"מפעל חייו": יזם הנדל"ן שהחברה שלו זינקה ב-1,500% מאז הקורונה

מדובר אולי בקאמבק הגדול ביותר שביצעה חברת נדל"ן הנסחרת בבורסה בתל אביב. בשלוש השנים האחרונות זינקה מניית אאורה  בכמעט 370% - התשואה הטובה ביותר לחברה הנסחרת במדד ת"א בנייה. נסיקת המניה לוותה בהתרחבות משמעותית בהיקפי הפעילות של אאורה, ממובילות הטרנד הלוהט של התחדשות עירונית. שווי השוק הנוכחי של החברה עומד על כ-4.5 מיליארד שקל - בצמרת חברות הבנייה בישראל.

● כסף בקיר | המשקיע שמזהיר מפני דירות יד ראשונה במבצעי קבלן
● שאלות ותשובות | מתביעות ועד פיצויים: כך נחלש כוחם של הדיירים הסרבנים
● עסקה בשבוע | דירה על מחלף בר-אילן נמכרה ב-5.35 מיליון שקל

רק לפני כארבע שנים נדרש יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל אאורה, לממש נכסים פרטיים כדי לסייע בחילוץ החברה ממשבר נזילות שאיים עליה לאחר פרוץ משבר הקורונה. מאז ראה אטרקצ'י את מניית אאורה מזנקת בכ-1,500%, למחיר המשקף להחזקותיו בחברה (48% מההון) שווי של מעל 2 מיליארד שקל.

בראיון לגלובס טוען כעת אטרקצ'י כי "אאורה היא מפעל חיי. מעולם לא מכרתי ולא אמכור מניות של החברה, תמיד רק קניתי והגדלתי את ההחזקות שלי".

דבריו מזכירים אמירות דומות שהשמיע כאן בתחילת 2022 משה ממרוד, בעל השליטה בחברת המזגנים תדיראן גרופ, בעת שהמניה נסחרה בשיא. אלא שמאז צלל שווי המניה ביותר מ-60% כך שייתכן שלממרוד יש כיום מחשבות נוספות בעניין.

אבל אטרקצ'י מתעקש: "בכל גיוסי ההון שביצענו, תמיד הוזרם הכסף לתוך אאורה ואני לא מימשתי מניות באופן פרטי. ככה יהיה גם בעתיד, ואני מתכנן להיות עוד עשרות שנים בעל השליטה באאורה. אני בעל השליטה בחברה ציבורית כבר קרוב ל-12 שנה, ולא מכיר בעלים שמחויב לחברה יותר ממני. אין לי ספק ששוק ההון הוא שוק חכם, ומחיר המניה משקף זאת".

"רואה בגופים המוסדיים שותפים"

בשבוע שעבר ערך אטרקצ'י כנס בתל אביב לאנשי שוק ההון שבו הציג את ההתקדמות בפעילות החברה, אולי הבולטת ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. בפני הנוכחים הוצגה תוכנית לבניית 147 פרויקטים ברחבי הארץ - מנהריה בצפון ועד אילת בדרום, אשר השלמתם תוביל לבניית מספר עצום של 62 אלף דירות. התהליך, יודגש, צפוי להימשך עוד שנים ארוכות, בין היתר בשל פרק הזמן שלוקח להחתים דיירים על הסכמה להריסת בתיהם בתמורה לבניית בניינים חדשים (במסגת מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2).

לדברי אטרקצ'י, "אני רואה באנשי שוק ההון שותפים, לכן אנחנו דואגים לקיים כנסים מדי חצי שנה, ולאחרונה קיימנו גם סיור עם הנהלת כלל ביטוח באתרי החברה. כך השוק רואה איזו כברת דרך החברה עשתה עד היום, ואני נותן תחזיות שמאפשרות לו לדעת גם מה היא צפויה לעשות בעתיד". עד היום בנתה ומסרה החברה כ-5,000 דירות והיא בונה משווקת מספר דומה של דירות בימים אלה. בשנה הקרובה היא צפויה להיכנס לעוד 13 פרויקטים חדשים.

