בנובמבר 2022 החל שוק הנדל"ן להגיב לשינוי החריף שחל באווירה הכלכלית בישראל החל מהרבעון השני של אותה שנה. עליות המחירים החדות נבלמו, וכעת המגמה אף התהפכה.
● פרשנות | חשבתם שמחירי הדירות לא יכולים לרדת משמעותית? תראו מה קורה בתל אביב
● לפני ארבע שנים זה עוד היה אפשרי והוא קנה דירה במיליון שקל: "היום אני לא רואה שום אפשרות לזוגות צעירים"
בסך הכול ירדו מחירי הדירות בתל אביב מאז ב-2.8%, מתוך זה 2.5% בשני המדדים האחרונים, לעומת 0.6% בכלל השוק. מחירי הדירות בכלל המדינה הוסיפו לעלות מעט, אך נעצרו, ובשלושת החודשים האחרונים רשמו ירידות של 0.8%, כשמחוז תל אביב הוא האחראי העיקרי לזה. מה קורה במחוז, שלמעשה מהווה את בירת הנדל"ן הישראלי?
בדיקה שערכנו בעבר הראתה, כי פערי המחירים בין ת"א לסביבתה עלו עם השנים. אם ב-2017-2020 דירת 4 חדרים בת"א הייתה יקרה ב-40% בממוצע מדירה דומה ברמת גן, הפער בסוף שנה שעברה עלה ל-50%; מראשון לציון ומפתח תקווה הפערים עלו בתקופה הזו מ-90% ל-100%.
רוכשי ההייטק נעלמו
אחת ההערכות בנוגע לזה הייתה, שפריחת חברות ההייטק בין 2020 לתחילת 2022 הגדילה ביקושים לדירות יקרות בת"א, במיוחד בצפונה, ותרמה לעליות המחירים הגדולות.
מאז המצב השתנה בחריפות, גם מבחינת ההייטק וגם מבחינת המצב הכלכלי בכלל, דבר שבא לידי ביטוי בהעלאות הריבית המהירות שהחלו באפריל בשנה שעברה, וגרמו שיתוק חלקי בשוק הדירות ובענף הבנייה.
גם בשוק השכירות התל אביבי מתרגלים למציאות חדשה
מחירי הדירות ממשיכים לרדת בחודשים האחרונים, ובתל אביב הירידה הזאת היא מהמשמעותיות ביותר: בחודשיים האחרונים ירדו המחירים במחוז ב-2.5%, כך על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
על רקע זה, מחירי השכירות ברמה הארצית ממשיכים במגמה ההפוכה - עלייה של 0.5% ביולי, ו-2.9% במצטבר מתחילת השנה.
איך מצב העניינים הזה משתקף בשוק השכירות התל אביבי? אם שואלים את השטח, נראה כי מבחינות מסוימות השוכרים הגיעו לקצה גבול היכולת: "ראיתי לאחרונה פרסום על דירת שלושה חדרים בלי חניה בשכירות של 9,000 שקל לחודש. אין בזה שום שכל ושום היגיון בשוק של היום", אומר המתווך רון אקרמן ממשרד AR נכסים, אשר פועל בעיקר בצפון ת"א, בעבר הירקון.
"מסרבים לרדת מהעץ"
"נראה שבעלי הדירות עוד נמצאים גבוה על העצים ומסרבים לרדת, והתוצאה - לכל הפחות מהזווית שלי - היא שאין טלפונים. השוק עומד", אומר אקרמן. "חודשי הקיץ תמיד נחשבו לתקופה חלשה, אבל עכשיו זה בית קברות לנדל"ן".
"הציבור מחושב יותר ויודע בדיוק מה הם המחירים הראויים", מוסיף דרור מנגל ממשרד מנגל תיווך נכסים, הפועל באזור לב העיר והצפון הישן של תל אביב. "דירות שמציעות ערך לכסף שהשוכר משלם, שמציעות תג מחיר הגיוני וגמישות מצד בעלי הדירות, מושכרות גם היום - יש ביקוש ויש עסקאות.
"אני לא מרגיש שיש עלייה היסטרית במחירים, וגם לא מרגיש ירידה. אחת הדירות שתיווכתי בהן הייתה לפני החוזה החדש, בשכירות חודשית של 7,300 שקל, ועכשיו מושכרת ב-7,800 שקל. אלו טווחי העליות במרכז תל אביב".
