הצניחה בשוק המשרדים מגיעה למגדל של טראמפ בוול סטריט

מגדל המשרדים היוקרתי של דונלד טראמפ בוול סטריט 40 במנהטן, נגרר לסערה הגרועה ביותר שפקדה את שוק המשרדים מאז המשבר הפיננסי העולמי.

ההשקעה של טראמפ במגדל הבולט, בן 63 קומות, במרחק של פחות מבלוק מבורסת ניו יורק, נחשבה זמן רב לאחת מעסקאותיו החכמות ביותר. טראמפ שילם פחות מ־5 מיליון דולר עבור חכירה ארוכת טווח במגדל ב־1995, כאשר שוק הנדל"ן המסחרי של ניו יורק היה משותק. בתוך שנים מספר, ערכו של הנכס טיפס פי כמה וכמה לאחר שהשוק התאושש. ייתכן שזהו הנכס היקר ביותר שלו.

● ראיון | הוא עזב עבודה מפנקת בעמק הסיליקון כדי להצטרף לסטארט-אפ ישראלי קטן. זו הסיבה 
● בלי ממ"ד ובלי מעלית: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בבאר שבע? 
● טור סופ"ש | כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר 

אבל בדומה לאלפי בנייני משרדים אחרים בארה"ב, וול סטריט 40 נתון כעת בלחץ בשל הביקוש הנחלש למשרדים. שיעור השטחים הפנויים במגדל עלה ל־21%, לעומת כ־5% ב־2015. רשת בתי המרקחת Duane Reade, אחת השוכרים הגדולים ביותר במגדל, עזבה לאחרונה את שטחי המשרדים והמסחר שלה בבניין, והשאירה יותר מ־2,000 מ"ר ריקים בקומת הקרקע.

טראמפ צפוי להתמודד עם משבר גדול יותר לגבי הבניין בשנה הבאה, משום שהמשכנתה בגובה 120.5 מיליון דולר עומדת לפוג בחודש יולי. ייתכן שיצטרך לממן את המשכנתה מחדש בריבית גבוהה בהרבה מזו שהוא משלם כיום. אם המשכנתה הייתה ממומנת מחדש היום, אומרים אנליסטים למימון נדל"ן, הריבית הייתה כנראה מעל 7%. זה יהיה כמעט כפול מהריבית של 3.7% שטראמפ משלם כיום.

 טראמפ בלובי הבניין. טען שהבניין שווה 530 מיליון דולר לעומת הערכות שנעות בין 120 ל־200 מיליון דולר / צילום: ap, Frank Franklin

פיץ' הורידה את הדירוג לחוב על המגדל

חברות דירוג האג"ח שמו לב לכך. חברת Fitch Ratings הורידה החודש את הדירוג של ארבע סדרות ניירות ערך הכוללות את החוב על הבניין ברחוב וול סטריט 40. ההורדה בדירוג "כוללת הסתברות גבוהה יותר של כשל פירעון" בוול סטריט 40, טענה Fitch.

מנהלי טראמפ אורגניזיישן טענו כי בניין המשרדים אינו מצוי במצוקה פיננסית, וציינו שהמשכנתה נפרעת כסדרה. "זה בניין נהדר", אמר הנשיא לשעבר בעדות שנתן אשתקד בתביעה האזרחית לרמאות שהוגשה נגדו על ידי התובעת הכללית של ניו יורק, לטישיה ג'יימס. טראמפ השווה את הבניין לפסל המונה ליזה, ואמר שערכו של המגדל עולה משום ש"ישנם אנשים שהיו עושים הכול כדי לקנות אותו".

טראמפ טען בתצהיר שערכו של הבניין עולה על 530 מיליון דולר. הוא הוסיף שבשל שטחן הקטן יחסית של הקומות בו, הוא יכול להיות מועמד טוב להסבה ממשרדים לדירות.

אבל טראמפ לא יכול לעשות הרבה כדי לעצור את המצוקה המתגברת בשוק המשרדים בארה"ב, שהולכת ומחריפה ככל שיותר חברות מאמצות עבודה היברידית ומקטינות את הביקוש לשטחי משרדים. המשבר במשרדים מגיע לשיאים חדשים. עם שיעורי משרדים פנויים ברמת שיא ומאות מיליוני דולרים של חובות שיגיעו לפירעון בשנים הבאות, הסיכוי להפסדים משמעותיים שולח גלים רועדים בכל רחבי המערכת הפיננסית.

