הירידה במחירי הדירות הגיעה לשוק היד השנייה

מחירי הדירות ירדו ברבעון הראשון של השנה בכחצי אחוז - כך עולה מהמדד הרבעוני למחירי הדירות של מכון G City לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן. זאת, בניגוד לנתונים שהציגה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), לפיהם דווקא נרשמה עלייה של 0.1% ברבעון זה.

● דירה ב-50% הנחה בראשון לציון ונתניה: המספרים מאחורי ההגרלה המוצלחת מעולם במחיר למשתכן
● הממשלה רוצה להגדיל את מספר היתרי הבנייה, אך כבר היום ועדות התכנון לא עומדות בעומס
● החלופה התל אביבית לתמ"א 38: זכויות הבנייה יגדלו

מכון G City עורך מדד עצמאי, שבדומה למדד האמריקאי קייס־שילר, הוא מבוסס על מתודת "העסקאות החוזרות", כלומר הוא כולל דירות שנמכרו כבר פעם אחת לפחות בעבר, ומאתר עסקאות חדשות שבוצעו עליהן. את היחסים בין מחירי כלל העסקאות שאיתר הוא משקלל למדד אזורי וארצי בכל רבעון. לעומת זאת, הלמ"ס מודדת את שינוי מחירי הדירות לפי "השיטה ההדונית", שבמסגרתה משוקללות העסקאות באמצעות נתונים קבועים סטטיסטיים למדד חודשי.

השוואה ארוכת-שנים בין שני המדדים מורה כי לרוב שניהם מציגים תוצאות דומות, אך היו שנים שבהן מדד G City הציג נתונים שונים מאלו שהציגה הלמ"ס, כפי שקרה ברבעון החולף. לא מדובר רק בפער בין הנתונים, אלא בהיפוך מגמה שלמה.

לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בשיעור נמוך, אך מדד מחירי הדירות החדשות (בניכוי דירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן") ירד ברבעון הראשון של 2023 בכ־3%. בשל כך, המסקנה שעלתה הייתה כי מחירי הדירות יד שנייה מוסיפים לעלות. מדד G City, לעומת זאת, עקב אופיו, מודד רק עסקאות של דירות יד שנייה, וכאמור הוא מורה על ירידה גם בסוג זה של דירות.

אחת הבעיות המובנות של מדד שמבוסס על עסקאות חוזרות היא שהוא רגיש במיוחד לירידה בכמות עסקאות, שכן גודל המדגם יורד במידה ניכרת. ואכן נראה כי ברבעון הראשון של השנה בוצעו מעט מאוד עסקאות. אולם, מנכ"לית G City, ד"ר אפרת טולקובסקי, אומרת כי למרות שמדובר במספר נמוך של עסקאות, השוק חווה כבר רבעונים חלשים בעבר, והמדגם הנוכחי אינו יוצא דופן מבחינה זו (בין 1998 ל־2004 היה מספר נמוך אף יותר של עסקאות בכל אחד מהרבעונים, וגם בשנים האחרונות נמצאו רבעונים חלשים אף יותר מהרבעון הראשון של השנה).

במרכז נרשמה הירידה החדה ביותר

עוד עולה מהניתוח של G City כי מרכז הארץ, השרון וגוש דן הובילו את הירידות, שעה שברבעון הראשון המחירים בהם ירדו ב־1.8%; באזורי הצפון, חיפה והקריות המחירים ירדו ב־1.7%, ואילו בדרום המחירים ירדו ב־1.4%. המחוז היחידי שהמחירים בו הוסיפו לטפס ברבעון הראשון של 2023 היה ירושלים, שבו הם עלו ב־1.7%.

במקביל, ניתוח של חברת מדלן מראה כי קיים גם פער גיאוגרפי בין המחוזות שהובילו את הירידה בכמות העסקאות. העיר שמובילה את הירידה בכמות העסקאות היא תל אביב, שבה נרשמה ירידה של 82% בכמות העסקאות שבוצעה ברבעון הראשון של השנה, לעומת הרבעון הראשון של 2022, עם כ־300 דירות סך־הכול - כמות דומה לכמות הרבעוניות שבוצעו בעפולה, למשל.

הערים הבאות שבהן נרשמה ירידה חדה בכמות העסקאות הן הרצליה, בה הייתה ירידה של 64%, וגבעתיים, שבה נרשמה ירדה של 66%. ירידה יותר מתונה נרשמה בערים כמו אשדוד, בה כמות העסקאות ירדה ב־54%, פתח תקוה (43%) וירושלים (47%).

האם זה רק הפרומו להמשך?

מנהל מחלקת המחקר של מדלן, רם גפן, סבור כי השוק גולש למיתון. מספר העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה הגיע על פי מדלן ל־20.2 אלף - הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר בשנים האחרונות, למעט כמות העסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2020, שבו נערך סגר הקורונה הראשון. בסך־הכול כמות העסקאות ברבעון הראשון של השנה הנוכחית ירד ב־52% לעומת אלה שבוצעו ברבעון הראשון של 2022.

לדברי גפן, בין הסיבות לירידה בכמות העסקאות כיום היא עליית הריבית: "באווירה של עליות ריבית קשה יותר לרכוש בהן דירות". ואכן, בניתוח שהוא מציג, ניכר היה שהירידה בשוק היא תהליך מתמשך בשנתיים האחרונות. ב־2022 המלחמה באוקראינה, האינפלציה והמשבר העולמי השפיעו גם על הנעשה בישראל, ומאפריל שנה שעברה החלו העלאות הריבית.

כך, השנה שעברה נחלקה לשני חלקים: החלק הראשון שלה הזכיר במידה רבה את הגאות של 2021, בה נרשם שיא של כל הזמנים מבחינת רכישת דירות, ואילו החלק השני הזכיר במידה רבה את שנות המיתון מלפני 20 שנה, וגילם מציאות של משבר חמור. בסופו של דבר כמות העסקאות שבוצעה בשנה שעברה הגיעה לכ־110 אלף עסקאות, כלומר ירידה כמותית של כרבע בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ואולם כל זה הוא רק הפרומו לשנה הנוכחית.

הדוגמה הטובה ביותר לכך היא תל אביב, שכמעט נמחקה ממפת העסקאות. העיר שברבעון הראשון של 2022 הגיעה למקום השני בטבלת המכירות של הערים - כבר לא נכללת בעשירייה הפותחת. ירושלים נותרה עדיין בראש הטבלה, על אף שכאמור מספר העסקאות בה ירד בכמעט מחצית; באר שבע היא העיר שהגיעה ברבעון הראשון של 2023 למקום השני בדירוג המכירות, על אף שגם היא חתכה במחצית את כמות העסקאות שבוצעו בה, ואם זו הייתה רמת העסקאות שבוצעה בה בשנה שעברה - היא הייתה משתרבבת רק לעשירייה השנייה של הדירוג.

הנתונים הללו מלמדים ש־2023 מחזירה את השוק למחצית הראשונה של שנות האלפיים. במחצית ההיא, מחירי הדירות רשמו ירידות מחירים קשות, ולפי המסתמן - זה רק עניין של זמן עד שגם מדדי הלמ"ס יתחילו להורות על הכיוון הזה.