בכמה נמכרה קרקע של חצי דונם במושב היוקרתי מול הים?

העסקה: קרקע של חצי דונם ברחוב הצדפים במושב הבונים נרכשה ב־3.76 מיליון שקל.

● ניתוח | אחרי שנה של קיפאון: איפה הערים שבהן עלו מחירי השכירות 
● אחרי ארבע שנים, תוכנית "דניה החדשה" יוצאת לדרך 

המושב: מושב הבונים שייך למועצה האזורית חוף הכרמל, צפונית מערבית למחלף זכרון יעקב. במקורו היה מושב שיתופי, אך לפני למעלה מ־20 שנה עבר תהליך של הפרטה, במסגרתה המושב גם עבר הליך של הרחבה. הקרקע הכלולה במכרז נמצאת באזור הדרומי של המושב, שבו קיימות זכויות בנייה ל־250 מ"ר בשתי קומות ומרתף של 35% משטח המגרש.

רקע: העסקה בוצעה כחלק ממכרז רשות מקרקעי ישראל לקרקעות לאורך רחוב הצדפים, שנמצא ברכס שבדרום המושב, בין מסילת הברזל חיפה תל אביב במערב לבין כביש 2 למזרח. באוקטובר 2022 נערך מכרז ראשון על 13 מגרשים בני חצי דונם שבהם גם המגרש הזה. מדובר בקרקעות נדירות בחוף הכרמל, שסמוכות לים ומחלקן הגדול אף נשקף נוף ים, ולכן המכרז עורר רעש גדול, והוגשו כ־700 הצעות על מגרשים לא מסוימים (כלומר לא נערך מכרז לכל מגרש ומגרש). ההצעות הזוכות נעו בין 4.56 מיליון שקל ל־5.56 מיליון שקל ללא מע"מ ואולם אז קרה משהו. הזוכים החלו להתחרט, ובזה אחר זה ביטלו את ההצעות שלהם, והסוף היה שרמ"י ניגשה לערוך מכרז חוזר.

מכרז זה נסגר בפברואר בשנה שעברה, וניגשו אליו כ־250 מציעים, שהגישו הצעות שנעו בין 1.785 ל־6 מיליון שקל. גם מכרז זה בוטל בסופו של דבר, וברמ"י החליטו לערוך מכרז שלישי, הפעם על כל מגרש ומגרש.

כלכלה התנהגותית: התוצאה של המכרז הנוכחי הייתה מעניינת בראש ובראשונה מההיבט ההתנהגותי, ויש בה לקח חשוב. ראשית, כי רשימת הניגשים למכרזים קטנה מאוד. אמנם לא ניתן לבדוק כמה בסך הכול ניגשו, אך בכל מכרז השתתפו 50־60 מציעים, כך שיש להניח שבסופו של דבר זה היה סדר הגודל של המשתתפים, שנרשמו לרוב המכרזים.

תוצאה אחרת הייתה ההיבט הכלכלי. המשתתפים "נרגעו" מאוד בהצעות שהגישו, וההצעות הזוכות נעו בין 2.99 ל־3.85 מיליון שקל, ללא מע"מ. זאת לעומת המכרז המקורי ב־2022, שבמסגרתו 25 משתתפים עלו על ההצעה הכי גבוהה שזכתה במכרז הנוכחי. במילים אחרות, ההצעה הגבוהה ביותר במכרז האחרון - לא הייתה זוכה במכרז הראשון.

 מושב הבונים / צילום: שלומי יוסף

ניתן להעריך כי המצב הכלכלי והפוליטי, ואולי אף המלחמה שהחלה לפני סגירת המכרז, השפיעו על ההפרש הגדול שנרשם בין ההצעות, אך לנו נראה כי לשיטת המכרז חלק נכבד בתוצאות השונות. אחד ההסברים לכך הוא שהמכרזים האלה נעשו ללא ערבויות. כלומר, לא חייבו את המשתתפים להשאיר ערבויות, אז הם יכלו להשתתף בחינם במכרז, ומקסימום לבטל. הפעם היו חייבים להפקיד ערבויות.

ניתוח: מחיר המינימום לעסקה זו היה 2.02 מיליון שקל כולל מע"מ, ושומת רמ"י אמדה את שווי המגרש ב־4.45 מיליון שקל. לאור זאת, הסכום ששולם, 3.76 מיליון שקל - נמוך מההערכות של רמ"י. למחיר זה יצטרך הזוכה להוסיף עוד 290 אלף שקל עלויות פיתוח, ובסך הכול יעלה לו המגרש 4.05 מיליון שקל כולל מע"מ. יחסית לתוצאות יתר המכרזים שנחתמו בסבב הזה, נראה, כי מדובר בעסקה שמגלמת את מצב השוק במושב.

הערכת שמאי: השמאי אביגדור מינס מסביר כי "עלויות הקמת קוטג'ים נעות בין 8 ל־12 אלף שקל למ"ר, כלומר הקמת קוטג' בשטח 250 מ"ר עם מרתף ברמה גבוהה, וזה מה שמתבקש לפי מחירי הקרקע, תגיע לעלויות בנייה של כ־4 מיליון שקל, ועם הוספת רווח יזמי, נקבל שווי של כ־9 מיליון שקל, והשאלה אם זה תואם את מחירי השוק של הסביבה.

"לדעתי - בהחלט כן. הבונים הוא מושב מיוחד עם נגישות ונוף לים, והביקוש אליו גבוה מאוד. גם מושבי חוף הכרמל האחרים, דוגמת עין איילה וגבע כרמל, מתאפיינים בביקוש גבוה, ולא פעם רוכשי קוטג'ים בקיסריה מחפשים נכסים במושבים, אבל לא מוצאים, כי הביקוש גבוה, ההיצע נמוך והמחירים גבוהים.

"אם נרחיק מעט למקומות כמו פרדס חנה, בנימינה, גבעת עדה וחדרה, נראה שגם שם מחירי הקוטג'ים כבר מגיעים ל־5 מיליון שקל ומעלה, ולכן העסקה הזו בהחלט תואמת את מצב השוק".