השכונה החדשה של תל אביב עדיין רחוקה ממימוש

חדשות טובות לאלפי בעלי הקרקעות בתוכנית תא/3700, היא תוכנית "רובע צפון־מערב" בתל אביב: חמש שנים אחרי שפורסמו טבלאות האיזון וההקצאה הראשונות לתוכנית - הטבלאות אשר מחלקות, הלכה למעשה, את זכויות הבנייה העתידיות בין הבעלים - פרסמה בסוף פברואר עיריית תל אביב־יפו את הטבלאות המתוקנות, והתכנון יכול להתקדם לקראת מימוש בפועל. הבעיה: השלב הזה עשוי לגרור אחריו מהלכים חדשים, שעלולים להאריך את התכנון לעוד שנים רבות.

● הנתונים החדשים של שוק הדיור מסמנים: משבר נדל"ן כבד בדרך | ניתוח גלובס
● התוכנית להרחבת שדה התעופה בחיפה עלולה לעצור בנייה של אלפי דירות 

גלובס מציג בכמה נקודות את סטטוס התוכנית ואת הצפוי לה כעת.

הטבלאות החדשות: "תבדקו טוב את החלוקה"

תא/3700 חולשת על קרקע בשטח 1,900 דונם בצפון העיר: מצפון נמצא קצה גבול השיפוט העירוני של תל אביב, מדרום - רחוב פרופס ושכונת נופי ים; דרך נמיר ורמת אביב ג' ממזרח, והים ממערב. על קרקע זו אלפי בעלים, בהם יורשים ויורשי יורשים, שכן התוכנית מקודמת כבר שנים רבות, ונכנסה ל"צנרת התכנון" כבר ב־2004.

טבלאות האיזון וההקצאה המקוריות של התוכנית פורסמו עוד ב־2018, וגררו כ־130 התנגדויות מצד הבעלים. מסקנותיה של חוקרת ההתנגדויות, השמאית לבנה אשד, הובילו את העירייה להחלטה על תיקון הטבלאות, כמעט לפני שנתיים, במאי 2021. אלא שרק בתחילת השבוע, לאחר דחיות רבות, פורסמו הטבלאות המתוקנות. עבור בעלי הקרקעות זהו צעד חשוב במיוחד: הטבלאות מחלקות ביניהם בפועל את המגרשים בתוכנית העתידית - הן מבחינת מיקום המגרש והן מבחינת זכויות הבנייה שיתאפשרו בו. במילים אחרות, הטבלאות הללו קובעות מה יקבל כל בעל קרקע כשהתוכנית תושלם.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, מגורמי המקצוע המלווים את התוכנית כבר שנים, מבהיר שהטבלאות שפורסמו כעת עשויות לכלול שינויים לא מעטים בהשוואה לטבלאות הקודמות, וממליץ לכל בעל זכות בקרקע לבדוק זאת היטב: "זו קרקע עם מורכבות רבה", הוא אומר. "ישנם שם לא מעט בעלים שמחזיקים בחלקי קרקעות, בחלקי יחידות דיור (יח"ד), ישנם ניגודי עניינים ביניהם ולא מעט מאבקים. פרסום הטבלאות מחדש מחייב כל בעל קרקע פרטי לבדוק היטב מה הוא מקבל כעת: התוצאה, בהשוואה לטבלאות של 2018, עשויה להשתנות מהותית, וחבל שיגלו זאת מאוחר מדי, לאחר שיחלוף זמן ההתנגדויות והעררים".

"אני יכולה להגיד שכבר כעת אנחנו רואים שינויים דרמטיים בטבלאות החדשות", אומרת עו"ד מרים דונין־שוב, שותפה במשרד עורכי הדין ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות', המייצגת בעלי קרקעות רבים במתחם. "אבל מוקדם כרגע לקבוע מה ההשפעה שלהם על בעלי הקרקעות".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "מסמכי עקרונות השומה וטבלאות האיזון המתוקנות, בהתאם להחלטת הוועדה המקומית, עלו לאתר מינהל התכנון. בימים הקרובים יבוצע פרסם בהתאם לתיקון 106 ב' להתנגדויות. אם יתקבלו התנגדויות יתואם מועד לדיון".

הלו"ז: שנתיים לפחות אם לא יהיו הפתעות

"פרסום הטבלאות מהווה התקדמות חשובה, ללא ספק", אומר עו"ד שמואל שוב ממשרד שוב ושות', המייצג מאות בעלי קרקעות במתחם. "חשבנו שהפרסום הזה יקרה כבר לפני שנים, זה הרי לא מדע אטום: היו התנגדויות, החוקרת הגישה את מסקנותיה, אבל זה התעכב מעבר לצפוי.

