משקיעים בחברות העוסקת בנדל"ן בחו"ל? היזהרו מתשלום מס כפול

הכותב הוא מומחה במיסוי בינלאומי ושותף במשרד מאיר מזרחי עם רפאל

פסק דין חדש קובע כי משקיע ישראלי הפועל בחו"ל חייב להוכיח כי תשלומי המסים בחו"ל שולמו במלואם, אחרת הוא יהיה חשוף לתשלום מס גבוה בישראל, ולפגיעה משמעותית בכדאיות העסקה.

● כך מצאו את עצמם כוכב יאיר ועומר מחוץ לרשימת היישובים העשירים ביותר בישראל 
● המחיר קפץ פי 5 בעשור: כך נראה איסוף הקרקעות לקראת בניית מגדל הענק בתל אביב 

חישוב תשלום המס של תושב ישראל המשקיע בנדל"ן בחו"ל נחשב לאירוע מורכב ומסובך. ראשית, יש לחשב את הרווח בחו"ל ולשלם עליו מס במדינה שבה נמצא הנדל"ן. לאחר מכן יש לחשב את הרווח בישראל (לפי דיני המס בישראל), ממנו ייגזר המס החייב, בניכוי המס ששולם בפועל בחו"ל.

ישנם מקרים שבהם תושבי ישראל משקיעים, יחד עם שותפים, בחברה זרה בעלת נכסים בחו"ל. במקרה כזה, החברה תשלם מס במדינה הזרה בלבד, והמשקיע הישראלי ישלם מס רק אם קיבל דיבידנד מהחברה הזרה.

כדי למנוע תכנוני מס, נקבעה בפקודת מס הכנסה הוראה שקובעת שחברה זרה בבעלות של תושבי ישראל המשלמת מס במדינה הזרה בשיעור נמוך מ־15%, תיחשב בישראל כאילו חילקה דיבידנד, גם אם הדיבידנד לא חולק בפועל. הוראה זו ידועה בשם "חברה נשלטת זרה".

שבע חברות עם נכסים בגרמניה ובצרפת

במדינות רבות בעולם, שיעור המס על הכנסות של חברה מקומית, בכל הקשור לנדל"ן מקומי, גבוהות מ־15%. בגרמניה שיעור המס עומד על 15.8% לפחות, בצרפת על 33%, באיטליה 24%, ביוון 22%, ובארצות הברית 21% לפחות. לכאורה, לא צפויה בעיית מיסוי כתוצאה מהשקעה במדינות אלו.

במקרה המדובר, חברה ישראלית (ויטלה קפיטל), שהייתה בזמנו חברה ציבורית, החזיקה בשבע חברות זרות שבבעלותן נכסי מקרקעין מניבים בגרמניה (שתי חברות) ובצרפת (חמש חברות). החברה הישראלית הגישה דוחות מס בישראל, ודיווחה על ההחזקה בחברות, וטענה כי כל אחת מהחברות משלמת מס בשיעור של לפחות 15% במדינה הזרה.

אף ששיעור המס במדינות אלו גבוה מ־15%, רשות המסים דרשה מהחברה הישראלית להציג הוכחות חד משמעיות שהמס אכן שולם במדינות אלו.

לגבי חלק מהחברות הזרות, לא הוצגו כלל דוחות מס, ולגבי חלק מהחברות בצרפת הוצגו דוחות מס אשר לכאורה הוגשו לרשות המס הצרפתית, ללא הסבר האם הדוחות אכן התקבלו והאם מדובר בדוחות סופיים.

בית המשפט לא השתכנע כי המס אכן שולם, וקבע כי החברה הישראלית חייבת בתשלום מס כאילו לא שולם מס בחו"ל.

פסק הדין לעיל מבהיר כי החובה להוכיח את תשלומי המס בחו"ל חלה על המשקיע הישראלי, גם כאשר מדובר בחברות זרות, וגם כאשר המשקיע הישראלי אינו בעל 100% ממניות החברות הזרות.

חובת ההוכחה: על המשקיע הישראלי

הלקח ממקרה זה, שנבע מנסיבות של ניהול לקוי, הוא שכל משקיע ישראלי הפועל בחו"ל חייב, כבר במועד ההשקעה, להכיר לעומק את השלכות המס החלות על החברה הזרה בחו"ל, ולוודא שיש בידיו, בכל שנת מס, אסמכתאות מספקות לגבי דוחות המס שהוגשו לרשויות המס בחו"ל, כולל אישורי קבלה, והוכחות כי תשלומי המסים לרשויות המס הזרות שולמו במלואם.

ע"מ 8846-04-22