כך הופכים המבצעים של הקבלנים לעלייה בסיכון האשראי של חברות הנדל"ן

במחצית הראשונה של השנה בוצעו בישראל 46.7 אלף עסקאות לרכישת דירות. אמנם זוהי עלייה של 30% במספר העסקאות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אולם זו ירידה של כ־21% לעומת המחצית הראשונה של 2022, וירידה של כ־15% מממוצע העסקאות הרב שנתי.

בשוק מייחסים הרבה מהעלייה הנוכחית במספר העסקאות למבצעים הדרמטיים שמציעים הקבלנים. האם הלוואות הקבלן הללו, לצד הקשיים האחרים שהקבלנים מתמודדים איתם, כמו מחסור בפועלים וגידול בעלויות הבנייה, באות לידי ביטוי בחובות של הקבלנים? 

● חצי מיליון שקל בשנה: הדוחות שחשפו את הזינוק במחירי הדירות
● הנדל"ן ממשיך לטפס: רוכשי הדירות מחפשים נכסים יקרים יותר

הבנקים: הענף ימשיך להיות מושפע מקושי

בדוח של בנק הפועלים אפשר לראות עלייה בסיכון האשראי הבעייתי בסקטור הבינוי: בסוף 2023 היקף האשראי הזה שניתן מצד בנק הפועלים עמד על 2.13 מיליארד שקל, לעומת 1.78 מיליארד שקל במחצית 2023; בסיום המחצית הראשונה של 2024, אז לכאורה אמור היה להיראות שיפור (שכן נרשמה עלייה בפעילות), סיכון האשראי הבעייתי עמד על 1.84 מיליארד שקל, עלייה מינורית אמנם, של 57 מיליון שקל, לעומת התקופה המקבילה, אך עדיין עלייה - לסכום המהווה כ־86% מכלל האשראי הבעייתי בכל 2023.

גם נתוני לאומי משקפים קצב עלייה בסיכון האשראי הבעייתי בסוף המחצית הראשונה של 2024, עם 1.102 מיליארד שקל בסוף יוני השנה, לעומת כ־1.479 מיליארד שקל בכל שנת 2023.

בבנק מזרחי־טפחות מציגים עלייה של 7.5% בחשיפת האשראי הכוללת בענפי הבינוי והנדל"ן, אולם סיכון האשראי בסקטור בינוי הנדל"ן לא עלה משמעותית בין התקופות - 687 מיליון שקל במחצית 2024 לעומת 648 מיליון שקל במחצית 2023.

בנק דיסקונט מציג בדוח את הערכתו ולפיה "ענפי המשק שפעילותם חשופה במיוחד לנזקי המלחמה הם: בינוי ונדל"ן (לרבות נדל"ן מניב ומסחר בחומרי בנייה), מלונאות ותיירות, והייטק". דיסקונט מציג עלייה מזערית בסיכון האשראי הבעייתי, מ־1.673 מיליארד שקל בסוף מחצית 2023, ל־1.679 מיליארד שקל בסוף מחצית 2024.

גורם בענף מסביר את המספרים: "לאחר תקופה לא קצרה שבה אתרי הבנייה היו סגורים, החזרה לעבודה מלאה היא הדרגתית, ויש פיגור משמעותי בביצוע. המשמעות של הפיגור הזה היא פיגור במסירת הפרויקטים, ופיגור כזה יוצר לא פעם בעיה בפירעון החוב לבנק. יזמים שיש להם פחות 'שוליים' ופחות הון עצמי להביא מהבית כדי לשלם לבנק - אצלם נוצרת בעיה אמיתית".

מימון חוץ־בנקאי: "קפיצה" בהלוואות בפיגור

בדקנו גם דוחות של שלושה גופים חוץ־בנקאיים ציבוריים אשר עיקר פעילותם היא בתחום הנדל"ן: גמלא הראל, מניף שירותים פיננסיים וברקת קפיטל. גם בדוחות אלו אפשר לזהות כמה סימני אזהרה.

בדוח גמלא הראל, לדוגמה, אשר מעמידה מימון ליזמים בענף הבנייה, ניתן לראות שחלה עלייה משמעותית בהיקף ההלוואות שנמצאות בפיגור של יותר מ־180 יום. אם בסוף 2023 עמד היקף ההלוואות הללו על 10.45 מיליון שקל, בסוף המחצית הראשונה של 2024 ההיקף הגיע כבר לכ־27.3 מיליון שקל.

במניף, יתרת האשראי בגין חובות בקשיים קפצה בין סוף 2023 לסוף מחצית שנת 2024 מ־23.8 מיליון שקל ל־137.9 מיליון שקל, פי שישה כמעט. סך כל החובות שיש בהם עלייה בסיכון אשראי עמד על כ־105 מיליון שקל בסוף מחצית 2024, לעומת כ־21 מיליון שקל בלבד בסוף 2023.

כאן נסייג כי דוחות הגופים החוץ־בנקאיים נתונים הרבה יותר לתנודות, בשל תיק האשראי הקטן יחסית בהשוואה לבנקים.

כך, כפי שמסביר מנכ"ל מניף מאור דואק, מרבית החובות המצוינים נובעים מפרויקט אחד גדול עם חוב של יותר מ־100 מיליון שקל. "הגדרנו אותו כחוב בעייתי כי הרגשתי שהיזם 'מתוח' ועשוי להיות בבעיה", מסביר דואק. "לאחרונה הוא קיבל אישור עקרוני לליווי מאחד הבנקים, כך שהבעיה בדרך לפתרון - אבל נכון לעכשיו הוא עדיין מסווג בדוח כבעייתי".

דואק מציין כי "שוק הנדל"ן פועל ב'דיליי'. אלו קצת 'חדשות של אתמול'. אלו לא מספרים גדולים, ולא דרמות. אין קריסות של יזמים גדולים".

ברקת קפיטל מציינת בדוח שלה לסוף המחצית הראשונה של 2024 כי "מצב לחימה ממושך כרוך בחוסר ודאות, אשר עלול לגרום לירידה בביקוש לדירות ולנכסי נדל"ן, לירידת מחירים ולהאטה במכירות, וכן להתארכות משך ביצוע הפרויקטים ולגידול בעלותם".

אצל ברקת העלייה בהוצאות ההפרשה להפסדי אשראי מינורית - 4.96 מיליון שקל בסוף מחצית שנת 2024, לעומת 3.54 מיליון בסוף מחצית 2023.

במחצית הראשונה של 2024 היקף ההלוואות שנמצאות בפיגור תשלומים של יותר משנה עמד על 45.6 מיליון שקל, לעומת 5.3 מיליון שקל בלבד בסוף 2023. סכומים אלו ניצבים אל מול כ־805 מיליון שקל של הלוואות שאינן בפיגור, שניתנו על ידי ברקת. בברקת מציינים כי הפיגורים מקורם בעיקר בשתי הלוואות גדולות, שאחת מהן כבר נפרעה.

"המגמה חיובית, אבל אני לא יכול להגיד שהשוק מצוין ובמצב נפלא", אומר דואק. "עדיין חסרים פועלים בענף, עדיין ישנה עלייה במחירי התשומות ועדיין נרשמת התארכות של הבנייה עצמה. אנחנו עדיין מתמודדים עם רגעים של 'עצירת הנשימה', כי תכף איראן תוקפת, כי התרחש פיגוע גדול חלילה - זה עוצר את השוק, בכל פעם מחדש".