שוק הדיור של ליסבון אינו ניתן לעצירה, "ויזת זהב" או לא

מריאלה ריזיני סמבונט ובעלה ג'וליו סמבונט לא היו מוכנים לתת לפרישה לגמלאות לקרקע אותם. הם החליטו לבלות חלק מן השנה בטוסקנה, שבאיטליה מולדתם, וחלק בליסבון. ב־2016 הם שילמו 333,390 דולר עבור דירה של 85 מ"ר בשכונת לאפַּה היוקרתית בפורטוגל.

● המיליונרית היהודייה שמייצרת איברים כדי לנצח את המוות
● "ההגירה הישראלית לפורטוגל התגברה משמעותית אחרי 7 באוקטובר"
● "אף אחד כבר לא משלם מחיר מלא": כך עובד מנגנון ההנחות הגדול בישראל

"רצינו להמשיך את חיי ההרפתקאות שלנו", אמרה ריזיני סמבונט, בת 68. לפני היציאה לפנסיה, היא עבדה בחברת תעופה, בזמן שבעלה, בן 75, ניהל את חברת הסכו"ם של משפחתו.

בני הזוג בחרו בפורטוגל בין היתר הודות לאקלים השמשי והקסם ההיסטורי שלה, וגם משום ששוק הנדל"ן שלה עמד במוקד תשומת הלב באירופה מאז 2012, אז הושקה תוכנית ויזת הזהב. על פי התוכנית, אזרחי מדינות מחוץ לאזור הכלכלי האירופי (הכולל גם מדינות שאינן באיחוד) ושווייץ, יקבלו את הזכות לחיות ולעבוד בפורטוגל בתמורה לרכישת נכס בה. התוכנית עוררה צמיחה מהירה במחירי הנדל"ן.

על פי מחקר של סוכנות הנדל"ן Engel & Volkers, המחיר הממוצע בליסבון בינואר 2012 היה 2,900 דולר למ"ר. עד דצמבר 2023 המחירים זינקו ל-4,780 דולר למ"ר, עלייה של 65%.

צמיחה זו עוררה חשש כי אזרחים מן השורה נדחקים החוצה משוק הדיור בשל המחירים המאמירים. באוקטובר 2023 שינתה ממשלת פורטוגל את תוכנית ויזת הזהב, והסירה את האפשרות של השקעה בנדל"ן לצורך קבלת תושבות. החלופות עדיין קיימות, בהן השקעה של לפחות 555,300 דולר בקרן מאושרת או בקרן הון סיכון, השקעה עסקית או תרומה של לפחות 277,700 דולר.

אבל אם השינוי נועד לעצור את עליית מחירי הדירות, נראה שהוא נכשל. ביולי 2024 עמדו מחירי המכירה בליסבון על 5,140 דולר למ"ר, לפי Engel & Volkers - עלייה של כ-7% מאז דצמבר 2023.

בשטח מתווכי הנדל"ן של ליסבון מבשרים על שוק נכסים חדש ובוגר יותר, בעיר שממשיכה למשוך קונים בינלאומיים. זאת בזכות המסעדות הנהדרות שלה, החופים הסמוכים והבתים ההיסטוריים היפהפיים.

"פורטוגל היא מקום פנטסטי לחיות בו", אמרה ריזיני סמבונט. "האנשים כל כך נחמדים וכל כך מסבירי פנים". מאז 2016 בני הזוג למדו לדבר פורטוגזית, יצרו מעגל חברים רחב והחלו לבלות שם זמן רב יותר מאשר באיטליה - תשעה או עשרה חודשים בשנה. ב-2022 הם מכרו את דירתם לזוג אמריקאי מסן פרנסיסקו תמורת 644,400 דולר, כמעט פי שניים ממה ששילמו שש שנים קודם לכן. הם קנו דירה גדולה יותר בשטח של 165 מ"ר ליד שדרת ליברדאדה, הגרסה של ליסבון לשדרה החמישית של ניו יורק, תמורת 889,000 דולר - מחיר מציאה לדעתם.

השינויים הדרסטיים בתוכנית ויזת הזהב לא עצרו את הרכישות בליסבון, אמר הוגו בורחס, מנהל מכירות בסוכנות הנדל"ן Sotheby’s International בפורטוגל. לדבריו, לקוחות מצרפת, מברזיל, מטורקיה, משוויץ, מצפון אמריקה ומבריטניה אחראים לכ-65% מהמכירות שלו. "לא ראינו ירידה במספר האנשים שמחפשים בתים. ליסבון היא כעת שוק בוגר וסולידי. המחירים לא ירדו, הם רק יעלו באטיות רבה יותר".

