למחוסרי דיור - זכאי מחיר למשתכן. אבל השאלה החשובה באמת היא מה עשו הדירות הללו לשוק בהרצליה בפרט ובישראל בכלל, כדי להצדיק הנחה כוללת של יותר ממיליארד שקל לאותן דירות - סכום עתק שיכול היה להגיע לקופה הציבורית, ולהתחלק בצורה טובה יותר לכלל אזרחי המדינה.

  

לא בכדי, במודל "דירה בהנחה" של שר השיכון הנוכחי זאב אלקין, הרצליה כבר אינה חלק מהרשימה. בשל ההנחה העצומה שניתנה בהגרלות לדירה מסובסדת בשכונת גליל ים בהרצליה ולא רק שם, ומול התנגדות משרד המשפטים להמשיך באותו מודל, החליטה בשנה שעברה מועצת מקרקעי ישראל כי ההגרלות יוגבלו רק לאזורים שבהם מחיר דירה עומד לכל היותר על 20 אלף שקל למ"ר.

זינוק 60% במחיר למ"ר

שש חברות - אפריקה ישראל מגורים, אזורים, איסתא נכסים וסלע בינוי יחד, רמי שבירו הנדסה בנייה והשקעות ופרשקובסקי השקעות ובניין - זכו במכרז מחיר למשתכן בגליל ים בדצמבר 2016. המכרז כלל 1,468 יחידות דיור, יותר משליש מההיצע בשכונה כולה - ובימים אלו מתאכלסים אחרוני הבניינים.

יוסי פיירמרק, סמנכ"ל יזמות בחברת סלע בינוי, מציין כי הסיטואציה שנוצרה בשכונת גליל ים ממחישה את השלכות תוכנית מחיר למשתכן בצורה המיטבית: "בקומות האחרונות של הבניינים אפשר למצוא שתי דירות ארבעה חדרים, דלת מול דלת, שתיהן בשטח 100 מ"ר ועם מפרטים דומים - האחת במחיר למשתכן והשנייה בשוק החופשי. הראשונה נקנתה בהנחה של עד מיליון שקל בהשוואה לזו שמולה והיום הפער במחיר גדול עוד יותר".

לטענת גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק בחברת אזורים, "אם לפני כשלוש שנים, כשהתחלנו בשיווק הפרויקט, רמות המחירים בשכונה היו סביב 25 אלף שקל למ"ר, ובמחיר למשתכן נקבע על 16-17 אלף שקל למ"ר, היום אנחנו כבר ב-40 שקל למ"ר ויותר".

"הרוכשים במחיר למשתכן עשו כמובן עסקה טובה", מציין עידן אבו, בעל משרד ריאל הרצליה לשיווק נכסים. "הביקושים מגוונים, והרבה מאוד רוכשים מגיעים מחוץ לעיר. ההתעניינות בגליל ים היא בעיקר בקרב רוכשים שלא היה להם מספיק כסף לנכס בתל אביב".

רוב הזוכים גרים בדירות

אחת הביקורות על תוכנית מחיר למשתכן נגעה לעובדה כי הרוכשים יכולים להשכיר את דירתם מהיום הראשון, וכך למעשה ליצור "שוק משקיעים" חדש. סקר שביצע השנה משרד והשיכון בקרב כ-27 אלף זוכים, הראה שכשליש מהם משכירים את דירותיהם והם לא פעם הגרילו וקנו דירות היכן שזכו או שיכלו - ולא בהכרח היכן שהם רוצים וממשיכים לגור. אך נראה כי בגליל ים המצב שונה, ושהמדינה ייצרה למעשה שוק שלם של "משקיעים" בעיקר בהגרלות בערי הפריפריה, ולא בדירות האטרקטיביות והמשתלמות פי כמה במרכז הארץ, שם כאמור ההנחה הגיעה למאות אלפי שקלים לפחות לכל דירה.

"באופן יחסי, בשכונה הזאת מרבית האנשים שזכו בדירה, גם גרים בה", סיפר גורביץ’, "ודאי ביחס לשכונות אחרות ששווקו במסגרת התוכנית. בגליל ים, להערכתי, מדובר על 20%־80% לטובת הגרים בבעלות".

לדברי פריימרק: "בהערכה גסה, 70% או 80% מהזוכים גרים בדירה. גם בימי המכירה, הרוב הצהירו שהם קונים את הדירה למגורים. כבר אז הם ראו את ההזדמנות, אבל אף אחד לא ידע שהיא תהיה טובה כל כך".

"עברנו משיקול כלכלי"

אבל גם התושבים מודים שלא הכל ורוד. התוכניות לשכונה כוללות "על הנייר" שלל שירותים ומתקנים עירוניים, כמו "פארק גליל ים" בשטח של כ-213 דונם, קריית חינוך חדשה ומרכז קהילתי, וכן מרכז תעסוקה בסמוך לנתיבי איילון, בצד המערבי שלה. נכון להיום, התושבים עוד מחכים לרובם.

