ההנחיה שעשויה למנוע הפסדים של מיליונים בפרויקטי התחדשות עירונית

לשכת עורכי הדין מנסה לשים סוף לתופעה בעייתית בתחום ההתחדשות העירונית: על-פי גילוי דעת שהוציאה ועדת האתיקה של הלשכה לאחרונה, עורכי דין בפרויקטי פינוי־בינוי, בעיקר כאלה המייצגים דיירים, מתנים את צירופם של בעלי מקצוע שונים בכך שישלמו להם ישירות אחוזים משכר־הטרחה שהם אמורים לקבל. גילוי הדעת פורסם בעקבת פנייה ששלח אל ועדת האתיקה עו"ד איתמר פנץ, יו"ר הוועדה להתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין, אשר מתריע בפנייתו כי מדובר בתופעה נפוצה. 

● 9 מגדלי ענק: אלה הפרויקטים שצפויים לשנות את רמת גן
● רק 30% מתוכניות הפינוי־בינוי פנו לקדם היתר בנייה: "זמן לחשיבה מחודשת"

"התנהלות אסורה"

לעורכי דין בהתחדשות עירונית יש מעמד מיוחד ביחס ליתר בעלי המקצוע המעורבים בפרויקט, ואף ביחס ליזמים ולקבלנים הבונים אותו בסופו של דבר. הם מלווים את הדיירים מהשלב הראשוני, ולכן נמצאים לצידם גם בשלב בחירת אנשי המקצוע - מהיזם ועד לשמאי ולמפקח הבנייה. המציאות הזו מעניקה להם כוח רב, שכן במקרים רבים הם מנהלים הלכה למעשה את תהליך הבחירה.

גורמים בשוק מציינים כי ישנם עורכי דין אשר מנצלים את המעמד הזה כדי לכפות על הפרויקט ועל הדיירים את בעלי המקצוע הרצויים להם. "זה לא חוקי משום בחינה שהיא", הם אומרים. "מדובר בניגוד עניינים מובנה ובעדות לנורמות לקויות באופן כללי".

במכתבו לוועדת האתיקה עו"ד פנץ כותב: "זה תקופה שאנו מקבלים פניות משלל ספקי שירות, בטרוניות בקשר עם מקרים בהם עורכי דין גובים מספקי שירות בפרויקטים אחוזים משכרם. לדברי הפונים, המדובר בדרישה לגבייה במנעד רחב של עד כ־15% משכרם של בעלי המקצוע השונים באותו הפרויקט הרלוונטי". בהמשך הוא מוסיף וכותב כי "זו תופעה נפוצה אשר היקפה מחייב העלאה למודעות ולצערי גם את התערבותנו כלשכה".

לאחרונה הלשכה החליטה אכן להתערב בנושא: בגילוי דעת שפורסם על־ידי עו"ד מנחם מושקוביץ, יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכה, הלשכה יוצאת נגד התופעה וכותבת: "עורכי דין לעתים אף מתנים את כניסתם של יזמים למכרז או לפרויקט בקביעת זהות עורכי הדין אשר ייצגו את היזם, בקבלת אחוזים משכרם. כך, נוסף על התמורה שמקבל עורך הדין כפי שסיכם עם נציגות הדיירים, הוא מקבל תמורה נוספת מבעלי מקצועות המלווים את הדיירים בפרויקט, לאחר שהמליץ ופעל כי ייבחרו על־ידי בעלי הדירות".

גילוי הדעת מבהיר כי "על עורך דין המייצג בפרויקט התחדשות עירונית להמליץ ללקוחותיו לבחור בעלי מקצוע בהתאם לכישוריהם או לניסיונם, וזאת במסגרת חובתו המקצועית לדיירים. במקרים שבהם חלק משיקולי עורך הדין בהמלצה על בעל מקצוע או בבחירתו היא קבלת אותה התמורה באחוזים משכרם - המלצה זו מהווה ניגוד עניינים והפרה של סעיף 14(א) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) תשמ"ו - 1986. יתר על כן, התנהלות זו של עורך דין מהווה הפרה של החלטת ועדת האתיקה הארצית, המחייבת עורך דין להסדיר את שכר־טרחתו כמייצג הדיירים מול נציגות הדיירים בלבד, וגם מטעם זה היא אסורה".