"אני מעריך שיעברו עוד שנתיים־שלוש עד שהשלב הזה יושלם, ומקווה שבעירייה יטפלו בדברים במרץ רב יותר בהשוואה לעבר. הם יכולים לדון בהתנגדויות במשך חודשיים־שלושה, או במשך שנה־שנתיים. מאוד מקווה שנראה התקדמות ממשית בעוד שלוש שנים לכל היותר".

לבד מההתנגדויות שניתן להגיש כעת, ניתן יהיה להגיש גם ערעורים לבית המשפט, שעשויים לבדם לעכב את ההליך כולו בכמה שנים. שמאי המקרקעין שני אהרון ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל חושש שהעיכוב יהיה ממושך במיוחד: "זה מהלך שאלפי בעלים המתינו לו בקוצר רוח. זה שקול מבחינתי לדרמה של שחרור הקרקעות בשדה דב. מה יקרה עכשיו? או שהמהלך 'יזרום' סוף־סוף, ונראה כאן שכונה חדשה שמתחילה לקום בטווח של כמה שנים, או שזה ימשיך להיגרר".

 תוכנית 3700. ''פרסום הטבלאות מחדש מחייב כל בעל קרקע פרטי לבדוק היטב מה הוא מקבל'' / צילום: יח''צ

התכנון: פוטנציאל להעצמת זכויות

העיכובים הללו הם לא היחידים הצפויים בהמשך: אחת ה"משימות" החשובות שיעמדו בפני מתכנני התוכנית היא הטיפול במתחם 1, המתחם הדרומי ביותר מתוך חמשת המתחמים בתא/3700, שתוכנן עוד כששדה התעופה שדה דב פעל בצמוד אליו. בהתאם לכך, הוא כלל מגבלות תכנוניות נדרשות. בשלב מסוים יידרש תכנון מחודש שלו, לטובת העצמת הזכויות המתאפשרת מאז פינוי השדה - וצעד כזה עשוי להוסיף לתוכנית עוד מאות ואולי אף אלפי יח"ד.

"תוכנית תא/3700 צריכה להיות בהיקפים ובעוצמות הבנייה של רובע שדה דב, וזה לא המצב כרגע", אומר שמאי טרשנסקי. "אם בשדה דב הצפיפות הממוצעת היא 17 יח"ד לדונם בממוצע, ברובע צפון־מערב אנחנו מדברים על צפיפות של שש יח"ד לדונם, אולי שמונה יח"ד לדונם לכל היותר, עם מבנים בני שמונה קומות לכל היותר. זה אומר שאפשר להעצים את הזכויות בעשרות אחוזים".

מתחם 1 מציע כיום 866 יח"ד בתכנון, ושטחו 659 דונם. המשמעות היא כי ממוצע הצפיפות בו בחישוב גס הוא פחות מ־1.5 יח"ד לדונם בממוצע, מה שמעיד על הפוטנציאל התכנוני. עם זאת, גם כאן מדובר על הליך שיימשך שנים, שכן הכנת תוכנית חדשה למתחם חייבת להיעשות על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

המחירים: זינוק של 20% מאז פינוי שדה דב

בשנתיים האחרונות מחירי הנדל"ן "קפצו" מעלה כמעט בכל מקום בישראל, וכך גם בקרקע הצפונית ביותר בתל אביב. אלא שבמקרה הזה דחיפת המחירים כלפי מעלה מגיעה בעיקר מהמהלך שצוין לעיל: פינוי שדה התעופה שדה דב. ההשפעה הישירה, בדמות תוספת פוטנציאלית של מאות ואלפי יח"ד, מתווספת למשמעות התכנונית - יצירת רצף שכונות בצפון העיר, שיציעו יחד עשרות אלפי יח"ד חדשות - וכך ערך הקרקע, הגבוה ממילא, רק הולך ועולה. המומחים מדברים על עלייה של כ־20% מאז פונה השדה.

"מדובר באחת מחטיבות הקרקע האחרונות שנותרו לתכנון בתל אביב, ואחת היקרות ביותר בה" אומר שמאי אהרון. "אין יותר קרקעות ריקות בעיר, ולכן החשיבות שלה עצומה. הפינוי של שדה דב עוד לא הוטמע באופן מלא בתוכנית, וישנם עוד הרבה עקרונות שמאיים מורכבים שטרם באו על פתרונם. אפשר לכתוב ספר שלם על התוכנית הזו, ולא בטוח שפרסום הטבלאות הוא הפרק האחרון בו".