עיריית תל אביב נגד פרויקטי תמ"א 38: "עשרות יירדו לטמיון"

שורה של פרויקטים שקודמו לאורך חודשים, ואולי אף יותר מזה, ייעצרו - והדיירים יצטרכו "לחשב מסלול מחדש": זו המשמעות, כך לפי גורמים בענף, להחלטתה המסתמנת של עיריית תל אביב-יפו שלא להאריך את תמ"א 38, ולמעשה להביא לסיומה בתחומי העיר בסוף החודש הבא. את ההחלטה צפויה לאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשבוע הבא.

● פרויקט מיוחד | תמ"א 38 נגמרת: הכדור עבר לרשויות המקומיות
● חדשות השבוע בנדל"ן | תוכנית ענק ביקנעם: אושרו 3,300 יח"ד חדשות

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תסתיים באופן רשמי, בכל הארץ, ב-29 באוגוסט הקרוב, קרי עוד כחודש ימים. עיריות שביקשו להכין תוכנית מחליפה לתמ"א 38 - תוכנית שתאפשר התחדשות של בניין בודד ("התחדשות בניינית") על פי כלליהן והגדרותיהן - קיבלו אישור לכך, ותמ"א 38 אף הוארכה בתחומיהן עד מאי 2026. התנאי לכך היה שאת התוכנית המחליפה עליהן להגיש למוסדות התכנון עד 1 באוגוסט.

במשך התקופה האחרונה נשמעו קולות אשר טוענים כי עיריית תל אביב-יפו אינה מתכוונת להגיש תוכנית מחליפה משלה עד התאריך הנקוב - זאת על אף שעוד ביוני 2023 המליצה לאשר תוכנית כזו, תא/5555, להפקדה בוועדה המחוזית, "בכפוף להשלמת מסמכים". מאז, הלכה למעשה, לא התקדמה התוכנית אל עבר הגשתה הרשמית. כעת, מתברר, בעירייה לא מתכוונים כלל להגישה עד למועד הדרוש: מהנדס העיר אודי כרמלי ממליץ לציין בישיבה הקרובה כי תא/5555 לא תוגש לפני 1 באוגוסט, ובהתאם לכך לקבוע כי תמ"א 38 בתחומי העיר תל אביב תבוא לסיומה בעוד כחודש.

 ראש עיריית תל אביב-יפו ויו''ר קרן תל אביב, רון חולדאי / צילום: רפי דלויה

נבהיר כי ההחלטה לא התקבלה באופן סופי, אם כי גם במקרה של דחיית המלצת מהנדס העיר התוצאה תהיה זהה, מאחר שהדיון מתוכנן להתקיים יומיים בלבד לפני המועד האחרון להגשת תוכנית מחליפה. הסיכוי שהוועדה המקומית תספיק להגיש את תא/5555 לוועדה המחוזית בזמן שנותר קלוש ביותר, ולכן תמ"א 38 תסתיים בעיר ב-29 באוגוסט בכל מקרה.

"הפקרת בעלי הדירות"

במסמך שיונח על סדר יומה של הוועדה בשבוע הבא מצוין כי "תמ"א 38 הוכיחה לאורך 19 שנות תחולתה כי לא מימשה את מטרתה במקומות הנדרשים לכך ביותר. אף שיצאו בעיר היתרים מכוח תמ"א 38, הרי שאין מדובר בהכרח במסלול יעיל, וזאת לשון המעטה. זהו מסלול שאף לא מספק לשוק ודאות".

בהמשך המסמך מצוינות הסיבות לכך שתא/5555, התוכנית המחליפה לתמ"א 38, לא הוגשה בזמן: "עקב מלחמת חרבות ברזל, על כל המשתמע מכך, והבחירות לרשויות המקומיות ש'תרמו' אף הן לעיכוב, בעיקר בכל הנוגע לקיום הליך שיתוף ציבור, טרם הושלם הליך הכנת מסמכי התוכנית. הצפי להגשת התוכנית לוועדה המחוזית הוא לקראת סוף שנת 2024, ובחודש ספטמבר 2024 צפוי להתחיל הליך שיתוף ציבור לתוכנית".

עם זאת, נציין כי רשויות אחרות כן הצליחו בתקופה זו לקדם את התוכניות המחליפות בתחומן: עיריית רמת גן הגישה ממש בימים האחרונים את תוכניתה לוועדה המחוזית, ועיריית רמלה אף השלימה את הליך האישור כולו לתוכנית המחליפה שלה.

אך מה יהא על מי שקידם בבניין שלו התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38? אותם דיירים למעשה חוזרים לנקודת האפס, ויצטרכו לקדם את ההתחדשות בבניין שלהם בדרכים אחרות, או להמתין שהעירייה תשלים את אישור התוכנית המחליפה שלה, הליך שיימשך חודשים במקרה הטוב.

בשוק מעריכים שישנם עשרות פרויקטים כאלו לפחות, אם לא מאות. לדברי עו"ד דן הלפרט, המתחמה בליווי דיירים בפרויקטי תמ"א 38, ישנם פרויקטים שבהם "נעצרנו דקה לפני הגשת הבקשה להיתר - כי הבנו שלא נספיק. זה אומר שהפרויקט ירד לטמיון, אחרי תקופה ממושכת של מאמצים, חודשים של משא-ומתן מסחרי ומשפטי והכנת הסכמים ודיונים ופגישות וכנסים".

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מוסיף כי "המלצת מהנדס עיריית תל אביב-יפו מונעת משיקולים כספיים גרידא, ללא כל התחשבות או עריכת איזונים עם שיקולים כבדי משקל אחרים, ובכללם ביטחונם האישי של תושבי העיר.

"ההסבר שניתן שלפיו מלחמת חרבות ברזל היא זו שעיכבה את קידום התכנית, איננו משכנע ואף מקומם לאור החלטות קודמות של הוועדה והמצג שניתן על ידיה בחודשים האחרונים, שהראו כי יש כוונה ורצון להגיש את התוכנית לוועדה המחוזית בזמן".

יכולת לגבות השבחה

בשבועות האחרונים נשמעו הערכות כי אחת הסיבות להחלטה המסתמנת היא היעדר יכולתה של העירייה לגבות היטל השבחה מלא. בתגובתה מרמזת על כך העירייה לראשונה: "תוכניות התחדשות עירונית, בניגוד להיתרים מכוח תמ"א 38, נעשות על בסיס כלכלי, וניתן לגבות מהן היטל השבחה. המיועד למימון הקמת מוסדות ציבור.

"טרם התקבלה החלטה סופית בנוגע להארכת תמ"א 38", מוסיפה העירייה. "בשלב זה אנו מכינים את מסמכי תוכנית תא/5555, שעקרונותיה אושרו כבר בוועדה המקומית. אנו מקווים שבתוך שנתיים היא תאושר ונושא הזכויות יהיה ברור ומוגדר ברמת הבניין הבודד".

כתבה מורחבת, כחלק מפרויקט כתבות מיוחד העוסק בסיום דרכה של תמ"א 38 - במוסף הנדל"ן בסוף השבוע הקרוב.