ואחרי שאמרנו את זה, הנה כמה מן השכונות הפופולריות והיקרות ביותר בעיר.

צ'יאדו - הלב ההיסטורי התעורר לחיים

ליסבון של לפני עידן ויזת הזהב בקושי הופיעה על הרדאר של משקיעים זרים אמידים שרצו להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלהם, אמר בורחס. שכונת צ'יאדו המוזנחת במרכז העיר, הלב התרבותי ההיסטורי שלה ומקום משכנם של בית האופרה, התיאטראות והמוזיאונים הרבים שלה, לא הייתה פופולרית גם בקרב קונים פורטוגלים. אלה, לדברי בורחס, מעדיפים לעתים קרובות בתים מודרניים עם חצר וחניה, ומוכנים לעבור לפרברים כדי לזכות בכל אלה.

 שכונת צ'יאדו. 22-11 אלף דולר למ''ר

מזלה של צ'יאדו השתפר כאשר הוכרז על ויזת הזהב. בורחס אמר שהיזמים, שהריחו הזדמנות, קנו ושיפצו בתים מוזנחים ובנייני דירות כדי למכור לקונים שהגיעו מבחוץ. "אלה היו בניינים ישנים עם אריחים וציורי קיר מקסימים ועם נופים יפים, והקונים נשבו בקסמם כשראו אותם", אמר בורחס. "זה הפיח בצ'יאדו חיים חדשים".

קונים המעוניינים היום בדירה בצ'יאדו ייאלצו לשלם מחירים שהיו בלתי נתפסים לפני כמה שנים. אחד הרחובות הפופולריים ביותר שלה, אמר בורחס, הוא Rua Ivens, שם בנייני דירות נהנים מנוף לים וגם מקרבה לחנויות ולמסעדות המתוחכמות שנפתחו באזור בעשור האחרון. בורחס מעריך שהמחירים שם נעים בין 17 אלף דולר ל-22 אלף דולר למ"ר, ואילו ביתר שכונת צ'יאדו נמכרות דירות במחירים שבין 11 אלף דולר ל-15.5 אלף דולר למ"ר.

פרינסיפה ריאל - גלים של רוכשים זרים

אפשר לספר סיפור דומה גם על פרינסיפה ריאל, אחד הרבעים האופנתיים ביותר בליסבון. שם שינו דורות של משקיעים זרים את מרקם הרחובות, והעלו את מחירי הנדל"ן על מסלול חדש.

קונים צרפתים היו אלה שגילו לראשונה את פרינסיפה ריאל, כשחיפשו מפלט במהלך כהונתו השנויה במחלוקת ובעלת המסים הגבוהים של פרנסואה הולנד בין 2012 ל-2017. כך לדברי ונסה בראבו מחברת הנדל"ן Savills בליסבון. נוסף להתפעלות מהארכיטקטורה הניאו-קלאסית, בעיקר מהמאה ה-19, ומהנופים המדהימים של העיר, אמרה בראבו, הם העריכו את קרבתה לשדרת ליברדאדה וגם לבית הספר הצרפתי של העיר.

גלים מאוחרים יותר של קונים הגיעו מצפון אמריקה ומצפון אירופה, לצד חברי קהילת הלהט"ב של ליסבון. בתי קפה, ברים וחנויות אופנתיים החלו להיפתח, והמוכרים החלו להעלות את מחירי הדירות. "היה לוהט בפרינסיפה ריאל וברחבי ליסבון", אמרה עמיתה של בראבו, ג'ואנה וילה נובה. "המוכרים רצו את המחירים הטובים ביותר, וגם קיבלו אותם".

כיום, לפי הערכת Savills, כ-70% מהרוכשים בפרינסיפה ריאל הם זרים ברילוקיישן, רוכשי דירה שנייה ומשקיעים. בראבו מעריכה כי דירת שני חדרי שינה תימכר כיום במחירים שבין 889 אלף דולר ל-1.11 מיליון דולר, בעוד מחירו של בית מגורים עירוני עם ארבעה חדרי שינה ינוע בין 3.33 מיליון דולר ל-5.55 מיליון דולר, תלוי במצבו ובמיקומו המדויק.

