יותר השכרות ארוכות־טווח: התוכנית האסטרטגית החדשה של משרד השיכון

משרד השיכון יוזם תוכנית אסטרטגית לעידוד שכירות ארוכת־טווח, שתכלול תמרוץ כלכלי של הענף, הגדלת המידע והניתוח של שוק זה והנגשתו לציבור, כמו גם קביעת יעדים ומדדים לתחום.

● נתונים מגלים: מה קרה למחירי השכירות ביולי?
● כך נראה איסוף הקרקעות לקראת בניית מגדל הענק בת"א
● עסקה בשבוע | ג'סר א־זרקא: דירה ב־700 אלף שקל ליד דירה ב־4.55 מיליון שקל

המשרד הגיש לממשלה הצעה להחלטה בנושא זה, אשר מטילה אחריות על המנכ"ל, יהודה מורגנשטרן, לגבש תוכנית אסטרטגית לענף ולהביאה לאישור הממשלה בתוך ארבעה חודשים.

בהצעה מפורט כי בשנת 2023, התגוררו בשכירות 29% מכלל משקי הבית המדינה, וכי היקף שוק השכירות באותה שנה מוערך בכ-42 מיליארד שקל. "על אף ששוק השכירות מהווה חלופה מהותית לבעלות על דירה, נכון להיום, שוק זה לא מפותח דיו בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. הביקוש לדיור בכלל, ולדיור בשכירות בפרט, עולה על ההיצע הקיים, ושכר הדירה הממוצע ממשיך לעלות ולהשית עלויות גבוהות על האזרח הממוצע", נכתב בהצעת ההחלטה.

בהצעה מסבירים כי נושא השכירות לא נמצא מספיק על סדר היום של הממשלה, ולא ניתנת לו תשומת הלב הראויה, בניגוד למדינות אחרות. צוין כי אחת התוצאות לכך היא שישראל ממוקמת במקום הכי נמוך מבין מדינות ה-OECD בהיבט של אסדרת תחום השכירות.

משרד הבינוי והשיכון הוא המשרד האחראי מטעם הממשלה על ענף הדיור, והוא מהווה, בין השאר, רגולטור בתחומים שונים בתחום הדיור, בהם אסדרת "דיור בהישג יד" באמצעות חברת "דירה להשכיר". על כן, המשרד מבקש לאפשר לו לגבש תוכנית אסטרטגית לאסדרת שוק השכירות, אשר תכלול, בין היתר, איסוף מידע על שוק השכירות, פיתוח כלים לניתוח המידע והנגשתו לציבור, כלים לעידוד השכרה לטווח ארוך וקביעת יעדים ומדדים לשוק לשכירות.

סביר כי יש שתי סיבות חשובות לכך שהמשרד נעור דווקא עכשיו לטיפול בנושא. הראשונה, היא העלייה המהירה של מחירי הדירות; השנייה - כשלים ובעיות שמלווים את ענף השכירות, ובמיוחד את תחום השכירות ארוכת־הטווח, בשנים האחרונות.

החשיבות של "דירה להשכיר" קריטית לעתיד הענף

הדיור להשכרה בישראל נחלק למספר מסלולים: המסלול הראשון כולל יזמים פרטיים, שמנצלים את החוק לעידוד השקעות הון להסבת דירות מגורים לדירות להשכרה, לתקופה של חמש שנים לפחות. המסלול השני הוא קרנות ריט - קרנות באחזקה ציבורית המחזיקות, בין היתר, נדל"ן למגורים - שרוכשות דירות בשוק החופשי ומשכירות אותן לתקופה של 20 שנה. המסלול השלישי יזום על־ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שמפרסמת באמצעות רשות מקרקעי ישראל מכרזי קרקע במחיר מופחת, ליזמים שיבנו על הקרקע דירות להשכרה ל־20 שנה. אולם, המסלול הגדול ביותר הוא של משקיעי נדל"ן קטנים, שרוכשים דירות ומשכירים אותן.

מסלול זה כולל כיום למעלה מ-90% מהדירות המושכרות, אך במשך שנים, הממשלה רואה אותו בשלילה ומנסה להדיר משקיעים מהשוק, באמצעות מיסוי רכישה גבוה.

מקרב המסלולים האחרים, "דירה להשכיר" הוא המסלול הבולט, כי בעוד ששני המסלולים הראשונים כוללים אלפי דירות, במסגרת "דירה להשכיר" בוצעו עד כה מכרזי קרקע לכ־20 אלף יחידות דיור, ולכן החשיבות שלו קריטית לעתיד הענף.

הבעיה היא שבשנתיים האחרונות, השכירות ארוכת־הטווח, על שלושת מסלוליה, מצויה במשבר כבד ביותר. באופן בסיסי, היזמים רואים לנגד עיניהם את התשואה שיקבלו על דירותיהם, אל מול הריבית שישלמו בגין הליווי. עם העלאות הריבית לרמות של 7%־8% בשנה, בעוד שהתשואות נותרו ברמות של 3% - הכדאיות להקמת פרויקטים כאלה נפלה.