התקנות החדשות שישפיעו על חיפוש דירה

מתווכי דירות בישראל סובלים מתדמית בעייתית - סקר שערך משרד המשפטים גילה כי 63% משוכרי הדירות אינם שבעי רצון משירות התיווך שקיבלו, ולאורך השנים הגיעו למשרד תלונות רבות על העלמת מידע, תמחור לא הוגן ו"ניפוח" שטחי דירות מצדים של מתווכים. על רקע זה יזם המשרד תקנות אתיקה חדשות לתחום - שהגיעו לאחרונה לדיון בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת.

● חוק פיצול דירות שב בגרסה משודרגת. האם הפעם יתרום להוספת היצע?
● החלטת ביהמ"ש נגד בעלי הדירות בוולדורף אסטוריה הוא מסר לכל השוק

כיום, חוק המתווכים מגדיר מי מוסמך להיות מתווך, ואת כללי רישוי המקצוע; קובע מה הכללים הפורמליים החלים על מתווכים בעת העבודה - למשל חובת החתמת הצדדים על הסכם לשירותי תיווך; ואף מגדיר מתי מעורבות מתווך בעסקה מזכה אותו בשכר טרחה. החוק כיום לא כולל עקרונות התנהלות של מתווך לפני ובמהלך עסקה, אינו מונע הפצת מידע שגוי אודות הנכס ואינו מחייב אותו להתנהל בצורה שקופה אל מול הלקוחות - במיוחד כשמדובר בשוכרים וברוכשים.

תקנות האתיקה החדשות באות להשלים את הדברים, והחוק המקודם מעגן לדוגמה חובות שיחולו על המתווך כאשר הוא מייצג יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין. בנוסף, אוסרות התקנות החדשות על מסירת מידע שגוי או מטעה על נכסים; מטילות על המתווך להודיע על קשרים שיש לו עם צדדים אחרים לעסקה; אוסרות עליו לפרסם הערכת שווי נכס, שהיא עבודה שמאית בעיקרה ועוד.

בניגוד לדיונים רבים שמתנהלים בוועדות הכנסת, הדיון הנוכחי נשא אופי קונסטרוקטיבי ורגוע מצד כל הגורמים שהשתתפו בו, שסברו כי החוק חשוב, אך עדיין יש סוגיות רבות שצריכות לקבל מענה בתחום.

"להגדיר את המקצוע בצורה טובה יותר"

להבנת הרקע לדיון יש לחזור לאחור כמעט 30 שנה אחורה. חוק המתווכים חוקק ב־1996, לאחר שעד אז הענף פעל ללא שום רגולציה. עם העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ לשעבר, שלוותה בגל גדול של עליית מחירי דירות, נמצאו אז מיני חאפרים ומעכארים שכינו את עצמם "מתווכים", גבו תשלומים מלקוחות, והותירו אותם מול שוקת שבורה. הלחץ הציבורי להגדיר את מקצוע התיווך - את הרשאים לעסוק בו ואת אחריותם כלפי הלקוחות - גבר והביא לחקיקת החוק הזה. מאז אמנם חל שיפור ניכר ברמת המתווכים וברמת המקצועיות שלהם, אך התלונות עליהם נמשכות.

לפני כחמישה חודשים נחשפה בגלובס הטיוטה שנערכה במשרד המשפטים לתקנות האתיקה, לאחר עבודת צוות שגם ערך סקר בציבור הרחב, על מנת לקבל משוב מהשטח על עבודת המתווכים. מהסקר עלה כי מבין הצדדים לעסקאות מקרקעין, בלטו השוכרים כמי שאינם מרוצים מעבודת המתווכים במידה הרבה ביותר, ואחריהם רוכשי הדירות.

ראש האגף להסדרת מקצועות במשרד המשפטים עו"ד עמיר הרן, אמר בדיון בוועדת הפנים, כי "יש להגדיר בצורה טובה יותר את מקצוע המתווך, מה שבסופו של דבר ישפר את השירות שמקבל האזרח".

נציגת משרד המשפטים לוטן לסקי הוסיפה שהסקר הראה כי "למעלה מ־30% טענו שהמתווכים לא פעלו בהגינות ואף מסרו מידע שגוי על הנכס, או כאלה שטענו כי נטל התשלום הושת על מי שקנה את הנכס - והרבה פעמים בכלל לא קיבל שירות מהמתווך. זה קורה בעיקר באזורי ביקוש. יש מתווכים שמבקשים דמי תיווך על חידוש חוזה השכירות. פרקטיקה נוספת שנעשית נפוצה ומדרדרת את המקצוע נוגעת לפרסום נכס בלי לומר שמתווך מעורב בעסקה".