כאשר בוחנים ערים אחרות, מגלים מגמות אחרות - בהתאם לאופי השוק המקומי: על פי נתוני יד 2, המשווים בין הרבעון האחרון של 2022 לרבעון השני של 2023 (קרי סוף יוני האחרון), בגבעתיים לדוגמה נרשמה עלייה של 13% בשכירות לדירות חמישה חדרים; בקריית ביאליק ובקריית מוצקין, בדירות של ארבעה וחמישה חדרים, נרשמה עלייה של 7%-8%. לעומת זאת, בראשון לציון נרשמה ירידה של 8% בשכירות לדירות חמישה חדרים; באילת נרשמה ירידה של 7% בשכירות לדירות 4 חדרים.
יובל ניסני
באופן כללי, שוק הנדל"ן נמצא כיום בתקופה הגרועה ביותר ב-20 השנים האחרונות מבחינת כמות העסקאות בו. מדוח הכלכלן הראשי שפורסם השבוע עולה, כי קצב רכישת הדירות השנתי בשנה הנוכחית עומד על 75 אלף עסקאות. זהו הממוצע השנתי שנרשם בשנות המשבר של 2002-2004.
ואולם, ההבדל הגדול בין מה שמתחולל בשוק הזה היום ובין מה שאירע אז הוא, שהשוק הרבה יותר פגיע, בעיקר מבחינה פיננסית. עשרות יזמים וקבלנים נתונים בתנאי אשראי כבדים, שאם יחמירו, קשה יהיה לדעת כיצד חלק מהם יוכלו להמשיך.
לפני 20 שנה מלאי הדירות הלא מכורות שהחזיקו היה נמוך מאוד, בסביבות 10,000, ואילו כיום המלאי נמצא ברמת ה-60 אלף דירות, ועולה מדי חודש. מלאי כזה שלא נמכר הוא פצצת זמן, שכן הוא מייקר עוד יותר את מעמסת הליווי הבנקאי על היזמים, והופך אותם לפגיעים יותר.
הרוכשים נחנקים היום ממשכנתאות עם ריביות והחזרים חודשיים שזינקו בממדים שאף אחד לא ציפה להם. רבים אולי היו רוצים לרכוש דירה, אך אינם יכולים בתנאים אלו.
אם נחזור לשוק הנדל"ן התל אביבי, שבו המחירים עלו בקצב מהיר במיוחד - שם הריבית השפיעה הכי חזק. ההייטקיסטים כבר לא נוהרים לרכוש דירות כמו לפני שנתיים, ונכון לעכשיו אין מי שימלא את מקומם, והיזמים תקועים עם מלאי דירות של יותר מ-17 אלף דירות חדשות לא מכורות. מדובר במלאי שמספיק לשנתיים.
המצב באזור הזה הוא, שיזם שלא חייב להתחיל לבנות בו (למשל התחייבויות כלפי דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית, וכד') - לא נכנס לזה.
פחות עסקאות מבקורונה
בעיר תל אביב עצמה נרשמו על פי הלמ"ס 333 עסקאות ברבעון השני של השנה, מספר שנמוך ממספר העסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2020 שבו היה סגר הקורונה הגדול (המספר הזה עוד עתיד להתעדכן, אך גם לאחר מכן הוא יישאר מצומק).
רמת המחיר בעסקאות שמבוצעות בעיר עדיין נותרת גבוהה. מחיר דירת 4 חדרים שנרכשה בתל אביב ברבעון השני של השנה הגיע ל-4.85 מיליון שקל, עלייה של כ-2% לעומת הרבעון השני של שנה שעברה, וירידה של 2% לעומת מחירי הדירות שנרכשו בה ברבעון הראשון השנה. הדבר מעיד על כך, שרוכשי הדירות שכן התעקשו על רכישת דירה בעיר, היו מוכנים לשלם קרוב לשיא.
גם כך ירידות המחירים במחוז באות לידי ביטוי בסדר גודל של 70 אלף שקל. במספר פרויקטים חדשים בעיר הירידה הזו שקולה למחיר מטר רבוע, וזה לא נראה הרבה. אבל כשמדובר במספר חודשים - הדברים בהחלט משמעותיים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