 איתמר פנץ, יו''ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין / צילום: רמי זרנגר

אובדן של מיליונים

בכמה כסף מדובר? על־פי תקנות פינוי־בינוי, שכרו של שמאי, לדוגמה, הוא כמה מאות שקלים לכל יחידת דיור קיימת בפרויקט. כך, אם מדובר על 40 דירות קיימות בפרויקט, הוא יקבל 800 שקל עבור כל דירה, או 32 אלף שקל בסך־הכול. אם עליו להפריש ולו 10% מתשלום זה לעורך הדין, הוא יעביר לו 3,200 שקל.

נראה כי התופעה רווחת למדי, ולפי עו"ד פנץ, "אין מישהו שלא נגוע בהתנהלות הזאת, וזה קורה על בסיס יום־יומי". במכתבו הוא מציין דוגמה, חריגה יחסית אך כזו שהיה עד לה בעצמו, שבמסגרתה בא־כוח הדיירים בפרויקט דרש נתח משכר־הטרחה של עורך הדין המייצג את היזם - תמורת זכייה של היזם בפרויקט. "במקרים כאלה נדרש בא־כוח היזם לבקש שכר־טרחה מוגדל מהלקוח שלו, הרבה יותר גבוה מהמקובל בשוק, וכזה המהווה עשרות אחוזים משכר־הטרחה הכולל שמשלם היזם", הוא כותב.

הנזק מהתנהלות שכזו עשוי להיות אף גדול הרבה יותר מכמה אלפי שקלים, כך בדוגמה אחרת שהגיעה לשולחננו: מקרה שבו עורך דין דיירים "חסם" מיוזמתו כניסה של עורך דין מטעם היזם לפרויקט גדול, ככל הנראה משום שצפה שהעבודה מולו לא תהיה נוחה. מאחר שמדובר ביזם מרכזי בענף, ומשום ששכרו של עורך הדין נגזר ממספר יחידות הדיור שייבנו בפרויקט - אותו עורך דין שכניסתו לפרויקט נחסמה, הפסיד על־פי ההערכות של שכר עתידי בגובה כמה מיליוני שקלים.

במקרה אחר שנודע לגלובס, יזם שחתם על הסכם פינוי־בינוי מול כמה בניינים במתחם מסוים, "אולץ" על־ידי עורכי הדין של הדיירים באותם בניינים לשכור את שירותיו של עורך דין מסוים מאוד שייצג אותו, מבלי שהייתה לו שליטה על כך. במקרים רבים אחרים עורכי דין הופכים למעין "סדרני עבודה" ומגבשים בעצמם את כל צוות אנשי המקצוע בפרויקט, שלא על סמך יכולותיהם.

תופעה זו מוכרת לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מהרשות נמסר בתגובה: "עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית אמורים לסייע לבעלי הדירות, בין היתר, בבחירת אנשי מקצוע בפרויקט. גילוי הדעת עוסק במצבים שבהם עורך דין המייצג בעלי דירות מנצל את תפקידו זה ודורש מיועצים שונים בפרויקט עמלה מתוך שכר־טרחתם, כתנאי לשילובם בפרויקט. ועדת האתיקה הארצית מבהירה כי מדובר בהפרה של כללי האתיקה, וכי קבלת שכר־טרחה מהם כנגד שילובם בפרויקט מהווה ניגוד עניינים ברור. קביעה זו תואמת את עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובהתאם לה פועלות המנהלות העירוניות בערים השונות, לרבות הדגשת הנושא בפני בעלי דירות ונציגויות".