מדריך מס להשקעות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל

הכותב הוא מומחה מיסוי בינלאומי במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל

השקעות נדל"ן של ישראלים בחו"ל היא מגמה הולכת וגוברת, אשר מציעה במרבית המקרים פוטנציאל תשואה גבוה יותר מהשקעות נדל"ן סולידיות בשוק הישראלי. השקעות נדל"ן בחו"ל מביאות עמן סוגיות מיסוי משמעותיות, שמחייבות תכנון מבנה מס ידוע מראש, בכפוף למדיניות המס בישראל ולמדיניות המס במדינה שבה הושקע הכסף. אלה הם היבטי המס העיקריים שיש להביאם בחשבון בעת השקעה במדינה זרה. 

● כסף בקיר | בתים נטושים ודירות מכינוס נכסים: איך משקיעים בנכסים מיוחדים
● יותר מ־7,000 דירות בתל אביב בבת־אחת: גל מכרזים שינסה להוריד את מחירי הנדל"ן  

במה משקיעים 

חשוב להבחין בין השקעה בנדל"ן עצמו - ישירות או באמצעות גוף שקוף (שותפות ברוב המקרים) לבין השקעה בחברה מקומית המחזיקה בנדל"ן. השקעה ישירה בנדל"ן מניבה דמי שכירות ורווח הון ממימוש הנדל"ן, ואילו השקעה בחברה מניבה דיבידנדים ורווח הון ממימוש מניות החברה הזרה. מדובר בשתי השקעות שונות הגוררות גם חיובי מס שונים. במאמר זה נתייחס להשקעות בנכסים עצמם ולא בהשקעות באמצעות חברה זרה. 

חובת דיווח וחובת תשלום 

הכנסות מנדל"ן בחו"ל (דמי שכירות ורווח הון ממימוש הנכס) חייבות בדרך־כלל במס הן במדינה שבה נמצא הנכס והן בישראל. שיעורי המס המקומיים משתנים ובחלק מהמדינות קיים פטור לדמי שכירות עד לתקרה מסוימת. במרבית המדינות קיימת הבחנה חשובה בין השכרה "רגילה" לתקופות ארוכות יחסית לבין השכרה לתקופות קצרות (Airbnb) החייבת בשיעורי מס גבוהים יותר כהכנסה מעסק.

נוסף לחבות המס עצמה, בחלק מהמדינות קיימת גם חובת הגשת דוח מס מקומי. המס ששולם בחו"ל ניתן לזיכוי כנגד המס הישראלי על מנת שלא לגרום לכפל מס, בתנאים מסוימים ולאחר הצגת אסמכתאות מתאימות. 

מסלולי המס בישראל 

יחידים תושבי ישראל יכולים לבחור באחד משני המסלולים הבאים בקשר להכנסות שכירות מחו"ל: (א) מס שולי - תשלום מס ישראלי בהתאם למדרגות המס השוליות (עד 47% בתוספת מס יסף בשיעור של 3%) על הרווח מפעילות ההשכרה (הכנסות בניכוי הוצאות) ותוך קבלת זיכוי מהמס הזר ששולם בחו"ל על דמי השכירות; או (ב) תשלום מס ישראלי בשיעור קבוע של של 15% על הכנסת השכירות (להבדיל מהרווח) במקום מס בשיעור שולי אם ההכנסה אינה מעסק וללא זכאות לזיכוי ממס זר ולניכוי הוצאות (למעט פחת). חלופה זו רלבנטית למקרים שבהם הוצאות החזקת הנכס בחו"ל ושיעור המס בחו"ל נמוכים יחסית. חברות תושבות ישראל חייבות במס חברות (23%) על דמי השכירות (לאחר ניכוי הוצאות) ועל הרווח ממימוש הנכס תוך קבלת זיכוי בגין המס הזר ששולם בחו"ל. 

כללי המס בחו"ל 

לכל מדינה יש כללי מיסוי משלה שאינם תואמים בהכרח את כללי המיסוי בישראל, בין היתר לגבי התרת הוצאות בניכוי לצורך חישוב ההכנסה החייבת, שיעורי פחת שונים בהשוואה לשיעורי הפחת המותרים בניכוי בישראל, הקלות מס בשחלוף נכסים ופטורים נקודתיים אחרים. חשוב מאוד להיות מודעים לפערים בין כללי המיסוי בישראל ובחו"ל ולטפל בפערים בצורה נכונה. 