ההאטה ברובע הפיננסי של ניו יורק אינה מבשרת טובות אף היא. שיעור השטחים הפנויים לשכירות הזמינים בלואר מנהטן - הכולל שטחים פנויים ושטחים שיגיעו לשוק השכירות ב־12 החודשים הקרובים - עלה ל־21.3% ברבעון הראשון של השנה, לעומת 10.3% בתחילת 2020, לפי חברת הנדל"ן Colliers. שכר הדירה הממוצע ירד לכ־57 דולר לרגל רבועה, לעומת יותר מ־65 דולר לרגל רבועה.

אפילו טראמפ עצמו הכיר במצבו של שוק המשרדים בניו יורק בתצהיר שהגיש בשנה שעברה וכתב שהוא "למרבה הצער הלך לעזאזל".

הבניין בוול סטריט 40 עומד בפני אתגרים גם בגלל המותג "טראמפ". הפופולריות של הנשיא לשעבר נמוכה בניו יורק, וחלק מהשוכרים הפוטנציאליים אולי לא ירצו למקם את המשרדים שלהם אצלו מפחד לגרום כעס בקרב עובדים או לקוחות.

"יש אנשים שלא רוצים להתעסק עם המטען של טראמפ", אומר מייקל תום, שותף במשרד עורכי הדין Obermayer, שמתמחה בנדל"ן. "בתקופה כזו, כששוק המשרדים בבעיות, זה לא עוזר".

בניין משרדים עם היסטוריה של מאבקים

המגדל נבנה בשנות ה־20 בסגנון אר דקו עם מאפיינים גותיים צרפתיים, ויש לו היסטוריה צבעונית. כשנבנה, גם מגדל קרייזלר היה בשלבי בנייה ושניהם נאבקו על התואר "הבניין הגבוה בעולם". מגדל קרייזלר ניצח בתחרות הזו - לאחר שהרים צריח בגובה 185 רגל (כ־56 מטר) שבעליו החביאו בתוך הבניין עד לרגע האחרון.

בשנות ה־80 עלה הבניין שוב לכותרות כאשר חקירה של הקונגרס העלתה שהוא היה אחד מארבעת הנכסים במנהטן שנרכשו בסתר על ידי נשיא הפיליפינים דאז, פרדיננד מרקוס. לאחר שמרקוס הודח מתפקידו והפסיד את זכויותיו על הנכסים, יזמי נדל"ן רבים בניו יורק נאבקו עליהם.

טראמפ רכש את חכירת הקרקע של וול סטריט 40, שמאפשרת לו לשלוט בנכס למשך יותר מ־100 שנה, בתקופה שבה החל לצאת ממשברו הפיננסי האישי בתחילת שנות ה־90. הוא נאלץ למכור נכסים מרכזיים כמו מלון הפלאזה בניו יורק ולהכניס כמה בתי קזינו להליכי פשיטת רגל. ההצלחה שלו במשיכת מספר גדול של שוכרים לבניין המשרדים נתנה לו דחיפה עצומה בעת שבנה מחדש את אימפריית הנדל"ן שלו.

אך עדיין לא ברור מה היה היקף ההצלחה של הנכס. בתביעתה נגד טראמפ, התובעת הכללית ג'יימס טענה כי וול סטריט 40 היה בין הנכסים שטראמפ שיערך במרמה את שווים במטרה לקבל משכנתאות גבוהות יותר מאלו שהיה יכול לקבל עם הערכות שווי מדויקות יותר.

השופט ארתור אנגורון מניו יורק הסכים. בפסיקותיו, הוא ציטט ראיות רבות לאי דיוקים וזיופים שביצעה חברת טראמפ לגבי הכנסות והערכת השווי של הבניין, כדי לקבל עליו את החוב הנוכחי.

אם יפסיד במשפט, טראמפ צפוי לשלם 454 מיליון דולר, וגם צו האוסר עליו לנהל כל עסק בניו יורק למשך שלוש שנים, כולל את הבניין ברחוב וול סטריט 40. כרגע, הוא ממשיך להפעיל את הבניין תוך כדי ערעור על הפסיקה.

השווי של וול סטריט 40 הוא קריטי ליכולתו של טראמפ לממן מחדש את המשכנתה בגובה 120 מיליון דולר בשנה הבאה. אריק טראמפ, סגן נשיא בכיר בארגון טראמפ ובנו של הנשיא לשעבר, אמר בראיון שלבנות היום מגדל כזה יעלה הרבה יותר מסכום זה. "כמעט כל יזם נדל"ן בניו יורק היה שמח להיות במצב שאנחנו נמצאים בו", אמר.

אבל חלק משמאי הנדל"ן נוטים להסתמך יותר על ההכנסות של הנכסים כשהם קובעים את שוויים. באמצעות גישה זו, הם מעריכים את שווי הבניין בין 120 ל־200 מיליון דולר, תלוי אם מיושם מכפיל אופטימי או פסימי על ההכנסה התפעולית השנתית שלו, שגובהה כ־12.8 מיליון דולר.