אפס הצעות הוגשו במכרז לשכירות בשכונה המבוקשת. מה אפשר ללמוד מזה?

המכרז: המכרז ל־147 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך בשכונת גליל ים בהרצליה היה אמור להיות, בזמנים רגילים, "עוד מכרז" שמשווק בסכומים נאים - לא שיא היסטורי מבחינת המחירים, אך ודאי לא התוצאה שהתבררה השבוע: אפס הצעות.

זו הפעם השלישית מתחילת השנה הנוכחית שבה מכרז דירה להשכיר נכשל כך, ודווקא בשנה שבה על פי התוכניות התחום הזה היה אמור לפרוח. זאת ועוד, המכרזים שנכשלו נמצאים בלב אזורי הביקוש: שניים בהרצליה (הנוכחי בשכונת גליל ים המבוקשת והקודם בשכונת שחקים) והשלישי בבאר שבע.

● האזהרה של הכלכלן הבכיר לישראל: "הרפורמה המשפטית תוביל לעשור של אי ודאות כלכלית" | ראיון
● העידן האמריקאי נגמר. בקרוב: סדר עולמי חדש | ראיון

הקרקע: במכרז הוצעו שני מגרשים להשכרה ל־20 שנים לפחות. הסכום המינימלי שנדרש היה לשלם הזוכה הוא כ־121 מיליון שקל. הוא נגזר משומת הקרקע, שנקבעה על 318 מיליון שקל ומשקפת 2.16 מיליון שקל לרכיב קרקע ליחידת דיור (ללא הוצאות פיתוח). אולם כאמור - אפילו הצעה אחת לא הוגשה.

המכרזים הקודמים: לצד שלושת המכרזים שנכשלו, היו מתחילת השנה גם ארבעה מכרזים לשכירות ארוכת טווח שבהם שווקו קרקעות ל־1,281 יחידות דיור, אולם כולם נסגרו במחירים נמוכים בהרבה מהמחירים שנקבעו לקרקעות בשומה. בפתח תקווה למשל, בלב אזור הביקוש, נסגר המכרז במחיר של 300 אלף שקל לרכיב קרקע ליח"ד לכל היותר.

יעדי הממשלה: בשנת 2021 שיווקה "דירה להשכיר" מספר שיא של דירות להשכרה - 6,550 יח"ד. התיאבון של הממשלה ושל מקבלי ההחלטות גדל, והוכרז יעד חדש: 10,000 יחידות דיור. כשהסתיימה שנת 2022 התברר שהיעד הזה לא הושג, ושהרף נותר דומה לזה שהושג ב־2021.

על פי כל ההצהרות, היינו אמורים להיות היום במקום אחר. אבל עם פחות מ־10,000 דירות בלבד המושכרות לטווח ארוך בכל הארץ נכון לכתיבת שורות אלו, מתוך 800 אלף דירות מושכרות בשוק הישראלי, ועם קצב שיווקים שלא עונה על הציפיות, הגענו לנקודה שבה הכול מתהפך: הריבית הגבוהה הופכת את הסקטור הזה ללא רלוונטי, והמכרזים האחרונים מוכיחים - הקונספט, שהיה שברירי גם כך במציאות הנדל"נית הישראלית, קרס.

השפעת הריבית: אך מדוע בעצם הריבית משפיעה כל כך על הכדאיות של פרויקטי שכירות ארוכת טווח? "הבעיה המשמעותית בפרויקטים כאלו היא שצריך לממן את הקרקע זמן רב עד לבנייה, ואם מחשבים זאת לפי המודלים הרגילים - מפסידים הרבה כסף בגלל שיעור הריבית", אומרת שמאית המקרקעין דברת אולפינר.

הערכת שמאי: שמאי המקרקעין אהרון בוץ מסביר: "בדיקה שמאית של פרויקט נדל"ני היא לרוב נומינלית - תקבולים פחות עלויות. בשכירות ארוכת טווח זה לא כך, בעיקר משום שהטבות המס מתפרסות על פני שנים, ולא פעם ניתנות רק עם השלמת תקופת השכירות שמחייבת המדינה. בזמן אפס כמעט שאין ליזם הכנסות.

"הבדיקה שמבצע השמאי בפרויקטים כאלו היא למעשה בדיקה כלכלית, ולא שמאית: השמאי מהוון את הנתונים (היוון הוא, במילים פשוטות, חישוב הערך העתידי של הכסף - י.נ), ואחד ממרכיבי שיעור ההיוון הוא הריבית. כשזו עולה, שיעור ההיוון עולה, ובעקבות כך הערך של הנכס בזמן הנוכחי, בזמן אפס, יורד או נשחק. כשהערך יורד, בעוד העלויות העיקריות הן בשנתיים הראשונות של הפרויקט, הרווחיות היזמית נשחקת עד כדי כך שהפרויקט הופך לא כדאי. גם כך, עוד לפני עליית הריבית, הרווחיות הייתה מינימלית וכל טעות הייתה יכולה להוריד את הפרויקט לטמיון".

הבעיה והפתרון: נוכח הכישלונות, אחת האפשרויות היא הטבות מס נוספות וכן הענקת הלוואות מדינה ליזמים, בשיעורי ריבית נמוכים יותר מאלו הנהוגים כעת בשוק. אולפינר: "צריך לזכור ששיעור הריבית צפוי להתייצב בעתיד: כמו שלא חשבנו שהוא יישאר אפסי לאורך זמן, כך הוא צפוי לרדת בשלב מסוים מהרמה שבה הוא נמצא כעת - אבל בינתיים נוצרה כאן בעיה תזרימית קשה. לטעמי, כאשר הריבית של בנק ישראל תגיע לסביבה של 2%, יהיה פשוט יותר".

בשורה התחתונה: לאחר שנכשלו שלושה מכרזים, ועוד ארבעה נסגרו במחירים נמוכים כל כך, כבר ברור שמכרזי השכירות לטווח ארוך לא יוכלו להצליח באותם תנאים במציאות הריבית הנוכחית. "מה שבטוח הוא שהמדינה תצטרך להבין כיצד היא מוצאת פתרונות יצירתיים לתקופות מיוחדות כמו זו", מסכמת אולפינר.