בד בבד, תוצאות שפרסמה אאורה לאחרונה מספקות הסבר תומך לזינוק במניה. מתחילת השנה ועד סוף אוגוסט מכרה החברה 530 דירות והיא מעריכה כי תמכור 800 בסך-הכול עד לסוף השנה, ו-1,000 דירות בשנה הבאה. הכנסותיה במחצית השנה ראשונה זינקו ב-35% ועמדו על 725 מיליון שקל. בשורה התחתונה, גם כתוצאה משיערוכים חיוביים בנכסיה ורכישת חברת הבנייה מגידו במחיר הזדמנותי, הסתכם הרווח הנקי ב-208 מיליון שקל - זינוק של פי 4 בהשוואה למחצית המקבילה.

בעבר נחשבה אאורה לחברה ממונפת במיוחד, וגם היום היא מציגה התחייבויות בהיקף של כמעט 3.5 מיליארד שקל ויחס הון למאזן של כ-25% בלבד. זו כנראה סיבה מרכזית לכך שאשתקד חתמה החברה על עסקה עם קבוצת הביטוח הפניקס שתשקיע עד 750 מיליון שקל ב-11 מהפרויקטים שיוזמת אאורה.

לדברי אטרקצ'י, "העסקה נועדה להגביר את הפעילות שלנו ולייצר עוד פרויקטים. הפניקס מזרימה הון ותיהנה מ-30% מהרווח בגין הפרויקטים. בתנאי הריבית הגבוהה של היום החוכמה היא לגייס הון ולא חוב. אנחנו רוצים לגדול אבל לא להגדיל את האשראי יותר מדי, כי חברות שעשו זאת נכנסו לקשיים".

גם אאורה לא הייתה רחוקה מכך בעבר. בימי הבהלה בשווקים שלאחר פרוץ הקורונה התדרדרה מניית החברה למחיר שגילם לחברה שווי של 218 מיליון שקל בלבד (כ-5% משווייה הנוכחי), ואיגרות החוב שלה נסחרו בתשואה דו-ספרתית שלימדה על חששות המשקיעים מיכולת החזר החוב שלה.

אטרקצ'י פעל לחלץ את החברה מהבור שאליו נקלעה, בין היתר באמצעות מכירת קרקע בצומת סביון לחברת הבנייה הפרטית תדהר וקבוצת הביטוח הראל תמורת 100 מיליון שקל. בד בבד הודיעה אאורה על הנפקת זכויות בהיקף 44 מיליון שקל, שבה השתתף אטרקצ'י לצד גופים מוסדיים (קבוצות הביטוח כלל ומנורה מחזיקות כיום מעל 10% מהמניות כל אחת).

לא מצטער על התיווך בין נתניהו לגנץ

בערך באותו הזמן שבו נראה היה כי אאורה נקלעה למצוקה, עלה שמו של אטרקצ'י לכותרות בהקשר שונה לגמרי - תיווך במגעים להכנסתו של בני גנץ לממשלת נתניהו. הוא נמנה עם צוות מצומצם שסייע אז בניסוח הפרטים הרגישים במו"מ בין המפלגות, ונחשב כמקורב לראש הממשלה.

מאז הוא מעדיף להתרחק מפוליטיקה ומדגיש כי כבר שנים אינו עוסק בה: "השליחות הלאומית שלי כיום היא בניית הארץ", הוא אומר. "זה נכון שלפני ארבע שנים סייעתי (למו"מ הקואליציוני, ח"ש) ואני לא מצטער שעשיתי זאת. אבל אני לא מביע דעות פוליטיות ולא מתעסק בפוליטיקה מבחירה".

ועדיין נראה שמשהו מהחיידק הפוליטי מקנן בו. בתחילת 2022 מינה אטרקצ'י לתפקיד המשנה למנכ"ל אאורה את אל"מ (במיל') הוד בצר, ששימש בין היתר בתפקיד מנכ"ל משרד ראש הממשלה החלופי גנץ באותה ממשלה. בנוסף, אחד היועצים החיצוניים של אאורה כיום הוא אטילה שומפלבי, שהיה עד לפני כשנה הכתב והפרשן הפוליטי של אתר YNET והקים מאז חברת ייעוץ עצמאית.

העסקים של אאורה עם האשה והבן

יחסיו של אטרקצ'י עם הגופים המוסדיים בשוק ההון מצויים כאמור בפריחה, אולם בעבר התגלעו גם חיכוכים, בין היתר סביב תשלומי העתק מקופת אאורה למשרדה של אשתו, עו"ד סיגל אטרקצ'י, בגין אספקת שירותים משפטיים לחברה.