"עברנו לכאן מתל אביב, ומדובר במעבר קיצוני מבחינתנו", אמרה יעל פלטין. "כרגע אין פה כלום בשכונה, והסופר הכי קרוב הוא בקניון. המרכז המסחרי השכונתי עוד לא פועל, וגם בית הספר טרם נפתח. מצד שני, אני עובדת בהרצליה פיתוח. יש פה הרבה דשא וירוק - כמו קיבוץ בתוך הרצליה. זה לא יכול להיות רע".

בחברת אזורים, אשר מקימה את המרכז המסחרי הגדול בשכונה, מציינים שכלל השטחים המסחריים בו כבר שווקו, ושהמרכז יחל לפעול בשבועות הקרובים.

"אנחנו מרוצים מאוד מהבחירה לעבור לכאן", סיפרה מאיה שר שלום, שעברה עם משפחתה לשכונה באוקטובר האחרון, לפרויקט של אזורים. "רואים ומרגישים את ההשקעה. עד שהבן הבכור שלי יעלה לכיתה א’ ייפתח בית הספר, ממש מול הבית - ואוכל לשלוח אותו באומגה ישירות לכיתה. אין לנו שום תכנון לעבור מכאן".

משפחתה של יעל רכשה דירת חמישה חדרים, תמורת 2.4 מיליון שקל, ועל פי ההערכות היא שווה כיום סביב ארבעה מיליון שקל; משפחתה של מאיה רכשה דירת ארבעה חדרים תמורת 1.8 מיליון שקל, וכיום שוויה מוערך בכ-3.8 מיליון שקל. רוכשי דירות מחיר למשתכן לא יכולים למכור את דירתם מיד עם רכישתה, ולכן הערכת המחיר שלהן אינה רלוונטית לפי שעה.

"יש כאן כשל כלכלי כי הדירות במחיר למשתכן יוכלו להימכר רק ב-2024", ציין ניר פיינה, בעלי משרד נדל"ן גליל ים החדשה וחבר ועד השכונה. "רק מי שקנה בשוק החופשי יכול למכור, ולכן כשיוצאות דירות לשוק אנשים ממש רבים עליה - והמחיר מזנק". במילים אחרות: במקום לצנן את השוק, נראה שהדירות הללו בעיקר מסייעות למחירים להמשיך לרתוח. מעבר לכך, כדאי לזכור שגם המחיר המוזל ששילמו בזמנו הזוכים מעיד על הבעייתיות של מחיר למשתכן בהרצליה - כשרק בעלי הון עצמי של מאות אלפי שקלים יכלו להשתתף ולזכות בהטבת הענק - שסובסדה כאמור בעיקר מכסף ציבורי.

מטרד הריחות טרם נפתר

לצד ההמתנה לשטחי המסחר ולבתי הספר שטרם הושלמו, ישנו מטרד נוסף שמעסיק חלק מהתושבים בשכונה - הריח. המטרד מגיע משני כיוונים: ממערב, שמקורו במכון טיהור השפכים הסמוך; ממזרח, ריח הלולים שבקיבוץ הצמוד לשכונה.

מעיריית הרצליה נמסר בתגובה: "בספטמבר הקרוב ייפתחו שני בתי ספר יסודיים בגליל ים. כל אחד מהם יכיל 18 כיתות. ב-23.9 ייפתחו חטיבה ותיכון, 24 כיתות בכל אחד. לכל בית ספר יהיו מגרשי ספורט, אולמות ספורט ומקום לפעילות קהילתית. בהמשך יוקם גם מתנ"ס. בשכונה ישנם 32 גני ילדים, ובשנה הבאה ייפתחו שמונה גני ילדים נוספים. ישנם שני מעונות יום על-אזוריים, ובשנה הבאה ייפתחו שניים נוספים. נוסף על כך, בתחילת השנה ייפתחו שלושה גני חינוך מיוחד בגליל ים.

"עיריית הרצליה עושה את כל המאמצים על מנת לטפל בבעיית הריחות שעולים מהאזורים הסמוכים לשכונה ונמצאת בתקשורת רציפה עם התושבים.
נוסף על כך, העירייה נמצאת בקשר רציף עם המשרד להגנת הסביבה לגבי כל חריגות בזיהום ועושה מאמצים לנטר את המפגעים הן מהמט"ש והן מהלולים, שכן על פי חוק מותר למפעלים אלו לחרוג בריחות כ-5% מסך פעולתם.

"מחלקת איכות הסביבה מוציאה לשטח בודקי ריחות, בוחנת אם נעשו חריגות בהיקף הזיהום, מסייעת במציאת פתרונות מול חוף השרון שבתחומה נמצאים הלולים של גליל ים ועוד.

"חשוב לציין כי המט"ש עובד ברישיון עסק ותחת תנאים של המשרד להגנת הסביבה ולכן יש רגולטור נוסף המפקח על פעולתו. העירייה גייסהו יועצת ייחודית לנסות לתת מענה למפגע הריח, למרות שהוא עומד בתנאי הרגולטור".