מכרזי הענק למשרדי הממשלה בירושלים - כמה יציעו היזמים?

צעד ראשון בדרך להקמת יותר מ-300 אלף מ"ר שטחים למשרדי ממשלה חדשים בירושלים: מינהל הבינוי הממשלתי שבחטיבת הנכסים באגף החשב הכללי במשרד האוצר פרסם השבוע מכרז פומבי ל"מיון מוקדם" של מציעים פוטנציאליים, עבור שלושה מתחמי ענק בבירה - קמפוס טכנולוגי בהר חוצבים, היכל המשפט ומגדל המשפט באזור הכניסה לעיר והמטה החדש של המוסד לביטוח לאומי.

● בדיקת גלובס | "הכניס להלם את כל השוק": מחירי השכירות בצפון מזנקים, במיוחד בערים האלה
● כך הופכים המבצעים של הקבלנים לעלייה בסיכון האשראי של חברות הנדל"ן

לא מדובר רק בהקמת הפרויקטים, אלא במימון, בתכנון, בהקמה ובתחזוקה למשך 25 שנים. עלות הבנייה לבדה, בהערכות זהירות, היא כמעט 2.5 מיליארד שקל.

המכרז שפורסם השבוע מכשיר את הקרקע לפרסום המכרזים עבור שלושת הפרויקטים - מכרזים שיפורסמו בשלב הבא כל אחד בנפרד, עבור כל אחד משלושת המתחמים, עם תנאים נתונים ומועדים משלו. כל מציע במכרז המקדים יכול להגיש הצעה לכל פרויקט, ואף לשלושתם יחד. את ההצעות במכרז המיון המוקדם ניתן יהיה להגיש עד אמצע נובמבר, וכנס מועמדים ראשון יתקיים ב-17 בספטמבר.

מה מתוכנן בפרויקטים?

שלושת הפרויקטים הם: הקמפוס הטכנולוגי "גן חוצבים" שבהר חוצבים, עם 150 אלף מ"ר מעל פני הקרקע, ועוד 100 אלף מ"ר מתחת, בשלושה מגדלים בני 30 קומות כל אחד. הקמפוס ישכן את היחידות הטכנולוגיות הממשלתיות, ובהן היחידות הטכנולוגיות של משטרת ישראל, שלהן מוקצה כשליש משטחי הפרויקט. התוכנית קיבלה תוקף ביולי 2022, ונערכה על ידי משרד קולקר, קולקר אפשטיין אדריכלים.

פרויקט שני הוא הקמת היכל המשפט ומגדל המשפט, שיציעו יחד 100 אלף מ"ר מעל פני הקרקע. פרויקט זה יוקם כחלק מרובע הכניסה לעיר. היכל המשפט יהיה מבנה בן שבע קומות, בשטח 45 אלף מ"ר, שבו יהיו כלל ערכאות המשפט בירושלים, פרט לבית המשפט העליון.

מגדל המשפט ישתרע על 55 אלף מ"ר ב-40 קומות, וישמש כקריית הממשלה בעיקר עבור המשרדים הקשורים בעולם המשפט: פרקליטות המדינה, רשות האכיפה והגבייה, יחידת התביעות של המשטרה ועוד. בשני המבנים יחד יהיו גם 38 אלף מ"ר של שטחים תחת הקרקע. הפרויקט השלישי הוא בניין חדש למוסד לביטוח לאומי, גם כן ברובע הכניסה לעיר, על מגרש השייך למוסד עצמו. הפרויקט יציע 50 אלף מ"ר מעל לקרקע בבניין בן 30 קומות, שישמש גם כמטה המב"ל וגם כסניף ירושלים של המוסד. פרויקט המוסד לביטוח לאומי צפוי להיות הראשון שיושלם, בתוך כחמש שנים. השניים האחרים צפויים להסתיים בתוך כשבע שנים.

מה יהיה גובה ההצעות במכרזים? אפשר לחלץ שווי משני פרמטרים: האחד, והמרכזי שבהם, הוא עלות הבנייה - שכן מדובר בפרויקטי ביצוע לכל דבר, בשלב הראשון שלהם; השני הוא עלות התחזוקה.

באשר לעלות הבנייה, אומר השמאי קובי ביר, כי "העלות המינימלית למ"ר משרדים כיום היא 8,000 מ"ר, ועשויה לעלות עוד יותר כשמדובר בפרויקטים עם שטחי בנייה תת-קרקעית רבים". הערכתו משקפת עלות בנייה של 2.4 מיליארד שקל לשלושת הפרויקטים. לכך יש להוסיף את דמי הניהול והתחזוקה, שעומדים על כ-16 מ"ר בממוצע לחודש כיום בירושלים - קרי עוד כ־100 מיליון שקל. לדברי ינון דוידסון ממשרד YourSpace, המתמחה בשיווק שטחי משרדים בירושלים והסביבה, בהר חוצבים דמי הניהול מגיעים אף ל-19 שקל למ"ר.