איפה הכי כדאי לקנות דירה להשקעה? העצה של הבנקאית הבכירה

"ההיערכות לעלייה ברמות הסיכון בענף הנדל"ן החלה כבר באפריל 2022, עם עליית הריבית לראשונה של בנק ישראל. לאחר ה־7 באוקטובר, רמת הסיכון בענף עלתה ואנו בבנק נערכים לעלייה נוספת ברמות הסיכון", כך מספרת שירלי מישאל, מנהלת אגף הנדל"ן בבנק דיסקונט. בגיל 48, מישאל מגדירה עצמה כ"זקנת שבט" בתחום הנדל"ן ומאחוריה מעל 20 שנות ניסיון בתחום המימון לענף.

● ראיון | "דברים זולים בצדק": מנהל ההשקעות שמסביר למה שוק המניות הישראלי לא מתרומם 
● כסף בקיר | איפה בישראל אפשר עוד למצוא דירות בפחות מחצי מיליון שקל? 
● הקבלן, שהוא גם בעל דירה בבניין, השתלט על חניות האורחים. מה קבע המפקח? 

כעת, בראיון ראשון, היא מספרת על תרחיש האימים של הענף, מאבק ההישרדות של היזמים, לאן הולכים מחירי הדירות ואיפה לדעתה כדאי לרכוש נכס להשקעה.

"התחלתי את דרכי המקצועית בבנק ב־2003, לאחר התמחות בשמאות מקרקעין באחד ממשרדי השמאים הגדולים בארץ", מספרת מישאל. "התחלתי כבנקאית באגף הנדל"ן של הבנק. ב־2012 התמניתי לנהל את תחום קבוצות הרכישה, בהמשך מוניתי למנהלת עסקים, תפקיד שבמסגרתו ניהלתי תיק אשראי ולקוחות משמעותי. ניהלתי תקופה את מטה החטיבה העסקית של הבנק וב־2021 מוניתי למנהלת אגף הנדל"ן, שהוא אגף מקצועי וייעודי למימון עסקאות נדל"ן לרבות מימוני קרקעות, ליווי פרויקטים, התחדשות עירונית, מימון מניבים ועוד".

כיצד השפיע המצב הביטחוני החל מה־7 באוקטובר על ענף הנדל"ן?
"באפריל 2022, עם העלייה הראשונה בריבית, אחרי תקופה ארוכה של ריבית אפסית, הבנו שהמציאות השתנתה ונידרש לחשב מסלול מחדש בסביבת ריבית גבוהה יותר. התחלנו לבחון את השפעת עליית הריבית על תזרימי המזומנים של היזמים ועל היכולת שלהם לעמוד בהתחייבויות שנטלו על עצמם. המצב הביטחוני שנוצר החל מאוקטובר הביא עמו אתגרים נוספים ומשמעותיים לענף.

"נוצר מחסור חמור בכוח אדם, בייחוד עקב עזיבה של חלק מהעובדים הזרים למדינות המוצא שלהם ואיסור על כניסת עובדים פלסטינים בישראל. זה הוביל להימשכות הבנייה של פרויקטים, עיכוב במסירת דירות, עליה בעלויות הבניה ועיכוב בהתחלות בנייה חדשות".

בואי נחזור לאפריל 2022, מה הערכתם אז?
"קצב עליית הריבית היה הרבה יותר מהיר וחד ממה שהערכנו בתחילת הדרך. כשהריבית התחילה לעלות בפעימות של 0.25%, תחזיות אפוקליפטיות דיברו על עליית ריבית בנק ישראל משיעור של % 0.1 לשיעור של 2.75%. אלא שלמציאות היו תוכניות אחרות. ריבית בנק ישראל הגיעה לרמה של 4.75%. מאז היא ירדה פעם אחת ב־25 נקודות בסיס בלבד ועומדת על 4.5%.

"הריבית הגבוהה חייבה היערכות מחדש של היזמים ליצירת נזילות לצורך המשכיות עסקית. ראינו יזמים שמכרו קרקעות והורידו מינוף, גיוסי חוב והון, יצירת שותפויות ובעיקר - התנהלות מרוסנת יותר ברכישת קרקעות והגדלת מינופים".