הללו ניבו לה עשרות מיליוני שקלים לאורך השנים (שכר-טרחה עבור מכירת דירות בפרויקטים של החברה). בשנת 2021 הוסדר הקשר בין הצדדים, ובהדרגה הוכנסו משרדי עורכי דין חדשים לטיפול במכירת הדירות של אאורה, כשלמשרדה של אטרקצ'י אושר תשלום של עד 8 מיליון שקל בשנה, רף שבו היא מקפידה לעמוד (יותר מכפול משכרו של אטרקצ'י עצמו כמנכ"ל אאורה).

לדברי אטרקצ'י, "מה שקרה בהיסטוריה, זה שהמשרד היה חלק מההקמה של החברה. אאורה התפתחה ואפשר לראות את היקף הפעילות הגדול שלהם היום. לפני כארבע שנים הגענו להסדרה והמשרד של אשתי הפסיק לקבל פרויקטים חדשים. כיום אאורה עובדת עם 10 משרדי עו"ד שונים".

מוקדם יותר השנה מונה בנו של אטרקצ'י, נחום, לתפקיד מנהל חטיבת הנכסים המניבים של אאורה, בשכר של מעל לחצי מיליון שקל בשנה. על כך אומר אטרקצ'י, כי "באאורה הקריטריון היחידי לקבלת תפקיד בחברה הוא מקצועי - חד וחלק. הבן שלי עבד בחברה פרטית במשך 8 שנים, הוא הוכשר כמשפטן והתמקצע בתחום השיווק של משרדים מסחריים. אחרי שעשה פעילות מחוץ לחברה, אושרה העסקתו בתמיכה מלאה של בעלי מניות המיעוט. אני חושב שהוא הכי מוכשר לתפקיד הזה, והוא עושה אותו בצורה הכי טובה שיש".

למרות שעיקר הפרויקטים שמקדמת אאורה הם בתחום ההתחדשות העירונית, באפריל האחרון היא רכשה את חברת הייזום מגידו מידיו של רני צים, לאחר שאיש העסקים החל במסע למימוש נכסים כדי להקטין את חובותיו הפרטיים. אאורה קנתה את מגידו תמורת 280 מיליון שקל.

מדוע רכשת את מגידו?
"זה מוצר משלים מבחינתנו. מגידו היא חברה קבלנית טובה עם סיווג בלתי מוגבל, שיודעת לבנות אלפי יחידות דיור ואין נגדה תביעות בגין ליקויים על בנייה. היא גם תוכל לבנות חלק מהפרויקטים של אאורה, ובכך תיתן לנו עוד כלי לניהול מו"מ (מול חברות ביצוע, ח"ש). מבחינה כלכלית עשינו עסקה במחיר מציאה ואנחנו נגדיל ונשביח את מגידו".

בינתיים, בענף הבנייה יש מחסור בפועלים.
"המלחמה יצרה מצב של מחסור. גם אם יפתחו בעוד חודשיים את יו"ש לכניסת פועלים - אולי יסגרו שוב עוד ארבעה חודשים, כך שצריך לייצר פתרון פרקטי לנושא, והוא חד משמעית רק דרך הבאת בין 80 ל-100 אלף פועלים זרים. אגב זה לא רק בניית דירות, צריך יהיה גם לשקם את הישובים שנפגעו. אני חושב שלא מבינים אצלנו את גודל המשימה".

איך התמודדתם באאורה עם המחסור בפועלים?
"אאורה בונה רק פרויקטים גדולים (עם חברות ביצוע שמעסיקות פועלים סיניים, ח"ש), כך שהנזק שספגנו הוא מידתי. רוב האתרים שלנו עובדים כיום בקצב כמעט מלא, בניגוד לחודשים הראשונים של המלחמה".

אתה שותף להערכה לפיה מחירי הדירות ימשיכו לעלות?
"שנת 2022 היתה שנת שיא והמחירים עלו אז בשיעור דו-ספרתי. 2023 היא השנה הראשונה מאז 2008 שהיתה שנת שפל והמחירים אשתקד ירדו בין 3% ל-4%. הגענו ל-2024, הריבית עדיין בשיא וכל השנה אנחנו במלחמה, והמחירים חזרו לעלות. אנחנו כעת בספטמבר, ואפשר להעריך שהשנה המחירים יעלו ב-5%. בשנת 2025, במיוחד אם המלחמה תסתיים ולא יקרה משהו בלתי צפוי, המחירים עלולים לעלות בשיעור דו-ספרתי, וזה יפגע בעיקר בצעירים".