אסטרלה - שכונה רגועה עם נוף מרהיב

לשכונת אסטרלה, בצד המערבי של העיר, יש סיכוי טוב לא לסבול מהרפורמה בוויזת הזהב, מכיוון שהיא מציעה תמורה טובה יותר לכסף. כך אומרת מריה ריביירו דה פונסקה, מתווכת נדל"ן בחברת Quintela & Penalva, השותפה המקומית של חברת Knight Frank בליסבון. אסטרלה היא שכונה רגועה המיועדת בעיקר למגורים - סיפרה ריביירו דה פונסקה - עם חנויות ובתי קפה, בתי ספר תיכוניים מצוינים ובתים עם נוף מרהיב לים מרחובותיה הגבוהים. "היא שקטה, אבל קרובה מאוד לכל מקום", אמרה. אסטרלה היא גם מוקד להשקעה מצד העירייה. שתי תחנות מטרו חדשות אמורות להיפתח בשנה הבאה ולשפר את הגישה אל שאר חלקי העיר.

 שכונת אסטרלה. אחוזה עירונית היסטורית תגיע גם ל-11 מיליון דולר / צילום: Shutterstock

המחיר הממוצע הוא בסביבות 6,700 דולר למ"ר עבור דירת יד שנייה, אמרה ריביירו דה פונסקה. דירות חדשות הן יוצאות דופן ויכולות לגרוף עד 16 אלף דולר למ"ר. מה שריביירו דה פונסקה מכנה "ארמון", אחד מהבתים הגדולים וההיסטוריים שנבנו עבור תושבי ליסבון האריסטוקרטים ובעלי הכוח, יעלה לכם בסביבות 11.1 מיליון דולר.

ריביירו דה פונסקה מעריכה כי עד כה השנה כשישה מתוך עשרה בתי יוקרה באסטרלה נמכרו לקונים זרים מצרפת, מברזיל, מטורקיה, מבריטניה ומארה"ב. סך הכול המחירים עלו בסביבות 1% בשנה האחרונה ובסביבות 2% עד 2.5% בשוק היוקרה, בין היתר בגלל המחסור בהיצע למכירה. היא מצפה לביצועים דומים בשנה הקרובה. "האזור הזה כבר מגובש, אבל יש לו עוד מקום לצמוח", אמרה.

פארק דאס נאסויס - ריאה ירוקה ומודרנית

פארק דאס נאסויס, כ-8 ק"מ צפונית-מזרחית ממרכז העיר, הוא התוספת החדשה ביותר למפת הנדל"ן של העיר. מה שהיה בעבר אזור תעשייתי אירח את יריד הסחר העולמי Expo '98. לאחר האירוע, קבלנים החלו לבנות במקום עשרות בנייני דירות. לדברי לוצ'יה פרננדס, ראשת צוות Engel & Völkers בליסבון, כיום חיים שם כ-22,500 אנשים, ודירות נוספות עתידות להיבנות. באזור יש גם קולנוע, קניון, מרינה, מסעדות, קזינו ואולם קונצרטים. "זו עיר בתוך עיר", אמרה.

 פארק דאס נאסויס. דירת שלושה חדרים בכ-900 אלף דולר / צילום: Shutterstock

ב-2013, כאשר פרננדס החלה למכור בתים בליסבון, דירת שני חדרי שינה בפארק דאס נאסויס עלתה בסביבות 555 אלף דולר. היום, לדבריה, אותה דירה תגיע לכ-889 אלף דולר, ואילו פנטהאוזים ברמה הגבוהה ביותר מתומחרים ביותר מ-4.44 מיליון דולר.

שכונת פארק דאס נאסויס נסמכת על קונים פורטוגלים יותר מאשר חלקים אחרים של ליסבון, וכ-30% מהדירות בה נמכרות לזרים, אמרה פרננדס. רוב הקונים הפורטוגלים הם משפחות צעירות. "מאז מגפת הקורונה הם מעדיפים להיות ליד הנהר, ועם מרחבים פתוחים, הם מעריכים את זה הרבה יותר", אמרה פרננדס.

כמו בשכונות השאפתניות האחרות של ליסבון, עליית המחירים בפארק דאס נאסויס האטה בשנה האחרונה. אך פרננדס לא חוששת מקריסת מחירים ורואה בשינוי פשוט חזרה לנורמליות. "בשלב זה יש לנו יותר ביקוש מאשר בתים למכירה", אמרה. "אני חושבת שהצמיחה תהיה איטית ויציבה בשנה-שנתיים הקרובות".