האם שיטת המדידה החדשה של הלמ"ס תשקף את השינויים בשוק השכירות

בסיסי נתונים מהימנים ועדכניים הם תנאי סף לקבלת החלטות מושכלת. אלא שגם
בעידן עתיר מערכות מידע, חלק גדול מהנתונים הכלכליים והדמוגרפיים המשמשים לקביעת מדיניות, אינו מספק - אם בשל קשיים באיסוף מידע, בעיות מדידה או סילופים סטטיסטיים. סדרת הכתבות "חורים בנתונים" צוללת לעומק הדאטה שעל בסיסה
נקבעת מדיניות במגוון תחומים כלכליים, ובוחנת כיצד אי דיוק בנתונים עלול להוביל למסקנות שגויות ולהחלטות מוטעות.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נאלצה לאחרונה לעדכן את השיטה לפיה היא מודדת את השינויים במדד שכר הדירה החודשי. זאת לאחר ביקורת ציבורית נרחבת על הפער בין נתוניה לנתונים של חברות פרטיות שעוסקות בתחום, ודיווחים רבים של שוכרים על עליות חדות בגובה שכר הדירה.

לאור זאת החלה הלמ"ס לפני כחודשיים לפרסם את מדד שכר הדירה מפולח: לפי חוזים חדשים (עם שוכר חדש), מתחדשים (חוזה חדש עם אותו שוכר) ומתמשכים (תחת אותו חוזה). לפי הלמ"ס, 90% מהחוזים הם חוזים מתמשכים, ולכן מחיריהם לא השתנו כלל. לעומתם, החוזים שהתחדשו עבור אותו שוכר (7.5% מהחוזים) עלו בחודש יוני בממוצע ב־3% לעומת מאי, והחוזים החדשים, שנחתמים עם שוכר חדש (2.5% מהחוזים) עלו ב־6.5%.

  

בנוסף, הלמ"ס התחילה לעקוב אחרי אותן דירות לאורך זמן, ולא אחרי שוכרים לאורך מספר דירות.

הפערים שעולים מסוגי החוזים נובעים מ"הטיית השוכר הוותיק": המשכירים נוטים להעלות את המחיר בעיקר כשמתחלף השוכר, ופחות כשאותו שוכר נשאר. זה נובע מהסיכון בקבלת שוכר חדש, ומהמאמץ הנדרש לכך עבור המשכיר. זו הייתה הסיבה שמעקב אחרי אותם שוכרים לאורך זמן הטתה את המדד כלפי מטה, וזו גם הסיבה לפיצול הנדרש במדד שכר הדירה.

אלא שגם על המתודולוגיה החדשה נשמעת ביקורת: לטענת המבקרים, העלייה האחרונה במדד שכר הדירה (0.4%) אינה מייצגת את כיוון השוק ורחוקה מהחוויה של מי שמחפשים דירה להשכרה. ולכן עולה השאלה: האם החוזים המתמשכים, שעלו ב־0%, צריכים להוות 90% ממדד שכר הדירה?

עוקבים אחרי כלל השוק, לא רק חוזים חדשים

לפי דורון סייג, מנהל מדדי דיור בלמ"ס, "הסיבה שמסתכלים גם על החוזים המתמשכים היא כי המדד נועד לשקף חודש אחרי חודש כמה אנשים משלמים בפועל - ולא מה מחיר השוק בחוזים חדשים. בנוסף, הלמ"ס מסונכרנת עם המתודולוגיה בעולם, שנוהגת לעקוב אחרי המחירים חודש אחרי חודש גם בחוזים מתמשכים. לכן, כדי שמדד המחירים לצרכן יהיה בר השוואה לעולם, הלמ"ס מיישמת את המתודולוגיה הבינלאומית". ואכן, גם בשיטות המדידה הנהוגות באירופה ובארה"ב, נהוג למדוד כך את שכר הדירה.

גישה אחרת היא זו שנוקטת בה חברת וויצ'ק (Wecheck), שמציעה שירותי ביטחונות לשוכרים ובדיקות רקע עבור המשכירים. וויצ'ק מפעילה מערכת שסוקרת את המודעות להשכרה ברשת. לפי המנכ"ל רמי רונן, "כדי להימנע מהטיות, אנחנו מתקפים את המידע בכמה דרכים: אנחנו עוקבים אחרי התפתחות המחירים של אותו נכס לאורך זמן, ובודקים נתוני אמת של הלקוחות שלנו. אנחנו משווים את הנתונים למודעות, וכך מתקנים את ההטיות".

 רמי רונן מנכ''ל WeCheck / צילום: פוטו פרג׳

אך יש שוני אדיר בין מדד שכר הדירה שלהם לבין המדד של הלמ"ס. לדברי רונן, "וויצ'ק מייצגים אך ורק את מי שבא לסגור דירה חדשה. בעיני צריך שני אינדיקטורים - אחד, כמה אנשים משלמים על דיור. השני, כמה בנאדם שמחפש דירה להשכרה ישלם עליה. אנחנו מתעסקים רק בדבר השני. לדעתי, זה מה שמעניין את האזרח בישראל שרוצה לשכור או להשכיר דירה. זה גם מה שאמור לעניין את מי שרוצה לדעת מה מצב שוק הדיור".

לפי נתוני וויצ'ק, בין מאי 2021 למאי 2022, מחירי השכירות עלו על פי הלמ"ס ב־1.6% בלבד. באותו הזמן, המדד של וויצ'ק עלה ב־4.5%. ומה לגבי החוזים החדשים בלבד? כאן אין ללמ"ס תשובה. הם התחילו לפרסם את המדד המפוצל לפני חודשיים בלבד, והם אינם מסוגלים כרגע לספר השוואות מפוצלות שנה אחורה.

סייג מציין כי "לא ניתן לפרסם סדרה עיתית של נתוני עבר לפי סוגי חוזים, כי המתודולוגיה הקודמת התבססה על מעקב אחרי שוכרים ולא מעקב אחרי דירות".

התשובה בגוף השאלה: מה אנחנו מחפשים?

מכאן עולה השאלה: כשאנחנו אומרים מדד מחירים, למה אנחנו בעצם מתכוונים? האם אנחנו רוצים לדעת כמה השתנה התשלום בפועל של משפחות על שכירות, או מה כיוון השינוי של שוק השכירות בישראל? מדובר בשתי שאלות שונות עם תשובות שונות. לגבי השאלה הראשונה, המדד של הלמ"ס קרוב ככל הנראה לאמת. באמת משפחות משלמות "רק" 0.4% יותר על שכירות מאשר בחודש הקודם, גם אם שוק השכירות מתלהט והמחירים עולים.

אם המטרה היא להבין לאיפה הולך שוק השכירות, דווקא שכר הדירה על חוזים חדשים ומתחדשים הוא הרלוונטי. אם נחשיב רק אותם, נקבל שיעור עלייה חודשי של 3.9%, שהוא גבוה מאוד. כל כך גבוה, שהוא אף עולה על המדד של וויצ'ק שעלה ב־2.4% לדירות קטנות וב־1.1% לדירות גדולות.

הסטטיסטיקה, במקרה הזה, היא בעיני המתבונן - מה השאלה שאנחנו רוצים לשאול? כל אחת דורשת חישוב שונה, וכדי שנוכל לענות על כולן - הלמ"ס נדרשת להיות מסוגלת לחשב גם שנה אחורה את שכר הדירה המפוצל.