מתוקף תפקידה, מישאל לא נכנסת למקרים ספציפיים, אך נציין כי הדוגמה הבולטת ביותר היא קבוצת חנן מור, שנכנסה לסחרור ולהסדר חוב, שבו מעורב גם בנק דיסקונט.

"מחירי הדירות? הכיוון ברור"

לאחר תקופה של קיפאון, שוק הדיור מתעורר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות עלו ב־3% ברבעון הראשון של השנה, ומחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה הגיע ל־2.23 מיליון שקל. כל זאת, לאחר שבשנה שעברה נרשמה ירידה קלה במחירים.

מה הערכתך לגבי מגמת מחירי הדיור בשנים הקרובות?
"אם מסתכלים על נתוני המאקרו, הכיוון ברור. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית ישראל מונה נכון ליום העצמאות האחרון כ-9.9 מיליון איש, עם גידול דמוגרפי טבעי של כ-1.9% בשנה. כבר בשנה הבאה צפויים לחיות במדינה יותר מ-10 מיליון תושבים. מעבר לכך, יש להביא בחשבון את העלייה הצפויה לישראל בעקבות גל האנטישמיות בעולם, את הגידול במספר המתגרשים ואת המפונים מהצפון והדרום שבתיהם נהרסו ונידרש לספק להם פתרון זמני חלופי. נוסיף לכך את הירידה בקצב התחלות הבנייה, עיכובים במועד מסירת דירות לצד מחסור בכוח אדם ובחומרי הגלם לבנייה.

"האינדיקטורים מצביעים על המשך עליית מחירי הדירות. אני לא מניחה קצב עלייה אגרסיבי כפי שראינו בשנת 2022 אבל עדיין מדובר במגמת עלייה מתונה שתימשך".

למה כולם רוצים דירה חדשה?

על רקע האתגרים שניצבו בפני ענף הנדל"ן למגורים בתקופה האחרונה, ובפרט מאז פרוץ הלחימה, יזמיות הנדל"ן הציגו מגוון יוזמות שיווקיות במטרה למשוך רוכשי דירות פוטנציאליים. בין המבצעים הבולטים ניתן למנות את מתווה ה"80/20", המציע ללקוחות לשלם 20% ממחיר הדירה במועד החתימה על החוזה, ולדחות את תשלום יתרת הסכום עד למועד קבלת החזקה בנכס.

מישאל מתארת את ההשלכות: "מדובר במבצעי שיווק של יזמים בשילוב עם בנקים למשכנתאות, שמטרתם לסייע למשפרי דיור, לזוגות צעירים ולמשקיעים לקנות דירות גם בתנאי אי ודאות ובסביבת ריבית גבוהה. שיטת שיווק זאת קיימת בשוק זה שנים זה רבות והפכה לאפקטיבית יותר בתנאי השוק היום. המבצעים מוכיחים עצמם וניתן לראות את הגידול בשיווקי יחידות הדיור, להבדיל מדירות יד שנייה ששם השיווק איטי יותר. בראייה שלנו, על מנת להעמיד מימון לעסקאות בשיטת שיווק זאת, היזם יידרש להציג תוכנית עסקית המגלמת את עלויות המימון כראוי ומביאות בחשבון את עלות ההטבה לרוכש וכן את העובדה שהפרויקט ידרוש יותר ניצול ממסגרות אשראי".

איפה היית ממליצה לרכוש כיום דירה להשקעה?
"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. כל הפרמטרים והאינדיקטורים מצביעים בבירור על גידול בביקושים לדיור במרכז הארץ, בגלל היעדר היצע מספק, בגלל הצמיחה הטבעית של האוכלוסייה ועוד. כמו כן, בהיעדר היצע מספק של דיור מוסדי להשכרה לטווח ארוך, האלטרנטיבה היחידה היא רכישת דירות. אז חד משמעית, ההמלצה שלי היא להתמקד באזורי הביקוש במרכז הארץ. התשואה, נכון לעתה, נמוכה, אך צפויה עליית ערך לאורך זמן. לחילופין ניתן לרכוש דירות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית.
"לכאלה שידם אינה משגת לרכוש דירה במרכז הארץ, הייתי נצמדת לשוק הנדל"ן על ידי רכישה באזורים פריפריאליים כגון כרמי גת, עיר היין באשקלון, נתיבות, והקריות - שם קיימים ביקושים טובים ומנגד גם היצע".

