מעל מחיר השוק: בכמה נמכר משרד ברמת החייל?

העסקה: משרד בן 120 מ"ר נרכש לפני כחודשיים בפרויקט CU ברחוב ולנברג 18 ברמת החייל, בתמורה ל־2.496 מיליון שקל. למשרד מצורף מקום חניה אחד והוא ממוקם בקומה הראשונה בבניין בן חמש קומות.

● לא רק דירות: הזדמנויות ההשקעה שלא הכרתם בענף הנדל"ן
● בדיקת גלובס | עשרות אלפי מ"ר עומדים ריקים: שוק המשרדים בת"א במשבר עמוק
● סוכני המכירות מספרים על המציאות החדשה בשוק הנדל"ן

הפרויקט: מתחם CU נבנה ע"י קבוצת רכישה שאורגנה ע"י החברות תדהר וסופרין, על שטח של 11.2 דונם בפינת הרחובות ולנברג והנחושת, שהיה שייך לקבוצת יבואני הרכב סמל"ת. בסוף 2010 הושלמה העסקה לרכישת הקרקע ב־150 מיליון שקל ולפני כשמונה שנים הושלמה הקמת הפרויקט, הכולל בנייני משרדים בני 5-8 קומות.

תכנון הפרויקט נעשה ע"י משרד יסקי מור סיוון אדריכלים. סך שטחו מגיע לכ־35 אלף מ"ר, בייעוד מסחר ומשרדים. מדובר באחד מהפרויקטים החדשים יותר ברמת החייל, המבוקשים שבהם, וגם האיכותיים ביותר יחסית לסביבה.

הסביבה: רמת החייל הוא אזור המשרדים הפחות מבוקש בתל אביב, ודמי השכירות המקובלים בו מגיעים לכמחצית מדמי השכירות הממוצעים בתל אביב (65 שקל למ"ר, לעומת 120 שקל למ"ר). הבעיות העיקריות שמאפיינות את רמת החייל הן הניתוק מתל אביב, בעיית הנגישות והפקקים, והתיישנות רוב מבני המשרדים שבמקום. עקב הניתוק מהעיר, יש ביקוש גדול למקומות חניה ברמת החייל, ואף שיש באזור לא מעט - קשה למצוא מקומות חניה פנויים.

עסקאות בפרויקט: בשנים האחרונות נרשמו בפרויקט מספר עסקאות, והנה כמה מהן: בספטמבר 2021 נמכר שטח של 300 מ"ר בקומה הרביעית של אחד מהמבנים, שלו צמודים מחסן בן 34 מ"ר ו־11 מקומות חניה, בתמורה ל־6.32 מיליון שקל; בפברואר 2022 נמכר שטח בן 174 מ"ר בקומה שנייה של אחד מהמבנים, עם מחסן של 40 מ"ר ושני מקומות חניה ב־3.2 מיליון שקל; במאי 2023 בוצעו בקומה השנייה של אחד מהמבנים שלוש עסקאות שככל הנראה נעשו על ידי אותו גורם.

בסך הכול נמכר במסגרת אותן עסקאות שטח בן כ־700 מ"ר עם מחסן של 92 מ"ר ו־15 מקומות חניה בתמורה ל־15.14 מיליון שקל.

בהתחשבות בשטחי המחסן ובמספר מקומות החניה שנרכשו בכל עסקה, עולה כי העסקאות המוקדמות יותר בוצעו לפי ערכים משוקללים של כ־14 אלף שקל למ"ר, בעוד ששתי העסקאות מ־2023 בוצעו לפי ערך ממוצע של כ־18 אלף שקל למ"ר. העסקה שנחתמה לאחרונה קרובה לשתי העסקאות הללו: המחיר למ"ר מגיע ל־19 אלף שקל.

מדובר בשווי שמגלם דמי שכירות של כ־110 שקל למ"ר, שהם גבוהים בהרבה מהנהוג ברמת החייל.

עסקאות באזור: באוגוסט 2023 נמכר שטח משרדי של 116 מ"ר בבניין ברחוב הברזל, בקומה השלישית, עם שתי חניות, ב־2 מיליון שקל - מחיר משוקלל של כ־14 אלף שקל למ"ר; בינואר 2023 נמכר ברחוב הברזל 3 שטח של 132 מ"ר בקומה שנייה, עם ארבע חניות ומחסן בכ־12 אלף שקל למ"ר.

גם מעסקאות אחרות שבדקנו עולה כי שטח מ"ר ברמת החייל נע בין 12 ל־14 אלף שקל למ"ר, מה שעולה בקנה אחד עם דמי שכירות של 70־90 שקל למ"ר. מכאן שהעסקה שבוצעה ב־CU גבוהה בהרבה מהנהוג ברמת החייל.

דבר המומחה: "העסקה אינה אומרת דבר על השוק, שכן 120 מ"ר הם שטח שככל הנראה נרכש לשימוש עצמי ולא להשכרה, ולכן לדמי השכירות לא יהיה משקל רב במחיר הסופי", אומר גיא עמוסי, מנכ"ל חברת אביסון יאנג ישראל. "מעבר לזה, כמעט בכל מתחם עסקים אנחנו רואים פרויקט שלא עומד בקנה המידה הרגילים והממוצעים של סביבתו והוא חורג מהם כלפי מעלה. CU עונה בדיוק על ההגדרה הזו ברמת החייל.

מדובר בפרויקט חדש, ברמת גימור גבוהה, שכמעט שלא מצויה באזור, ולכן אנשים מוכנים לשלם על השטחים בפרויקט הזה הרבה יותר".