הטבות מס לקשישים בעסקאות פינוי בינוי עלולות להיפגע בגלל חוקים אחרים

הכותבת היא שותפה במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', עורכי דין

תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר יצר שלושה מסלולים של הטבות מס לאוכלוסיית הקשישים, נחקק כתיקון עקיף לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). במסגרת חוק פינוי בינוי הטיל המחוקק על היזם חובה להציע לקשישים חלופות תמורה מיוחדות, במטרה להקל על אוכלוסייה ספציפית זו.

● פרויקט פינוי בינוי בתל אביב נמשך כבר עשור. עד שהגיע טיל וזירז אותו
● שירות חדש של רשם הירושה: קבלת התראה אם מישהו מנסה לגנוב לך את הירושה
● האב מכר את הבית לבוס לשעבר. היורשים הופתעו. מה קבע ביהמ"ש?

אולם, אף שמסלולי הקלות המס חוקקו לצד החובה של היזם להציע לקשישים חלופות תמורה מיוחדות, קיים חוסר התאמה בין החוקים, שעלול לגרום ליזם ולקשישים נזק מיסויי כבד.

חוק פינוי בינוי מחייב את היזם המתקשר בעסקת פינוי בינוי להציע לקשיש, אחת משלוש החלופות הבאות, בהתאם לבחירת היזם:

חלופה א': כוללת שלוש חלופות משנה שהקשיש יכול לבחור ביניהן את החלופה המועדפת עליו: רכישת זכות בבית הורים בשווי הדירה החלופית שהיה אמור לקבל (חלופת משנה א1'); רכישת דירה חדשה על ידי היזם עבור הקשיש, בשווי הדירה החלופית שהיה אמור לקבל (חלופת משנה א2'); קבלת תמורה כספית בשווי הדירה החלופית שהיה אמור לקבל לשם רכישת דירה חדשה על ידי הקשיש (חלופת משנה א3').

חלופה ב': קבלת שתי דירות תמורה בשווי מצטבר של הדירה החלופית שהיה אמור לקבל.

חלופה ג': קבלת דירה חדשה בשטח קטן יותר משטח הדירה החלופית שהיה אמור לקבל, בתוספת תשלומי איזון.

בנוסף, חוק פינוי בינוי מצמצם את אפשרויות הבחירה של היזם, כך שהוא חייב להציע לזכאי לגמלת סיעוד, לחולה הנוטה למות, ולאדם שביום החתימה של ההסכם הראשון במתחם מלאו לו 75 שנים, את חלופה א' לעיל, על כל שלוש חלופות המשנה שלה.

אף שהבסיס לקביעת הטבות המס בפרק חמישי 4 ולחוק פינוי בינוי, אמור להיות משותף, אין הרמוניה בין שני דברי החקיקה, דבר שעלול להוות מקור לתאונות מס. נסקור להלן מספר דוגמאות להתנגשות או אי התאמה בין שני דברי החקיקה.

מקור לתאונת מס

אחת הבעיות נעוצה בהבדלים בין הגדרת קשיש בחוק פינוי בינוי לבין ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין. הגדרת קשיש בחוק פינוי בינוי אינה כוללת את הדרישה למגורי קבע במועד חתימת הקשיש על ההסכם. הבדל זה יכול להוביל למצב שבו ישללו הטבות המס מהקשיש ומהיזם, אף שהיזם חייב להציע לקשיש חלופה זו.

בעיה נוספת היא שחוק פינוי בינוי מחייב את היזם להציע את חלופה א' גם לאדם שהוא חולה הנוטה למות, אף אם אינו קשיש. ברם, חוק מיסוי מקרקעין אינו כולל תחת הגדרת קשיש חולה הנוטה למות, ועל כן, הטבת המס עלולה להישלל מאדם במצב זה, בעוד שהיזם מחויב להציע לו את החלופה הזאת.

בעיה נוספת היא שאחת מחלופות המשנה (חלופה א2') העוסקת במצב שבו הקשיש מוכר ליזם את זכותו לדירה החלופית והיזם הוא שקונה עבורו את הדירה החדשה (בהבדל מרכישת הדירה על ידי הקשיש בעצמו) איננה כלולה באף אחד משלושה מסלולי הטבות המס לקשישים בחוק מיסוי מקרקעין.

המשמעות היא שהיזם עלול להינזק במקרה כזה במס רכישה נוסף, ואין ודאות שייהנה מהטבות המס של מע"מ בחלופה זו.

לסיכום, הגם שהמטרה העומדת בבסיס התיקונים בחקיקה - הענקת הטבות מס ייחודיות לאוכלוסיית הקשישים - היא מטרה מבורכת, נראה כי הפער בין הדרישות מהיזם בחוק פינוי בינוי להטבות המס עלול לגרום נזק מיסויי כבד גם לקשישים וגם ליזמים. לטעמנו, מן הראוי כי יערך "מקצה שיפורים" במתווה שקבעה רשות המסים על מנת שתכלית הענקת הטבות המס לקשישים תוגשם על הצד הטוב ביותר.