מה דעתך על שיטות הגרלת הדירות?
"מחיר למשתכן הכניס לשוק הדיור הרבה מאוד שחקנים. מעט משפרי דיור, ויותר זוגות צעירים, שאילולא המבצעים האלה כנראה לא היו נכנסים לשוק. בגלל שיטת ההגרלות נוצרו עיוותים משמעותיים. ישנם פרויקטים באזורי ביקוש בארץ, שבהם הפער בין 'דירה בהנחה' לעומת שוק חופשי, הוא כפול. אנשים פשוט זכו בפיס.

"זכו בהגרלות גם כאלה שלא באמת היו צריכים כלכלית את ההטבה הזאת. והפער הוא באמת פער מאוד מאוד גדול. נוצרה כאן אנומליה. הזכיות שיקפו הנחות בפערים משמעותיים ביחס לדירות דומות בשוק. זה מדהים שבאותו בניין, ישנם רוכשים שקנו דירות בכמעט חצי מחיר מהשכנים בדלת ממול".

רוצים מימון? היכונו לבדיקה קפדנית

לפי מה שמישאל ואחרים בתחום מספרים, המציאות בענף השתנתה. לאור המצב הפיננסי והביטחוני, הליך החיתום הפך למורכב הרבה יותר.

"תהליכי החיתום תמיד היו מהודקים. לאור העלייה ברמות הסיכון בענף, תהליך חיתום האשראי הרבה יותר הדוק ומעמיק. הפרמטר הכי קריטי כרגע הוא סוגיית תזרים המזומנים. היזמים חייבים להוכיח יכולת שירות חוב לא רק לגבי בקשת המימון הספציפית העומדת על הפרק, אלא לגבי סך ההתחייבויות בחברה".

 בנייה בגבעתיים / צילום: טלי בוגדנובסקי

היא מוסיפה כי "גם אם מדובר בבקשה למימון ברמת מינוף נמוכה יחסית - אם אין ליזם תזרים מספק לשלם את הריבית השוטפת על האשראי, הוא יתקשה מאוד לקבל מימון, אם בכלל. מעבר לכך, אנו בוחנים ביתר שאת את רמת הבשלות התכנונית של הפרויקטים, את איכות הביטחונות ועורכים בדיקה מעמיקה של התוכנית העסקית על כל מרכיביה, בדגש לסעיפי המימון ועלויות הבנייה. כמו כן, חשוב לוודא שליזם יש יכולת לבנות את הפרויקט בלו"ז בהתחשב באתגרי השוק והיעדר עובדים".

התחדשות עירונית: האלטרנטיבה והחסמים

"תחום ההתחדשות העירונית הולך ותופס משקל גדל בענף הנדל"ן, ובצדק. מדובר במדינה קטנה, עם עתודות קרקע מצומצמות בעיקר באזורי הביקוש, ולכן ההתחדשות של השכונות הוותיקות היא הדרך העיקרית להגדיל את מספר יחידות הדיור ולהביא לשינוי פני האזור מבחינה חזותית, תשתיות, שטחי ציבור, מיגון (ממ"דים). אומרת מישאל ומוסיפה כי "אנחנו רואים יותר ויותר פרויקטים שמבשילים ויוצאים לפועל, אחרי תהליכי תכנון שנמשכו שנים רבות. אני מעריכה שהמומנטום רק יגבר בשנים הקרובות. במיוחד לאחר האירועים הביטחוניים האחרונים, יותר ויותר תושבים במבנים הישנים, בלי ממ"דים, מבינים שהם חייבים אלטרנטיבה מודרנית ובטוחה".

רואים שינוי מאז ה־7.10?
"הצורך בממ"ד לאור המצב הביטחוני הגביר משמעותית את המוטיבציה של דיירים להצטרף לפרויקטים של התחדשות או לפחות לא להתנגד להם. אין לי ספק שבעשור הקרוב ההתחדשות תהיה הקטר המרכזי של בנייה חדשה למגורים במרכזי הערים. בדיסקונט יש לנו ניסיון צבור במימון עסקאות כאלה ומצליחים לתת מענה מקצועי ומהיר על מנת להוציא את הפרויקטים לפועל".

