הכנסות של שנה בהנפקה אחת: חגיגת העמלות של חתמי חברות הנדל"ן הזרות

הפחתת הריבית שביצע בנק ישראל מוקדם יותר השנה, לצד התאוששות שחווה שוק ההון הישראלי בחודשים האחרונים, מובילות את חברות הנדל"ן המקומיות להגביר את קצב גיוסי החוב שלהן. לפי נתוני חברת מידרוג לסיכום חודש מרץ, גויס חוב קונצרני של 2.7 מיליארד שקל (כמעט פי 3 מבמרץ אשתקד), מחציתו על ידי חברות המשתייכות לסקטור הנדל"ן.

● האירוע שהעביר את ארדואן מאיומים לפגיעה בישראל, והמבחן של ענף הבנייה המקומי 
● יו"ר קבוצת אלדר: "הבנקים אפשרו לכל יזמי הנדל"ן לסטות מהסכמי המימון כדי שיוכלו להמשיך למכור" 

גם בסיכום הרבעון הראשון של השנה היוו גיוסי חברות הנדל"ן מחצית מהסך שגויס. הללו הסתכמו בכ-11 מיליארד שקל - עלייה של 38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במידרוג ציינו כי גיוסי חברות הנדל"ן המקומיות בלטו בשוק החוב חרף חוסר הוודאות השורר בענף בעקבות המלחמה בעזה ותנאי שוק מאתגרים.

לא רק חברות מקומיות פיתחו תיאבון מחודש לחוב. גם יזמי נדל"ן אמריקאים, שגייסו בעבר אג"ח בבורסה המקומית (באמצעות חברות ה-BVI שהתאגדו באיי הבתולה הבריטיים), חזרו לשוק החוב המקומי וגייסו לאחרונה מאות מיליוני שקלים מהמשקיעים בישראל.

מדובר בחברות הנחשבות למסוכנות יחסית מבחינת המשקיעים (סיכון שהתממש לא פעם בעבר), וזאת ממגוון סיבות ובהן המרחק הגיאוגרפי משוק הפעילות והנכסים שלהן, תרבות עסקית שונה (משפחתית) וממשל תאגידי המתאפיין לא אחת בחולשה יחסית.

בשל כך נדרשות חברות ה-BVI לשלם לרוב ריביות גבוהות ביחס לאלו הנדרשות מחברות נדל"ן מקומיות בדירוג דומה, אולם כאלה שהן עדיין נמוכות באופן משמעותי ביחס למה שהיו צריכות לשלם לו נטלו את החוב בארה"ב. זו הסיבה שאותם יזמים אמריקאים מוכנים לשלם לחתמי ויועצי ההנפקות עמלות שלעיתים גבוהות פי 3 מהמקובל בשוק המקומי.

חצי מהעמלות, בלייטסטון

בראש הגופים שנהנים מאותן עמלות שמנות ניצבת חברת החיתום אוריון שהקימו צמד יועצי ההנפקות הזרות, רפי ליפא וגל עמית עם המנכ"ל ארז גולדשמידט. שני הראשונים נחשבים ליבואני טרנד הנפקות ה-BVI לת"א כבר לפני כ-15 שנה, שהניב להם עד היום עמלות המוערכות בעשרות רבות של מיליוני שקלים במצטבר. שותפם, גולדשמידט, בכובעו הקודם כמנכ"ל חברת החיתום הפועלים אי.בי.אי (כיום אי.בי.אי חיתום), היה מי שעמו שיתפו פעולה ליפא ועמית באופן הדוק מראשית הדרך.

בדיקה של ארבע הנפקות של חברות BVI שהובילה אוריון חיתום מתחילת השנה מעלה שהחברות שילמו עמלות בהיקף של יותר מ-30 מיליון שקל.

כמחצית מסכום העמלות המצרפי שולמה על ידי חברת לייטסטון הנמצאת בשליטת דיוויד ליכטנשטיין. החברה שמשכירה מקבצי דיור ומרכזים מסחריים בארה"ב, השלימה בחודש שעבר גיוס של סדרת אג"ח בהיקף של 650 מיליון שקל, מתוכם שילמה עמלות של 15 מיליון שקל בגין ייעוץ, ניהול, הפצה, והתחייבות מוקדמת (2.3% מהיקף הגיוס).

עוד חברת BVI שגייסה חוב בחודש האחרון היא דה לסר, בבעלות אברהם לסר, שמשכירה בארה"ב מרכזים רפואיים, סניפי ביטוח לאומי, בתי משפט ועוד. החברה גייסה השבוע 308 מיליון שקל, מתוכם 9 מיליון שקל (2.9%) שולמו כעמלות.

