הנדל"ניסט שבטוח: אחרי שהמלחמה תסתיים יהיה "בום", וזה הסקטור שיושפע לטובה

"קשה לקבל החלטות במצב של חוסר ודאות. הסכמי השכירות הממוצעים בישראל בענף המשרדים הם לתקופה של שלוש־חמש שנים, והשוק מתאפיין כרגע במצב של הימנעות מהחלטות ארוכות־טווח שישפיעו על מהלכים עסקיים. מרבית החברות מנסות לשמר מה שיש ולהאריך בתקופות קצרות עם חוזים לשנה־שנתיים", אומר בראיון לגלובס גיא עמוסי, מנכ"ל חברת אביסון יאנג ישראל המספקת שירותי ייעוץ וניהול בתחום הנדל"ן המניב.

● כסף בקיר | בתים נטושים ודירות מכינוס נכסים: איך משקיעים בנכסים מיוחדים
● אחת העסקאות היקרות בעיר: בכמה נמכר פנטהאוז עם 5 חדרים בחיפה? 

לדבריו, המשבר בענף המשרדים מושפע מהמשבר העולמי והמקומי של חברות ההייטק שמקצצות בכוח אדם. כתוצאה מכך מתפנים שטחי משרדים וביחד עם פרויקטים חדשים שנבנים ומתאכלסים - יש היצע אדיר של שטחים שנותרים ריקים.

"הנדל"ן ברמה מעולה"

בחודשים האחרונים נסגרות חברות סטארט־אפ והייטק או מצמצמות פעילות ושטחים משמעותית. איך זה משפיע של שוק השכירות בענף המשרדים?
"במצב הנוכחי אנחנו לא רואים מעברים דרמטיים של חברות שרוצות לשפר את שטחי המשרדים שלהן. לפני שלוש שנים חברות רצו לשפר את חוויית העובדים ושדרגו למשרדים חדשים. כיום זו תופעה פחות שכיחה וחברות עוברות משרדים רק אם הן חייבות. שאר החברות, במצב של אי־ודאות במלחמה".

 בנייני משרדים בתל אביב / צילום: Shutterstock

הראיון עם עמוסי מתקיים בבוקר יום ראשון. "קמנו הבוקר למתקפת מנע על חיזבאללה שרצה לירות לכאן אלפי טילים. איך מקבלים החלטות כך? זה מצב מתמשך - מהרפורמה המשפטית ועד המלחמה - שהשוק במצב של המתנה, ואף אחד לא יודע איך לקבל החלטה במיוחד בצד של השוכרים.

"נוסף לכך, יש קושי להחלטות גם בצד היזמים שצריכים להקים מבנים חדשים ויש להם היתרי בנייה ולא החלו לבנות".

האם יש שטחים שנותרים ריקים?
"במרכז העסקים של ת"א נבנים כרגע חמישה־שישה מגדלים; קבוצת מבנה בסוללים, בניין של רבוע הכחול בתוצרת הארץ, טוהה2 של אמות וגב ים, בניין הספירלה של עזריאלי וגם בניין האייקון בבורסה. אני לא חושב שהחברות והיזמים האלה חשבו שיגיעו למצב הזה של הבנייה שמתקדמת כבר, והבניינים לא יהיו מלאים עדיין. הם רחוקים מלהיות מלאים, והם ברמה הכי גבוהה בעולם. הם נבנים ברמות של 'ליד פלטינום' זה תקן אנרגטי שאומר בעצם כמה הבניין חסכוני, ירוק וחברותי למשתמשים שלו.

"הנדל"ן קיים וברמה ומיקום מעולה - העניין הוא בהייטק שהוא הגורם המרכזי לכך שיש שטחים ריקים כרגע. הוא הקטר שסוחב אחריו את כל המשק. אם ההייטק לא צומח, משרדי עורכי הדין לא צומחים וכל השירותים הנלווים לחברות ההייטק מצטמצמים וכך נוצרים עודפים של שטחים.