גם בקרב החברות רואים יותר נטייה לשם?
"חברות שאין להן זרוע של התחדשות עירונית, יצטרכו לסגל את היכולות האלה בשלב כזה או אחר, כי אין אופציה אחרת. התחרות על מכרזי רמ"י גבוהה, יש מיעוט עסקאות בקרקעות פרטיות והיתרון האדיר בעסקאות של התחדשות עירונית, על אף תהליך הייזום הארוך, שהיזמים לא נדרשים לשרת חוב כבד על הקרקע. אמנם התקורות יקרות ונדרש פוקוס ניהולי וארגוני על מנת להוציא את הפרויקטים לפועל, אבל לאחר ההבשלה, מדובר בפרויקטים שמייצרים מלאי לא מבוטל לבנייה ולמכירה".

האם לאור הריבית הגבוהה והמצב החריג של הענף את מעריכה שנראה יותר פשיטות רגל של יזמים?
"יש סיכון כזה, בפרט אצל יזמים קטנים. התהליך של התאמת החברות לסביבה של נזילות נמוכה יותר התחיל עוד קודם, אבל עכשיו הסכנה משלבת גם נזילות נמוכה, גם אתגרי ביצוע (עלייה בעלות חומרי גלם, עלות עובדים, ומחסור בכוח אדם) ואתגרי שיווק. אני מעריכה שנראה תהליך של פולריזציה בענף - החברות החזקות והגדולות תתחזקנה עוד יותר, ואילו החברות החלשות יותר יתקשו מאוד ויאלצו להילחם על ההישרדות שלהן".

נדל"ן מניב: משערכים רק מעלה

למה בישראל כמעט ולא רואים שערוכים שליליים בנדל"ן המניב, בניגוד למה שקורה בחו"ל?
"גם כשריבית בנק ישראל עמדה על שיעור של 0.1%, שיעורי ההיוון לנכסים מניבים עמדו על 6%־7.5%. בנוסף, אופן העמדת החוב בישראל שונה ביחס לחו"ל. בישראל יש מרכיב פירעון קרן של 4%־5% וקיימת לבנק זכות חזרה לגבות את החוב לחברה ומבעלי מניות בחברות פרטיות. שיעור היוון משקף את רמת הסיכון - ככל שרמת הסיכון עולה - כך שיעור ההיוון.

"הבחינה נעשית פרטנית פר נכס ולא באופן גורף. כל עוד שיעורי התפוסה גבוהים, ישנו פיזור שוכרים או שוכרים איתנים לתקופות ארוכות, מיקום הנכס באיזור מבוקש, גיל הבניין וטיבו, ישנה 'הנבה' יציבה לשרות החוב - לא נראה שינויים גדולים בשיעורי ההיוון. ככל שהאינדיקטורים יצביעו על הרעה - ירידה בתפוסות, פיזור, ירידה ביכולת ההנבה וכו', סביר כי נראה שינויים כלפי מעלה של שיעורי ההיוון - מה שיביא להפחתת שווי הנכסים".

מה לגבי השפעת המצב בהייטק על שוק המשרדים?
"לגבי תל אביב - יש קורלציה מלאה למה שקורה בתחום ההייטק. ככל שחברות הייטק מצמצמות פעילות או לחלופין לא מתרחבות - יש לכך השפעה על הביקושים משרדים באזורי הביקוש. עדיין לא רואים אירועים של בעיות תפוסה משמעותית, בטח לא במרכז תל אביב. בערי הלוויין של תל אביב, ששם יש היצע גדול של משרדים, אנחנו כן רואים ירידה בתפוסות".

מה צפוי לקרות בהמשך בשוק המשרדים?
"באופן כללי, התיאבון להקים פרויקטים חדשים של משרדים ומסחר תלוי ברמות הביקושים וההיצע בכל אזור. ככל שיש יותר היצע, נראה פחות ייזום של פרויקטים חדשים היות ואין היגיון לבנות כשאין ביקושים מספקים.

"לסיום, אני מבקשת לומר תפילה להשבת החטופים וכל החיילים בשלום".