הנכס: חנות בשטח של 50 מ"ר עם חצר צמודה בשטח של 150 מ"ר וחמש חניות, ברחוב קינג ג'ורג 46 בתל אביב. החנות נמצאת במיקום מרכזי בעיר - מול דיזנגוף סנטר - ובעבר פעלה בה מסעדה. לנכס יש אישורים ותשתיות לממכר מזון והחצר מיועדת להושבת אורחים.
● הסיכויים נגדם: למה אלפי אנשים עדיין רוכשים דירות להשקעה? | טור סופ"ש
● לקראת משבר משכנתאות? "רק השבוע המלצתי לשני זוגות למכור את הדירה" | הצוללת
● קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית למשקיעים והגיעה לסף קריסה | ניתוח
ההסכם: רשת ההמבורגרים מרלן בורגר שכרה את המקום תמורת 30 אלף שקל לחודש והיא מתכננת להשקיע בו כ־2.5 מיליון שקל, אומר עודד צידון, מנהל החטיבה המסחרית בקלר ויליאמס ישראל ויו"ר החטיבה המסחרית בלשכת המתווכים בישראל, שייצג את צד השוכרים בעסקה.
לדבריו, הנכס היה על המדף במשך חודשיים, שבמהלכם היו לו שלושה מתעניינים. תג המחיר ההתחלתי שלו עמד על 36 אלף שקל לחודש.
לדברי צידון, לנכס היה בעבר מחסן צמוד בשטח של כ־15 מ"ר וכאשר העסקה נסגרה, בעלת המחסן החליטה שלא להשכיר אותו יותר. "נוצרה לנו בעיה חמורה כי בלי המחסן הדייר לא יכול להפעיל את העסק. לבסוף השוכרים מצאו מחסן תחליפי בשטח זהה במקום סמוך, ושכרו אותו תמורת 4,500 שקל לחודש".
מסעדות בתל אביב: מסקירה שעשתה חברת המחקר צ'מנסקי בן שחר על שוק ההסעדה בתל אביב, עולה כי בעיר יש הרבה יותר מסעדות מאשר בערים אחרות בישראל. הבדיקה, המבוססת בין היתר על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מעלה כי יחס התושבים למסעדה בעיר - כלומר, מספר התושבים חלקי מספר המסעדות - עמד ב־2022 על 188. לצורך ההשוואה: בחיפה והקריות היחס הוא 427 תושבים למסעדה.
בראייה כלל ארצית, תחום שירותי האירוח והאוכל נחשב לתחום הפגיע והמסוכן ביותר, ולפי ההערכות רק 35% מכלל המסעדות שנפתחות שורדות לאחר חמש שנים.
דבר השמאי: אושרי אהרוני, שמאי מקרקעין המתמחה באזור תל אביב, מסביר כי מדובר בשטח המקביל ל־80 מ"ר, הכוללים את החנות ואת החצר שהושכרה לפי דמי שכירות של 300 שקל למ"ר לחודש. "האזור קרוב לדיזנגוף סנטר להבימה ולרחוב בוגרשוב. דמי השכירות על החניות לבד יכולות להגיע ל־1,000 שקל ויותר לחודש על כל אחת. הבניין ישן כמו כל הבניינים ברחוב, ועבר תוספת בנייה בשנות ה־2,000".
לדברי אהרוני, "התשואה באזור עומדת על כ־7%, מה שאומר שמחיר הנכס יכול להגיע לכ־5 מיליון שקל".
נכסים באזור: אהרוני מוסיף כי "בקינג ג'ורג' בוצעו לאחרונה עסקאות ב־200 שקל למ"ר, בבוגרשוב בוצעו עסקאות ב־240 שקל למ"ר, בבן יהודה פינת בוגרשוב ב־240 שקל למ"ר, ובאחת נוספת ב־175 שקל למ"ר - כל אלה בסביבת הנכס. כיום בסביבת הנכס מוצעים לשכירות נכסים בדמי שכירות הנעים בין 200 ל־230 שקל למ"ר, וברחוב בוגרשוב יש נכסים בסביבות 220־240 שקל למ"ר.
"מחיר העסקה נראה קצת גבוה, אולם מאחר שיש לחנות רישיון להפעלת עסק מסעדה אז המחיר בהחלט סביר. לרוב החנויות שהוזכרו באזור אין רישיון הפעלת עסק לכן דמי השכירות שלהם בהתאם".
אהרוני מאמין גם שככל הנראה הרשת מנסה לתקוע יתד בפריים לוקיישן בתל אביב ולכן שילמה את המחיר הזה.
אהרוני מסכם כי "עקב עליית הריבית, ישנה ירידה באופן כללי בביקוש לשטחי מסחר - מה שמוביל לירידת מחירים בסביבה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