"ואחרי כל זה: המלחמה תסתיים יום אחד ואחריה יהיה בום רציני של חברות. אם מסתכלים על ההיסטוריה רואים שאחרי מלחמה באו ימים טובים מאוד לכולם, כולל לענף המשרדים".

יש ביטולים של חוזים או יציאה מחוזים באמצע, אתם מקבלים פניות?
"מקבלים פניות ומתעסקים המון בסאב־ליס (שכירות משנה). למשל הייתה עסקה שעשינו בסאב ליס לחברה בינלאומית שלפני שלוש שנים שכרה את כל המשרדים שלה, וכעת כשצמצמה שטחים ביקשה שנמצא לקוח לסאב־ליס. יש המון היצע כרגע לשכירות משנה בבניינים הכי טובים בלב מרכז העסקים של תל אביב בכל מיני גדלים וברמות פאר שרוצים בכל אזור מחלף השלום וסביבתו".

"הכול מוכן בגימור מצוין"

לאחרונה דיווחנו על תביעה שבה נחשף על השכרת שטח במגדלי דה וינצ'י ב־70 שקל למ"ר לאחר שהושכרו קודם ב־160 שקל למ"ר. האם זה משקף את כיוון המחירים כעת במשרדים בלב אזור הביקוש?

"המחיר הזה חריג מאוד. המחירים ירדו, אבל לא ירדו ככה. המחיר למעטפת בבניינים חדשים בדרג טריפל A הוא עומד על כ־130 שקל למ"ר מעטפת, וההשקעה לרמת גמר היא עוד כ־40 שקל למ"ר.

"שוק המשרדים בתל אביב ובישראל בכלל מורכב מיזמים חזקים שמחזיקים 70%־80% מהנדל"ן, חברות כמו עזריאלי, אמות, גב ים, מבנה, ריט1 וחברות הביטוח. אלו חברות חזקות שלא כ"כ מתרגשות מעצירה של שנה־שנתיים. זה לא נעים, אבל לא יתמוטטו. כלומר, חברות גדולות יודעות שהן בונות בניין ושהבניין יעמוד תקופה מסוימת זה בנוי בתכנית העסקית.

 בנייני משרדים בתל אביב / צילום: Shutterstock

"מצד שני, יש קבוצות רכישה ומשקיעים שקנו משרד להשכרה כנכס מניב, ורצו לעשות תשואה. והם הרבה יותר רגישים למה שקורה והמחיר במצב שהמשרד לא מושכר משית עלויות כמו ארנונה, דמי ניהול והמשכנתה, וזה יוביל להורדת מחירים במקומות האלה, ובכל מחיר הם ינסו להשכיר".

מה קורה מחוץ לעיר, באזורים כמו כפר סבא וראשון לציון. גם שם בונים הרבה. איפה מזהים קושי?
"יש מיליוני מ"ר בנויים ופנויים. בפתח תקווה לדוגמה יש הרבה פרויקטים ושטחים ריקים. גם באזור בני ברק וגם בפארק נעימי בצומת מסובים - פרויקטים עם אלפי מ"ר - לא מאוכלסים עדיין בשוכרים. בסר סיטי בפ"ת זו דוגמה אחרת כי זו קבוצת רכישה, אבל גם זה פרויקט שחי שנתיים ומאוכלס רק ב־30%־40%, ויש שם 120 אלף מ"ר להשכרה.

"ישנם גם בניינים בכפר סבא שהם ריקים כרגע והם לקראת סיום בנייה וטרם התאכלסו. אמדוקס בנתה קמפוס מטורף ברעננה ועכשיו היא מפטרת עובדים ומתפנים משרדים. מי שירצה יוכל לסגור 'סאב ליס' ולעבור למשרדים של אמדוקס, במבנה בן שנה וחצי והכל מוכן בגימור מצוין".

יש גם הזדמנויות?
"הסגמנטים הפורחים שהם התעשיות הביטחוניות וה־AI שמחפשים הזדמנויות".