מי משקיע: יחיד או חברה 

חלק מהמשקיעים המחזיקים גם בחברות ישראליות מתלבטים האם לבצע את ההשקעה באופן אישי או באמצעות החברה שבבעלותם. השקעה באמצעות חברה גוררת חיוב במס בשיעור אחיד של 23% על דמי השכירות ועל רווח ההון ממימוש הנכס. יתרון נוסף להשקעה באמצעות חברה הוא שההשקעה מבוצעת מתוך עודפים שחויבו במס חברות בלבד - 23% ולא במס מלא בשיעור של 50% (מס שולי או מס דו שלבי).

להשקעה באופן אישי יתרון אחד בולט המתבטא במיסוי חד־שלבי בשיעור של 25% על הרווח העתידי במימוש הנכס, בהנחה שלא מדובר בנישום שהעיסוק שלו הוא השקעות בנדל"ן בחו"ל, בהשוואה למיסוי דושלבי בשיעור אפקטיבי של כמעט 50% (מס חברות 23% ולאחר מכן מס דיבידנד על יתרת הרווח בשיעור של 33%) שיחול על רווח ההון בהשקעה באמצעות חברה.

לכן, השקעות שמרבית הרווח מהן צפוי בצורת רווח הון בטווח הקצר או הבינוני נכון יותר לבצע באופן אישי אצל מי שהשקעות מסוג זה אינן חלק מפעילותו העסקית, ואילו השקעות המיועדות לטווח ארוך או המבוצעות על ידי מי שעוסק במקרקעין באופן שוטף נכון יותר לבצע באמצעות חברה. 

מיסי עיזבון וירושה בחו"ל 

בחלק מהמדינות מוטלים גם מיסי עיזבון או ירושה, נוסף למסים החלים על דמי השכירות ועל הרווח ממימוש הנכס. מיסי עיזבון וירושה מוטלים בשיעורים משמעותיים על שווי הנכס (ולא רק על עליית הערך) ולכן זה נושא קריטי לתכנון חבות המס. במקרים רבים היערכות בצורה נכונה מראש עשויה למנוע את החיוב במסים אלו והתעלמות מהנושא תביא לאובדן ערך משמעותי בידי היורשים. 

מימוש הנכס 

רווחי הון שהופקו על ידי יחידים תושבי ישראל ממימוש נכסים בחו"ל חייבים במס בישראל בשיעור של 25% בתוספת מס יסף בשיעור של 3%, והכול תוך קבלת זיכוי בגין המס הזר ששולם על אותו רווח הון בחו"ל. לעומת זאת, במקרה שהמימוש של הנכס יחשב כחלק מפעילות עסקית של הנישום ההכנסה תחויב במס בשיעור שולי (עד 50%) כאשר גם כאן אמור להינתן זיכוי בגין המס הזר ששולם בחו"ל. מסיבה זו חשוב מאוד להעריך בצורה נכונה את מידת החשיפה לסיווג הפעילות כפעילות עסקית ולהיערך בהתאם. 

דמי ביטוח לאומי

דמי שכירות המסווגים כהכנסה פסיבית ורווחי הון ממימוש הנכס בחו"ל אינם חייבים בדמי ביטוח לאומי בישראל, ואילו הכנסה עסקית מדמי שכירות או ממכירת נכסים בחו"ל חייבת בדמי ביטוח לאומי בישראל. גם מסיבה זו חשוב לוודא שמדובר בהכנסות פסיביות של הנישום ולא בפעילות של עסק.

לסיכום, תכנון מס מדוקדק לפני ביצוע השקעה נדל"נית במדינה זרה הוא צעד קריטי להבטחת רווחיות ויעילות ההשקעה. חוקי המס משתנים באופן משמעותי בין מדינות, וללא הבנה מעמיקה של המערכת המקומית, משקיעים עלולים להיתקל בעלויות בלתי צפויות, כפל מיסוי, או אפילו סנקציות בגין איציות. תכנון נכון מאפשר למשקיע למקסם את התשואה על ההשקעה על ידי ניצול הטבות מס אפשריות, הימנעות מכשלים משפטיים, ואופטימיזציה של מבנה ההשקעה. הבנת ההשלכות המיסויות מראש מסייעת בקבלת החלטות מושכלות לגבי כדאיות ההשקעה ואופן מימושה, ומונעת הפתעות לא נעימות בעתיד.