גם חברת אקסטל לימיטד של גארי ברנט, המתמחה בבניית מגדלי דירות יוקרה במנהטן, ביצעה גיוס חוב משמעותי לאחרונה, בסך 252 מיליון שקל, בגינה שולמו עמלות בסכום כולל של 5.2 מיליון שקל שהיוו 2.1% מהיקף הגיוס.

מוקדם יותר השנה הייתה זו חברת ג'י.אף.איי שגייסה אג"ח ב-145 מיליון שקל. ג'י.אף.איי המחזיקה בעיקר בבתי מלון במנהטן, שילמה כחלק מהגיוס סכום של 4.4 מיליון שקל (כ-3% מסך הגיוס) בגין עמלות התחייבות מוקדמת, הפצה וריכוז.

סך הגיוסים של ארבע חברות ה-BVI מהרבעון החולף במצטבר נושק ל-1.4 מיליארד שקל, והם יצרו עמלות מצטברות של כ-33.5 מיליון שקל (כ-2.5% מסכום הגיוס הכולל) שחלק ניכר מהן זרם לאוריון וכן לחברת הייעוץ ויקטורי שבה מחזיקים ליפא ועמית בנפרד. העמלות הללו גבוהות בעשרות אחוזים מסך ההכנסות מפעולות שרשמה חברת החיתום המתחרה של אי.בי.אי בשנת 2023 כולה (כ-20 מיליון שקל).

את ניהול אי.בי.אי חיתום עזב גולדשמידט במהלך שנת 2017 לטובת הקמת החברה המתחרה אוריון, שבה הוא מחזיק כיום 40% מהמניות, עם ליפא ועמית (המחזיקים ביתרת המניות בחלקים שווים). אותו מהלך גדע חלק מרכזי מהכנסות ורווחי אי.בי.אי חיתום באותה תקופה, וגרם לקריסה של מניית החברה בעשרות אחוזים - משבר שממנו התקשתה להתאושש.

במקומיות - 1% מההנפקה

גיוסי החוב של חברות ה-BVI יקרים כאמור ביחס לאלו שמבצעות חברות נדל"ן ישראליות. כך למשל חברת המרכזים המסחריים ג'י סיטי בשליטת ובניהול חיים כצמן, שילמה לאחרונה עמלות שהיוו 1% בלבד מהיקף הנפקת האג"ח שהיא מבצעת בימים האחרונים.

ג'י סיטי מגייסת חצי מיליארד שקל ותשלם עמלות בסך של 5.2 מיליון שקל בלבד. שיעור נמוך יותר של עמלות לחתמים, למפיצים, עמלות התחייבות מוקדמת (למוסדיים עצמם) ולגורמים נוספים, שילמה ענקית הקניונים מליסרון שבשליטת ליאורה עופר, שגייסה 1.4 מיליארד שקל מוקדם יותר השנה - 0.8% בלבד.

קריסות פגעו במוניטין

טרנד הנפקות ה-BVI החל כאמור לפני יותר מעשור, כאשר ראשונות להנפיק את האג"ח שלהן בת"א היו החברות דה לסר ודה זראסאי אותן הביאו ליפא ועמית. השתיים הן דוגמאות מייצגות לתופעה: לרוב מדובר בחברות הפועלות בסיגמנטים שונים של נדל"ן מניב הנמצאות בבעלות משפחות יהודיות מאזור העיר ניו יורק. במהלך השנים חלק מאותן חברות קרסו והוציאו מוניטין שלילי לסקטור כולו: אורבנקורפ, אול-יר של יואל גולדמן, ברוקלנד אפריל וחברת הקניונים סטרווד ווסט (שבבעלות הטייקון האמריקאי בארי שטרנליכט). אחרות נדרשו להסדרי חוב.

נתוני חברת מידרוג מלמדים שבין השנים 2016 עד לרבעון הראשון השנה (כולל) גויסו בת"א מעל ל-32 מיליארד שקל באג"ח על ידי עשרות חברות BVI - מכמחצית מכך בשנות השיא 2017-2018. בשנים האחרונות נרשמה דעיכה משמעותית בקצב גיוסי החוב של חברות זרות, ומתחילת העשור הנוכחי מגויסים בממוצע כ-3 מיליארד שקל מדי שנה. ברבעון הראשון של 2024 כבר גויסו 1.8 מיליארד שקל, מה שעשוי להעיד על זינוק צפוי בגיוסי החברות הללו בהמשך השנה.