אולם למרות התלונות הרבות, רק מעט מהן מגיעות בסופו של דבר לטיפול במשרד המשפטים, שהוא רשות הרגולציה האחראית על תחום התיווך. נוי חסון, תובעת משמעתית במשרד המשפטים, סיפרה לחברי הוועדה כי "מתקבלות אצלנו כ־50 תלונות בשנה נגד מתווכי מקרקעין. התקנות המוצעות יסדירו את התחום". היא העריכה כי בעקבות התקנות המוצעות יהיה גידול במספר תלונות, ובכל מקרה, משרד המשפטים לקח את זה בחשבון.

בין המודל האמריקאי למצב בישראל

חריגה יחידה בקונצנזוס הזה הייתה עמדת נציגת רשת רי/מקס, שהביעה התנגדות לתקנות. הנציגה טענה כי "עודף רגולציה עלולה לפגוע בלקוח". ברי/מקס מעוניינים לאמץ את המודל האמריקאי, לפיו אין כמעט רגולציה משפטית על מתווכים, והתחרות היא זו שקובעת מי מהם ישרוד בסופו של דבר.

הדעה הזו נמצאת כיום נמצאת במיעוט, אך רק לפני כחמש שנים סברו במשרד המשפטים בדומה לרי/מקס, והתכוונו לבטל כמעט כליל את האסדרה הממשלתית הקבועה בחוק המתווכים במקרקעין, ובכלל זה דרישת הרישוי, חובת המבחן ומנגנון הדין המשמעתי. ההמלצה העיקרית הייתה להעביר את האחריות לרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן במשרד הכלכלה, המתמחה בתחום הגנת הצרכן.

ואולם מנכ"ל משרד המשפטים לשעבר ערן דוידי, (שכיהן תחת גדעון סער), ביטל את הצעד הזה כשקבע כי הוא אינו נכון גם למצב היום, בין היתר משום שלרשות להגנת הצרכן אין אמצעי אכיפה יעילים בעניין, אך גם בגלל מצב השוק, שמתאפיין בפעילות ברמה גבוהה מאוד ועם מחירים גבוהים במיוחד. לכן הוחלט, שלא רק המשרד ימשיך את הפיקוח על המתווכים, אלא אף יחמיר את החוק באמצעות קביעת כללי אתיקה בענף התיווך.

להעלות את רמת הקושי של מבחני ההסמכה

נציגי המתווכים שהשתתפו בדיון לא התכחשו לממצאי הסקר, ואף סיפרו כי הם מכירים בעצמם את התלונות ושנמאס להם מהשם הרע שיצא למקצוע התיווך. יו"ר לשכת המתווכים איציק לוי, סגנו אסף אפשטיין ומנכ"ל רשת אנגלו סכסון רון נובוטני התלוננו בדיון כי בחינות הרישוי למתווכים אינן קשות, ורבים שעוברים אותן, פועלים בענף במשך זמן קצר, או שכלל לא פועלים בו. הרן השיב כי משרד המשפטים מתכוונת להקשות את המבחנים כדי לצמצם את מספר הנבחנים לאלה שבאמת מעוניינים לעבוד בתחום לטווח הארוך.

הרן אמר כי לפי נתוני משרד המשפטים יש בישראל 70 אלף מתווכים רשומים, מהם 21 אלף בעלי רישיון בר תוקף, ואולם רבים מהאחרונים הם כאלה שעברו השנה את הבחינות, ושמניסיון העבר חלק גדול מהם לא יתמידו ויינטשו את הענף. לוי העיר על זה כי להערכת הלשכה שלו רק כעשרת אלפים איש יכולים להיחשב כמתווכים פעילים שרואים את התיווך כמקצוע שלהם.

יו"ר ועדת הפנים ח"כ יעקב אשר קרא לציבור להגיש הערות כדי שניתן יהיה להתקדם עם הנושא לקראת הצבעה. לדבריו, "בדרך כלל לפני דיונים מהסוג הזה מגיעים לוועדה מספר ניירות עמדה והפעם כמעט כלום. לא שמעתי גוועלד".

נראה כי בציבור הרחב מברכים על ההגבלות שיוטלו על המתווכים, וגם המתווכים הבכירים, שמן הסתם עומדים ברוב התקנות ממילא - היו שמחים להיפטר מהקולגות הפחות מקצועיות, מה שיקטין גם את התחרות שבה הם מצויים.

המתווכים שהשתתפו בדיון התקוממו נגד הסעיף בתקנות שקובע כי "מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת ימסור לכל לקוחותיו את המידע לגבי דמי התיווך שהסכים עליהם עם הצדדים לעסקת המקרקעין, לרבות אופן חישוב דמי התיווך וסכומם".

נציגי המתווכים התקוממו ושאלו: "למה זה רלוונטי לדעת כמה כל צד משלם?", אך נציגי משרד המשפטים ביקשו להשאיר את הסעיף כדי שהלקוח יראה את הסכומים כך שלא יגולגלו אליו בהמשך.